В новом спецпроекте РИА «ФедералПресс» мы подробно анализируем динамику цен и ситуацию на рынке жилой недвижимости в шести регионах Уральского федерального округа.
СВЕРДЛОВСКАЯ ОБЛАСТЬ
Цены на квартиры в Екатеринбурге снижаются на протяжении последних двух лет, сообщают в Уральской палате недвижимости. Заметное падение наблюдается на вторичном рынке – 12 %, на первичном – всего 2 %. «В отличие от вторичного рынка, где снижение фиксируется по всем сегментам, ситуация на первичном рынке контрастна. Отдельные проекты держат уровень цен на прежнем уровне, другие вынуждены снижать», – объясняет руководитель аналитического отдела УПН Михаил Хорьков.
Многие покупатели недвижимости в Екатеринбурге всегда находятся перед выбором, что покупать – новостройку или квартиру на вторичном рынке, тем более что объем предложения готовых новостроек в сданных домах в последние годы заметно вырос. Выбор большинства покупателей ограничен определенной территорией, районом, и не везде есть достаточный выбор на первичном рынке. С другой стороны, вторичный рынок сегодня на треть состоит из домов современной постройки, и покупатель может выбрать качественную готовую квартиру и здесь. Вопрос перераспределения покупателей в пользу того или иного сегмента всегда зависит от конкретных условий и текущих предложений. «Так, например, в 2016 году продавцы на вторичном рынке были более гибкими, активно шли на уступки. Это привело к тому, что вторичка показала лучшие результаты по итогам года. Но в начале 2017 ситуация изменилась – произошло снижение продаж на вторичном рынке на фоне более высокой активности рынка новостроек», – говорят эксперты УПН.
В зависимости от районов и типов квартир динамика цены ведет себя по-разному. «Менее ликвидные квартиры сильнее теряют в цене, а жилье в удобных районах города с оптимальной площадью может и подорожать, несмотря на общий тренд снижения стоимости жилья», – считает директор риелторской компании «Этажи» в Екатеринбурге Александр Бабушкин.
Средний срок экспозиции (нахождения на рынке – прим. ред.) квартир в Екатеринбурге составляет около 5 месяцев. Но если собственник адекватно оценивает свою квартиру, срок реализации не превышает и трех. «Наибольшие проблемы на сегодня испытывают собственники дорогого жилья. Те, кто покупал квартиру за 15 миллионов, не могут реализовать ее за 11–12 миллионов в такой короткий срок. Тут срок экспозиции часто удлиняется до полугода-года и это нормально», – говорит генеральный директор АН «ДИАЛ» Александр Дмитриев.
Особенности рынка недвижимости Свердловской области.
Рынок Екатеринбурга, утверждают местные риелторы, в отличие от соседних регионов более цивилизован. По их словам, за это стоит благодарить Уральскую палату недвижимости. «При УПН есть специализированная база, в которой выставляются объекты, все профессионалы рынка стремятся подключиться к ней для реализации своих объектов. Но для подключения следует соблюдать определенные правила, направленные на защиту интересов потребителей и других профессиональных участников рынка. В Екатеринбурге много нормативных документов, которые регламентируют взаимодействие риелторов друг с другом и с клиентами. От этого выигрывают как профессионалы, так и обычные граждане», – уверен Александр Дмитриев.
Александр Бабушкин поддерживает коллегу и считает, что свердловчане больше доверяют специалистам, нежели процессу прямой купли-продажи: «В Екатеринбурге высокий уровень проникновения риелторской услуги, порядка 70 %. Это значит, что горожане представляют, для чего нужны риелторы и какие выгоды можно извлечь клиенту при работе с агентствами».
