В Екатеринбурге, по подсчетам аналитиков уральской палаты недвижимости, в ноябре 2017 года выставлено на продажу больше 9,5 тысяч квартир, 1750 комнат вторичного рынка и 17 тысяч квартир первичного рынка. Ежегодно в Свердловской области строится около 1 миллиона квадратных метров нового жилья. Темпы же вывода с рынка старых домов должны быть выше. У экспертов в сфере недвижимости есть опасения, что региону грозит кризис предложения. Чем может обернуться отказ от долевого строительства, как уравновесить спрос и предложение и есть ли будущее у рынка загородного жилья, – в материале «ФедералПресс».
За девять месяцев 2017 года в Свердловской области было выдано 23 тысячи ипотечных кредитов на 40 миллиардов рублей. По прогнозам экспертов, закончат год банки региона с показателем в 30 тысяч выданных ипотечных кредитов на сумму в 50 миллиардов рублей. Кроме того, к концу 2017 года ожидаемая средняя ставка по ипотечному кредитованию в Свердловской области должна составить ниже 10%, а в 2018 – около 8%. Такие цифры на пресс-конференции, организованной Уральской палатой недвижимости, озвучил заместитель председателя уральского банковского союза Евгений Болотин. Сейчас эксперты озабочены тем, как отразиться на рынке недвижимости предстоящая отмена долевого строительства и как избежать большого «запаса» квадратных метров.
Отмена долевки отразиться на ипотечном кредитовании
Четверть выданных ипотечных кредитов на территории Свердловской области касаются долевого строительства. Когда «долевку» отменят, объем выдаваемых регулярно средств под ипотеку снизится.
По словам президента Российской гильдии риэлторов Татьяны Деменок введение проектного финансирования может отразиться на существовании ипотечного кредитования: «Недавно я была на конференции, организованной национальной ассоциацией застройщиков РФ. Министерство строительства подтверждает факты, что через три года мы перейдем на проектное финансирование. Представители банковского сообщества называют цифру по проектному финансированию от 2 до 4 % годовых. Все будет зависеть от того, какие технологии использует застройщик и сколько будет на счетах денег. У меня возникает вопрос: а куда денется ипотека? Как мы будем по ней работать? Как ставка может быть 4%, если на счета «упадут» только 30% от стоимости квадратных метров, а остальную сумму заплатят только потом в конце, когда объект уже сдадут в эксплуатацию?».
Такую низкую процентную ставку при приобритении жилья люди наверняка предпочтут ипотечному кредиту. Хотя некоторые эксперты уверены, что ипотеку не изжить.
«Если работать по этой формуле (проектное финансирование – прим. ред.), то банк действительно будет давать сниженную ставку, так как будет являться соучастником строительства. Банк будет перечислять застройщику и отслеживать каждую копейку. Полностью ипотеку не изжить. Банки так или иначе заинтересованы в притоке капитала. Они будут вынуждены снижать ставку пло ипотеке. Кроме того не все смогут найти деньги на софинансирование на начальном этапе», – заявил корреспонденту «ФедералПресс» член комитета Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Андрей Палкин.
Еще одним последствием станет то, что число застройщиков на строительном рынке уменьшится. Маленькие фирмы, строящие по одному, два дома, подобные проекты не потянут и будут вынуждены уйти с рынка.
Крупные застройщики скорее всего будут «вытягивать» строительство за счет займов на облигационном рынке. Хотя российские банки сейчас уверяют, что к льготным кредитам для застройщиков готовы: «Я сам задавал вопрос представителю «Сбербанка», готов ли на сегодня банк помогать инвесторам. Меня заверили на голубом глазу, что «да». Либо это будет аутсортинг. Я предлагал использовать деньги фонда строительных организаций. Реально можно использовать дленьги СРО, деньги фонда, которые сегодня лежат в 25 банках страны в соответствии с законом. И разговор идет как раз что банки будут обязаны кредитовать, если человек готов инвестировать, получил разрешение и слделал проекто-сметную документацию», – рассказал корреспонденту «ФедералПресс» член комитета Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Андрей Палкин.
Напомним, об отмене долевого строительства заговорили после того, как президент России Владимир Путин дал поручение министру строительства разработать плавный план перехода от договоров долевого участия к проектному финансированию.
