Строительная отрасль традиционно одна из первых проседает в кризис. Так произошло и в 2014 году – строители отреагировали на резкий скачок доллара моментально, свернув темпы ввода жилья практически во всех регионах РФ. Похоже, сейчас они по-прежнему на гребне волны – однако теперь на фоне стабилизации валютных курсов московские застройщики и чиновники прогнозируют стабильность и даже рост. Подробности – в материале «ФедералПресс».
Свет в конце тоннеля?
Многие эксперты называли 2016 год «строительным дном» – ввод жилья в эксплуатацию за этот период составил 1,1 млн квартир общей площадью 79,8 млн кв. м, что на 6,5 % меньше 2015 года. К слову, даже в 2015 году (которому приписывают пик кризиса) объемы введенного жилья, по данным Росстата, оставались в плюсе – рост на 1,4 % по сравнению с 2014 годом.
Такие показатели специалисты объясняли завершением инвестиционного цикла и эхом кризисного 2014 года – многие девелоперские проекты на фоне волатильной экономики были заморожены или вовсе свернуты.
Наиболее кипучая деятельность в строительстве по-прежнему разворачивается в европейской части России – больше всего жилья среди регионов (8,823 млн кв. метров жилья) было построено в Московской области. Но и ее показатель оказался на 8,3 % ниже, чем в 2015 году. Второе место по итогам прошлого года занял Краснодарский край – 4,56 млн кв. метров (при спаде в 1,9 %). Третье место досталось Москве – 3,362 млн кв. метров жилья при снижении темпов на 14,2 %.
В целом объем работ, выполненных по виду деятельности «строительство», в 2016 году также снизился – 6 трлн 184,4 млрд рублей (что меньше 2015 года на 4,3 %). Однако в феврале глава Минстроя РФ Михаил Мень присоединился к хору голосов, поющих о пройденном «дне кризиса» – министр заявил, что показатель ввода жилья по итогам 2016 года составит около 81 млн кв. метров, и резких падений больше не будет – в текущем году в министерстве рассчитывают на ввод порядка 80 млн кв. метров жилья.
Как глава Минстроя объяснил на конференции «Недвижимость 2016-2017. Смогут ли девелоперы перейти Рубикон?», организованной газетой «Коммерсант», достаточно оптимистичный прогноз основан на потребности людей в жилье: если частного жилья стали строить существенно меньше, то спрос на многоэтажки вырос вопреки кризисным явлениям.
«Важно, что на 30 % у нас выросло ипотечное кредитование, это хороший знак. На 9 % вырос объем долевого строительства, что также является хорошим показателем. Мы в целом с оптимизмом смотрим в будущее, и видим деловой, энергичный настрой застройщиков», – заявил министр строительства РФ Михаил Мень журналистам.
Московский рынок недвижимости стабилизировался
В целом, столичный рынок недвижимости после падения в 2016 году на 14,2 % (до 3,36 млн кв. м жилья, по данным Мосстата) сейчас стабилизируется, считает глава департамента градостроительной политики Москвы Сергей Левкин. По его словам, в немалой степени этому способствует действующая в городе государственная программа «Градостроительная политика» (аналогов в регионах у этой госпрограммы нет). И эта программа, по мнению Левкина, принесла свои плоды – в 2016 году столица установила рекорд по количеству зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве жилья (35,6 тыс. договоров против 19,6 тыс. в 2015 году).
Кроме того, глава департамента отметил 32 %-ый прирост ипотечных договоров в 2016 году. «В общей сложности за 12 месяцев прошлого года Росреестр зарегистрировал 43,9 тысячи ипотечных договоров, а в 2015 году этот показатель составил 33,1 тысячи», – сказал он.
В целом в структуре спроса на столичном рынке недвижимости лидируют малогабаритные и малобюджетные квартиры, преимущественно расположенные в районе Новой Москвы, Московской области и частично – в пределах МКАД.
Что касается самих застройщиков, то они, согласно многочисленным опросам, уже не боятся административных препонов – первоочередной проблемой девелоперы считают денежный вопрос. Однако и его, по мнению главы московского департамента градостроительства, в столице удалось решить.
«Сегодня из общего объема недвижимости 80 % ввода произведено за счет средств частных инвесторов, или 84 % – за пять лет. В 2016 году объем частных инвестиций в рынок недвижимости в столицы вырос на 29 % и составил порядка 4,5 млрд долларов, или 300 млрд рублей», – уточнил Левкин.
По его словам, лидерами по приросту инвестиций по итогам прошлого года стали офисный сегмент (рост на 44 %) и гостиницы (рост на 17 %). При этом доля отелей также обновила рекорд, став самой высокой за последние десять лет.
«Идет война рекламных бюджетов»
Что примечательно – сами застройщики демонстрируют достаточно позитивные ожидания. Укрепление рубля, сокращение инфляции, небольшой, но подъем промпроизводства, несмотря на отток капитала из страны, сделал рынок не таким рискованным, как в прошлые годы, считает президент ГК «Инград» Анатолий Францев.
«Идет война рекламных бюджетов, рынок сегодня покупательный. При этом я уверен – люди будут покупать не хрущевки, а жилье, которое будет отвечать требованиям как красивому внешнему виду, так и насыщенной инфраструктуре. Москва всегда будет привлекательным субъектом в части недвижимости. Я вижу тренд на улучшение, в том числе – тренд на динамику роста по итогам 2017 года», – сказал в ходе конференции Францев.
При этом в ближайшие годы девелоперы сосредоточатся на реализации проектов точечной застройки, уверен руководитель компании «Лидер-Инвест» Евгений Рубцов. «Будущее за комплексной застройкой территорий, в которую мы заходим. Основная задача, которая стоит сейчас перед застройщиками – создание полноценной среды обитания. Мы уверены, что будущее за локальной застройкой и покупателем», – отметил Рубцов.
При этом реализовывать свои проекты девелоперы в городах будут преимущественно за счет заброшенных производственных территорий – зачастую заводы, которые не работают уже много лет, расположены в хороших районах города.
«Мы также обратили свое внимание именно на территории заброшенных промышленных зон. Первые свои проекты мы осваивали именно на них, и планируем продолжать это делать. Именно там можно проявить и фантазию, и творчество при создании проектов, которые будут отвечать интересам покупателей. На сегодняшний момент все-таки настало время покупателей, а не время тех, кто строит недвижимость», – подчеркнула генеральный директор компании «РГ-Девелопмент» Татьяна Тихонова.
При этом конкурировать лидирующие девелоперские компании как столицы, так и регионов будут даже не столько между собой, уверена глава «РГ-Девелопмент» – в ситуации, когда рынок достаточно насыщен, проекты даже в рамках одной компании будут соревноваться друг с другом в части творческой составляющей и изысков для комфорта.
«Современные покупатели, приобретая квартиру, не рассчитывают закрываться в своем жилье. Они хотят хорошо проводить время и возвращаться в комфорт. Должна быть создана правильная общественная среда. Сейчас начинает уделяться внимание не только дворовому пространству, но и дворам. Это время, когда девелопер должен не просто строить – он должен создать правильный продукт, который будет востребован на рынке», – резюмировала Татьяна Тихонова.