В июле вступят в силу изменения в закон «Об участии в долевом строительстве», которые заметно усложнят условия работы российских девелоперов. Новые правила должны защитить дольщиков от недобросовестных застройщиков, но строители утверждают, что поправки обрушат рынок. По мнению экспертов, стоимость жилья в Карелии заметно вырастет, а количество строительных организаций сократится в разы. Подробности – в материале «ФедералПресс».
Крест на долевом строительстве
Согласно новым правилам, с 1 июля один застройщик сможет получить разрешение на возведение всего лишь одного дома. Размер собственных средств строительной организации должен составлять не менее 10% от планируемой стоимости объекта. Оставшиеся деньги придется брать в кредит. Приобретение земельного участка, проектирование и экспертиза проектно-сметной документации – только за счет застройщика.
Полученными от дольщиков средствами строители смогут воспользоваться только после выполнения всех обязательства по договорам долевого участия. Наконец, застройщик должен быть «идеальным» – то есть опытным и без обременений. Любая, даже самая незначительная налоговая заложенность может вывести строительную организацию из игры.
По мнению члена правления российского Союза строителей, гендиректора строительной компании «Век» Евгения Воскобойникова, новый закон почти не обсуждался в строительном сообществе и был принят кулуарно. «В этом законе почти нет ни одного пункта, который можно назвать хотя бы разумным. Этот закон фактически ставит крест на долевом строительстве. Проще было бы, наверное, объявить: «Мы отменяем закон о долевом участии через полгода или через год – и пусть каждый решает, куда двигаться дальше», – сказал он.
По его словам, сейчас все участники рынка торопятся с проектной документацией, получают до 1 июня разрешение на строительство, «чтобы спокойно поработать на своих объектах и на год-два получить какую-то паузу и более или менее нормально работать».
Выживут сильнейшие
Что будет дальше – никто не знает, однако прогнозы не утешительные. Девелоперы предполагают, что новшество приведет к разрушению «строительной цепи», которая ударит одним концом по застройщику, другим по дольщику. Во-первых, стоимость строительства увеличится. «Когда вкладываются деньги дольщиков, которые берут ипотеку, всегда бывают скидки. Дольщику сейчас банки выдают кредиты под минимальные проценты. Плюс еще есть определенные группы людей, которым по закону предоставляются льготы – молодые специалисты и так далее. А когда придёт организация – ей никто под такие проценты денег не даст. Поэтому квадратный метр будет стоить дороже. По разным прогнозам его стоимость вырастет от 10% до 30%», – сказал «ФедералПресс» исполнительный директор «Объединения строителей Карелии» Евгений Конкка.
Во-первых, большинство застройщиков будут вынуждены уйти с рынка. «Естественно, небольшие организации, которые строили 1-2 дома, они уйдут с рынка, потому что им никто под низкий процент кредит не даст. А может и вообще откажут в кредите под строительство. Поскольку средства дольщиков привлекать будет нельзя – им придётся уйти, особенно если у них нет особых оборотных средств», – пояснил он.
По оценке Центрального института экономики и метаматематического анализа РАН, в новых условиях смогут работать лишь 5% российских застройщиков. Оставшиеся 95% уйдут в «тень» либо станут банкротами. «Останутся сильнейшие. Останутся те, у кого есть деньги, у кого есть оборот, у кого есть талантливые и успешные руководители с хорошей командой, По моей оценке, в Петрозаводске останется 4-5 – максимум 6 таких предприятий», – озвучил свой прогноз Евгений Воскобойников. Сегодня в РК на 70 объектах работают 28 компаний-застройщиков.
«Но как это будет дальше? Мы будем строить за свои? Например, наша компания никогда не брала ни копейки кредитов. Я вообще себе плохо представляю, как это – работать в долг. Мы взяли кредит, построили дом, продали 25 %, а 75 % не продали. Откуда деньги взять? Второй вариант: банк финансирует, но застройщик, мягко говоря, не очень успешен: пошла задержка в строительстве, начались проблемы. Кто будет достраивать этот дом? Если бы меня спросили, что бы я изменил в этом законе – я бы просто его отменил, потому что там нечего менять, там нет ни одного живого места», – добавил он.
Смягчить удар
В министерстве строительства Карелии с мнением застройщиков, в целом, согласны. По мнению заместителя министра Игоря Кривоносова, законодательное новшество нуждается в корректировке. «Председателем Совета Федерации Валентиной Матвиенко подготовлен проект федерального закона о внесении изменений в 214-ФЗ, – сообщил чиновник на недавней встрече с крупнейшими карельскими застройщиками. – Мы, как министерство строительства Карелии, поддерживаем данные поправки, цель которых – смягчение условий. Мы направили депутату Государственной Думы Валентине Пивненко письмо о поддержке этой законодательной инициативы».
Как признались карельские строители, вероятность отмены нового закона невелика. Задача хотя бы немного смягчить удар. «Это, прежде всего, удар по надежным застройщикам. Жулики всегда найдут, где пожульничать. Я думаю, что это будет мощнейший удар по людям, по строителям. Сегодня только в Санкт-Петербурге работает в строительном комплексе 500 тысяч человек. Кто посчитал, сколько людей останется без работы только в одном Питере? Что такое строитель? Мы не просто даем работу себе – мы даем работу и транспортникам, и производителям строительных материалов. Когда-то подсчитывали, что один строитель дает работу десятерым. Вот последствия того, что принимаются такие бездарные, неработающие и вредные законы. Извините за прямоту», – отметил Воскобойников.
По словам депутата Государственной Думы Валентины Пивненко, обращение карельского Минстроя рассмотрят на ближайшем заседании комитета по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям. К слову, это обращение не единственное. «Такие обращения идут не только из Карелии, ни и из других российских регионов, от органов исполнительной власти и строительных ассоциаций. Насколько мне известно, специальное совещание по этому вопросу пройдет под руководством советника президента Андрея Белоусова. Думаю, все эти предложения рассмотрят, какие-то из них, возможно, будут учтены, – рассказала Пивненко «ФедералПресс». – Вы знаете, здесь палка о двух концах. Слишком много людей, которые вложили свои средства в долевое строительство и тщетно ждут результата. У нас в Карелии эта тема звучит не так актуально и касается очень небольшого числа дольщиков, но вопрос все равно серьезный. В ряде регионов он стоит очень остро: тысячи людей пострадали. Поэтому, на мой взгляд, нельзя сказать, что принято совсем уж неверное решение».
По словам Пивненко, в настоящий момент в Госдуме идет работа над поправками. «Время еще есть. До 1 июля 2018 года, возможно, какие-то будут изменения. 6 или 7 апреля будет встреча с председателем правительства Дмитрием Медведевым и его командой – накануне отчета в Госдуме. Я думаю, эта тема также будет затронута», – сообщила депутат.
По данным Карелиястата, в январе-феврале этого года объем строительных работ в республике вырос на 4,4 % по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. В эксплуатацию введено 24 тысячи кв. метров жилой площади, что почти в два раза больше, чем в январе-феврале 2017 года. На данный момент средняя стоимость квадратного метра жилья составляет около 40 тысяч рублей. Как утверждают карельские застройщики, если закон не будет скорректирован, цифры могут измениться не в лучшую сторону.