ТЮМЕНСКАЯ ОБЛАСТЬ
Снижение цен на вторичном рынке Тюменской области сравнимо с предыдущим регионом-соседом – 12 %. Отличие наблюдается в сегменте новостроек – за последние два года падение цен составило 11 %. «Цены продолжают падать. В январе цены на вторичном рынке составили почти 59 тысяч рублей за квадратный метр, на первичном – 53 тысячи рублей за квадрат», – сообщает аналитик федеральной риелторской компании «Этажи» Константин Бредников. Новостройки Тюмени в рассрочку от 990 000 рублей - это уже реалньость.
При этом в Тюмени достаточно устойчивый высокий спрос на недвижимость. В квартал продается более 3500 квартир на вторичном рынке и более 2500 квартир в новостройках. Около 40 % покупателей предпочитают квартиры в новостройках.
По словам риелторов, средний срок экспозиции на вторичном рынке составляет чуть больше 7 месяцев. Это на 1,7 месяца выше, чем в 2015 году. «На первичном рынке ситуация несколько иная: застройщики вынуждены активно привлекать потенциальных дольщиков скидками, акциями, распродажами, но цена на квартиры в долевом строительстве, конечно, подрастает в зависимости от степени готовности жилого дома. Так, за весь ход строительства, застройщик может повысить цену порядка трех раз, но, с другой стороны, величина этой прибавки в какой-то степени нивелируется скидками и акциями, предоставляемыми застройщиком», – поясняет начальник отдела продаж АН «Город» Наталья Кудрина.
Особенности рынка недвижимости Тюменской области.
Около 45 % сделок проходят с жителями других городов (это направление в риелторской среде называется «межрегиональной сделкой» – прим. ред.). В основном это «северные» покупатели из Сургута, Нового Уренгоя, Ханты-Мансийска и Нижневартовска. «Текущий рынок Тюмени – это рынок покупателя. Сейчас мы видим переизбыток качественного предложения и связанную с этим низкую конкуренцию среди покупателей, затянувшееся снижение цен, снижающиеся ставки по ипотеке. Все это формирует благоприятные условия для приобретения недвижимости. Успех игроков рынка недвижимости в таких реалиях – это качественная и быстрая работа с покупателем», – считает Константин Бредников.
Также из особенностей: высокий показатель торга на вторичном рынке (разница цены выставления и цены продажи - прим.ред.) – в январе 2017 года в Тюмени процент торга составил 11,7 %, в среднем же по России он держится в пределах 9 %. Также в Тюменской области развит рынок загородной недвижимости (в зависимости от сезона доля проданного жилья в данном сегменте составляет от 8 до 17 % сделок).
Специфика рынка недвижимости Тюменской области заключается в активном участии регионального бюджета (порядка 7 млрд. рублей в год) в жилищных социальных программах. Именно это сглаживает колебания на рынке недвижимости даже в кризис, отмечают эксперты.
ЧЕЛЯБИНСКАЯ ОБЛАСТЬ
В Челябинской области также наблюдается падение цен – как на первичном, так и на вторичном рынке. По данным на конец 2016 года, стоимость квадратного метра составляла на вторичном рынке от 35 до 43 тыс. рублей, а в новостройке – от 36 до 40 тыс. рублей. Президент Российской гильдии риелторов «Южный Урал», директор АН «Компаньон» Елена Головкова видит несколько причин происходящего. «Во-первых, снижение цен связано со снижением объемов возводимого жилья – на 30-35% в 2016 году по сравнению с предыдущим периодом. Стоит отметить, что в Челябинске не редки случаи нарушения сроков сдачи и введения некоторых домов в эксплуатацию (в прошлом году регион вошел в топ-5 по России по числу застройщиков-банкротов – прим. ред.) и, как следствие, выросло количество обманутых дольщиков, а, значит, и спрос на квартиры на вторичном рынке», – пояснила эксперт.
