Эпоха долевого строительства в России подходит к концу. Государственная реформа предполагает постепенный отказ от такого механизма. Вместо него появится так называемое проектное финансирование. Участники строительного рынка Тюменской области обеспокоены: изменения принесут напряжение в отрасль. Все подробности грядущих перемен – в материале «ФедералПресс».
Напомним, что изменится в жилищном строительстве. Так, прямое финансирование со стороны будущих жильцов невозможно. В переходный период долевое участие сохранится, но деньги будут храниться на банковских эскроу-счетах, и застройщик получит их только после ввода здания в эксплуатацию. Впоследствии уйдет и эта схема – строительные компании будут обращаться в банки за кредитами для работы над своими объектами, а затем продавать уже готовые квартиры.
Появляются новые требования к застройщикам. Например, нельзя заниматься чем-то еще, кроме строительства, не выйдет привлечь финансирование, если у компании есть долги. И самое обсуждаемое правило: одно разрешение на строительство для одного здания. Если строится микрорайон, для каждого дома надо получать новое разрешение.
«Да, за три года надо перейти с долевки на проектное финансирование. Больше не будет обманутых дольщиков. К тому же, это позволит уйти от госконтроля за отраслью. Если застройщики будут напрямую работать с банками, то в дополнительном контроле нет необходимости», – считает начальник отдела государственного контроля в области долевого строительства Тюменской области Вадим Ряска.
Чиновник обратил внимание еще на одно изменение: если раньше проверяли уставный капитал застройщиков, теперь будут проверять количество собственных средств компании. Он прогнозирует, что небольших компаний на рынке станет меньше. Возможно, они уйдут в подрядчики, но застройщиками не станут.
Компании уже жалуются, что банковские кредиты окажутся неподъемными, отметил Вадим Ряска. По его словам, государство работает над тем, чтоб банки пересмотрели свои тарифы.
Надо отметить, что изменения в закон коснутся только тех строек, разрешения на которые выдали после 1 июля 2018 года. Остальные работают по старой схеме. Поэтому застройщики бросились получать документы, чтобы не попасть под действие поправок. По оценкам специалистов, выданных уже разрешений хватит на пять лет работы вперед.
Председатель комитета по жилой недвижимости «Российской гильдии управляющих и девелоперов» Дмитрий Панов считает, что опасно подвергать таким испытаниям отрасль, которая дает стране больше 14 процентов ВВП, а каждый вложенный в нее рубль генерирует восемь в смежных сферах.
«Принятые изменения заставят 30 процентов компаний уйти с рынка. Стоимость квадратного метра вырастет процентов на десять. Ипотеку получить, возможно, станет сложнее. При этом нынешним обманутым дольщикам изменения не помогут. Тем более, многие покупали свои доли еще не в рамках ФЗ-214», – заметил он.
Панов назвал абсурдным правило «один объект – одно разрешение». По его мнению, есть и другие нелогичные положения обновленного закона, касающиеся инженерных сетей, социальных объектов вблизи жилых домов, распределения статей затрат в отчетности: «Все это не поможет защитить покупателей».
Представитель тюменского отделения «Гильдии» Андрей Скосырских тоже не ждет ничего хорошего от реформы. Правда, отмечает: для покупателей это шаг вперед, теперь они будут спокойнее заходить в строительство. Но возможных негативных последствий больше.
«Скорее всего, упадет объем, потому что районами строить теперь нельзя – по каждому дому надо будет все начинать сначала. Размажутся сроки. За этим взлетят цены. По разным прогнозам, удорожание составит от пяти до восьмидесяти процентов. Восемьдесят, конечно, вряд ли будет, но тем не менее», – сказал он.
Скосырских заметил, что требование к опыту застройщика (не менее трех лет) и заморозка на банковском счете десяти процентов от бюджета объекта заставит небогатые компании уйти с рынка. Из 4500 компаний останется около тысячи. А это, опять же, поднимет цены.
«Эскроу-счета тоже не дают полной гарантии. Если банк лопнет, деньги тоже пропадут», – добавил Скосырских.
При этом эксперт отметил еще один позитивный аспект – создание страхового фонда, в который застройщик будет перечислять деньги.
Юрисконсульт компании «ТИС» Оксана Любаненко высказала свое мнение о том, как изменится рынок: количество застройщиков останется на прежнем уровне за счет того, что сильные компании будут плодить дочерние фирмы. С тем, что в законе есть пробелы, она согласна: не учитываются расходы застройщика до получения участка и по его подготовке к стройке, нет защиты от потребительского экстремизма, нет лимита по требованиям банка и контролю счета после сдачи дома.
Председатель общественного совета при управлении Росреестра по Тюменской области Олег Касьянов вообще не считает, что проблема обманутых дольщиков является веским поводом для таких масштабных изменений: «Я подсчитал, что обманутых дольщиков в стране – процента три. Это, можно сказать, погрешность. Смысла не вижу из-за этого трясти отрасль, которая является локомотивом экономики. Но политическая воля президента есть, приходится иметь с этим дело. И все равно я думаю, что потребитель тут не выиграет, как и застройщики. Выиграют только банки. Их лобби оказалось сильнее», – отметил Касьянов.
Как видно, тюменские участники рынка восприняли новый закон, мягко говоря, настороженно: он обещает им трудное будущее, в нем много белых пятен. Время для отладки механизма есть. Но самое главное сомнение заключается в том, что реформа поможет потребителям. Недобросовестные компании не составляли большинство на рынке, а каждый был хозяином своего выбора. А вот повышение цен коснется уже всех.
Фотографи: журнал «Квартирный обзор»