Среднему Уралу нужна реновация, как в Москве
Еще одной проблемой, которую предстоит решать в ближайшие годы в Свердловской области, является достижение равновесия между спросом и предложением. Миллион квадратных метров жилья, которое появляется в регионе ежегодно, рискует оказаться невостребованным. Роста покупательской способности населения нет. Строить впрок – идея плохая. Между тем программы переселения из ветхого и аварийного жилья движутся медленными темпами: муниципалитеты затягивают признание домов не годными для жилья, потому что предусмотренных денег на новые квадратные метры у них нет.
«В муниципалитете четко знают, что если жилье признается аварийным, то в определенный срок людей нужно расселить за счет бюджетных средств. А эти средства заложены? Скорей всего их нет», – заявила президент Российской гильдии риэлторов Татьяна Деменок.
По данным уральской палаты недвижимости, за последние пять лет в регионе отселили только 47 000 квадратных метров из всего объема старого жилья. Поэтому сейчас встает вопрос о выводе с рынка недвижимости старого жилья.
Заместитель председателя уральского банковского союза Евгений Болотин предлагает пойти по стопам Москвы: «Екатеринбург вполне возможно достиг потолка в объеме продаж недвижимости в смысле того, что мы много жилья строим, а население не растет такими темпами, чтобы заполнять это жилье. В городе Екатеринбурге надо срочно запускать программу реновации. Это хороший политический и экономический шаг».
При этом эксперт отмечает, что если в качестве эксперимента регион одним из первым решиться на подобный шаг, то получит значительную помощь из федерального бюджета. Поэтому нужно ловить момент. Тем более, что первым хрущевкам в столице Урала в этом году уже исполнилось 60 лет.
Однако несмотря на помощь федеральных властей проект все равно оказалося бы для региона финансово затратным.
«Надо продумывать о том, что все процессы происходят за счет бюджета и сравнивать нас с Москвой преждевременно. Москва – это столица нашей Родины, а мы – регионы. Поэтому здесь, наверное надо говорить не столько про реновацию, сколько о том, что надо создавать условия для застройщиков, которые выходят на рынок по договорам развития застроенных территорий и менять жилищное законодательство, когда мы отселяем граждан из старого жилья, чтобы они могли претендовать не на воздушные замки, а именно на полноценное жилье», – прокомментировала идею реновации президент Российской гильдии риэлторов Татьяна Деменок.
Старт реновации на Урале смог бы решить еще одну проблему. Эксперты говорят о тенденции формирования в столице Урала так называемых «криминальных» районов, которые заселяются мигрантами или людьми с низкими доходами. Обычно таких арендаторов интересует доступное и не новое жилье, что приводит к скоплению их в одном районе.
Загородный рынок недвижимости деградирует
Еще один вопрос, который предстоит решать не в ближайшем, но в будущем – это деградация ранка загородной недвижимости. Самым распространенным предложением становиться практически голая земля, без подведенных к месту застройки коммуникаций и благ цивилизации.
«Если десять лет назад это были коттеджи, танхаусы, то сейчас 89% - это земли без подряда. То есть это не организованные коттеджные поселки с подведенными сетями, а земля. Можно сказать, что загородный рынок сделал откат назад», – прокомментировала ситуацию корреспонденту «ФедералПресс» управляющий директор уральской палаты недвижимости Ирина Зырянова.
Прежде всего такое явление эксперты связывают с экономическими возможностями потребителя. Покупатель часто предпочитает приобрести землю и сам на ней построится. Правда при этом не все верно рассчитывают финансовые возможности, так как возведение дома – весьма затратное дело. Еще один фактор, влияющий на формирование подобной ситуации – неспособность или нежелание застройщика нести траты, связанные с созданием коттеджного поселка. Реализация таких проектов занимает не один год и не каждый инвестор готов идти на это.
В 2018 году для рынка недвижимости возможно настанет эпоха перемен. Стартом будет постепенная отмена долевки, которая скорее всего повлечет за собой снижение процентной ставки по ипотечному кредитованию. Спрос на доступные однокомнатные и квартиры-студии продолжит расти.