Вторая причина снижения цен в области – рост банковских ипотечных ставок, который негативно повлиял на объем выдаваемых кредитов (отсюда снижение спроса на приобретение жилья с использованием заемных средств банка – прим. ред.). По этой причине, считает риелтор, собственники квартир стали предпочитать накапливать денежные средства и добавлять их к сумме от продажи собственной недвижимости, прибегая к сделкам по обмену. Кроме того, за последние два года наблюдается тенденция отложенного спроса. Многие клиенты решают повременить с решением квартирного вопроса до «лучших времен» в надежде, что стоимость квартир еще снизится.
Что касается рынка вторичного жилья, кризисные явления в экономике отразились и на нем, в том числе, изменились цены на квартиры в домах повышенной комфортности.
Особенности рынка недвижимости Челябинской области.
В Челябинске наблюдается отрицательная миграция. Ввиду неблагоприятной экологической ситуации в городе челябинцы все чаще переезжают в Краснодарский край, Москву, Санкт-Петербург. Покидают «насиженные места» и бизнесмены, которые готовы закрывать свои компании, предпочитая новое место жительства, поясняют риелторы.
КУРГАНСКАЯ ОБЛАСТЬ
Совсем плачевная ситуация складывается в Курганской области. Падение цен на вторичном рынке за последние два года составило от 20 до 30%. Если еще пару лет назад небольшая «однушка» в историческом центре стоила 1,5 млн. рублей, то сегодня ее ценник упал до 1,25 млн. рублей. «Разница между двух и трехкомнатными квартирами достигает 150-200 тыс. рублей. Такой разницы не было никогда», – отмечает директор АН «Ступени» Татьяна Козлова.
Курганцы, по словам экспертов, экономят на коммунальных расходах, поэтому зачастую переезжают в квартиры меньшей площади. Большие квартиры практически не пользуются спросом. «В 2016 году у населения был интерес к рынку первичного жилья, так как работала программа ипотеки с господдержкой, в конце прошлого года программа действовать перестала и сегодня мы наблюдаем – люди устремили взгляды на вторичку. Ведь первичка продается с черновой отделкой, покупателю еще нужно вложиться в ремонт», – говорит Татьяна Козлова.
Во втором по численности городе Курганской области – Шадринске – также наблюдается снижение цен на рынке вторичной недвижимости. Также как и в Кургане – на 20 %. Рынок Шадринска представлен в основном брежневками и хрущевками, домов улучшенной планировки довольно мало. Особенность города в том, что первичный рынок представлен лишь одной новостройкой.
«На вторичном рынке больше всего подешевели трехкомнатные квартиры, они стоят до полутора миллионов, есть варианты и за 1 250 000 рублей. А еще год назад они стоили на 30-35% дороже, – рассказала руководитель отдела продаж риелторской компании «Этажи» в Шадринске Наталья Лоскутова. – Меньше изменилась цена самых покупаемых квартир. Но цена «двушки» опустилась примерно на 200 тысяч, сейчас в домах старого фонда квартиры стоят примерно 1,2 млн. рублей. Однокомнатные потеряли около 5% стоимости, примерно 100 тысяч. С прежнего миллиона стоимость опустилась до 900-950 тысяч рублей».
Особенности рынка недвижимости Курганской области.
Регион с очень неразвитой экономикой, дотационный, отмечают риелторы. Идет мощный отток граждан, люди уезжают в Тюмень, Екатеринбург, Челябинск, зачастую – на юг. «В основном работаем по чистой продаже – люди продают жилье в Кургане и уезжают из города. Молодежь старается уехать в другие города уже после школы. Работоспособные граждане закредитованы, ипотеки у всех. Поэтому спрос на рынке очень-очень маленький», – отмечает Татьяна Козлова.
Наталья Лоскутова поддерживает коллегу и добавляет: ввиду высоких тарифов на коммунальные услуги (отопление, электричество, вода) некоторые курганцы перебираются в частный сектор. «У половины Шадринска свои дома», – говорит эксперт.
ХАНТЫ-МАНСИЙСКИЙ АВТОНОМНЫЙ ОКРУГ – Югра
В ХМАО-Югре цены на рынке недвижимости практически не изменились. Цена на первичном рынке даже повысилась на 1 % за один квадратный метр, вторичном рынке – снизилась на 3,6 %. «Мы видим две причины падения цен на вторичке – поддержка правительством России рынка первичного жилья за счет программы субсидирования ипотечных ставок по кредитам на покупку первичного жилья и большое количество представленного к продаже жилья на вторичном рынке по сравнению со спросом», – говорит начальник отдела маркетинга и связям с общественностью АО «Ипотечное агентство Югры» Анастасия Воеводина.
Наибольшим спросом пользуются квартиры в новостройках - 74 % от общего объема проданного жилья. Точно такая же ситуация наблюдалась и в 2015 году.
Особенности рынка недвижимости ХМАО-Югры.
Ханты-Мансийский автономный округ быстрее реагирует на ситуацию в стране по сравнению с другими регионами России, из-за того, что развитие автономного округа напрямую зависит от стоимости нефти на мировом рынке, говорят эксперты. По итогам 2016 года по объему предоставленных ипотечных кредитов на душу населения и количеству кредитов на тысячу человек Югра занимает второе место в стране, опережает ХМАО только соседний регион – Ямало-Ненецкий автономный округ. «Средняя заработная плата в Югре (по данным на 1 ноября 2016 г. – прим. ред.) равна средней стоимости квадратного метра, т. е. практически 58 тыс. рублей, – сообщает Анастасия Воеводина. – В регионе также имеется своя государственная окружная жилищная программа, помогающая югорчанам улучшать жилищные условия».
Директор компании «Этажи» в Сургуте Артем Ксенофонтов дополняет коллегу: «Основная особенность рынка – короткий срок владения квартирой, не более 10 лет. Это характеристика почти всех вахтовых городов с высоким уровнем миграции. Жители пенсионного возраста по возможности переезжают в более южные регионы, а в город идет постоянный приток молодых специалистов. Для последних квартирный вопрос очень актуален, а высокий уровень доходов позволяет приобрести квартиру большей площади или купить дополнительную недвижимость для сдачи в аренду».
ЯМАЛО-НЕНЕЦКИЙ АВТОНОМНЫЙ ОКРУГ
Существенных изменений на рынке недвижимости нет и в ЯНАО. Сегодня цена за 1 квадратный метр в округе составляет почти 90 тыс. рублей, тогда как два года назад она составляла чуть более 93 тыс. рублей. «В первой половине 2017 года цена, вероятнее всего, останется на том же уровне. Возможен лишь небольшой рост на 1-2% как следствие восстановление рынка недвижимости. Можно ожидать, что с ростом цен доступность жилья не изменится, так как покупателей поддержат снижающиеся ставки по ипотеке», – сообщает аналитик федеральной риелторской компании «Этажи» Оксана Шабалина.
Особенности рынка недвижимости ЯНАО.
На рынке недвижимости, например, Нового Уренгоя преобладает доля вторичной недвижимости. Однако с 2016 года рынок новостроек стал активнее. В 2017 году клиенты интересуются новостройками еще больше, чем в 2015 и 2016 годах. «Это связано с более доступными условиями приобретения квартир. Например, по ценам ниже рыночных можно купить недвижимость на ранних стадиях строительства по договору долевого участия. Кроме того, сложилась благоприятная для покупателя ситуация на рынке ипотечного кредитования, когда ставки на новостройки снизились и есть возможность оформить ипотеку с дополнительной скидкой от наших банков-партнеров. Это основные стимулы», – комментирует директор федеральной риелторской компании «Этажи» в Новом Уренгое Анна Гиман.
Таким образом, по итогам двух последних лет цены на рынке первичной и вторичной недвижимости в регионах УрФО менялись неравномерно.
Сегодня в шести регионах Уральского федерального округа цены на жилье выглядят следующим образом:
Фото на главной: pro-internetmarketing.ru