В условиях кризиса, когда крупные застройщики сворачивают свои проекты, малоэтажное и индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) называют той спасительной нишей, в которой строительный рынок все-таки будет развиваться. Так ли это на самом деле, выяснял на примере рынка ИЖС Тюмени «УралПолит.Ru».
В условиях кризиса, когда крупные застройщики сворачивают свои проекты, малоэтажное и индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) называют той спасительной нишей, в которой строительный рынок все-таки будет развиваться. Так ли это на самом деле, выяснял на примере рынка ИЖС Тюмени «УралПолит.Ru».
О строительстве в Тюмени малоэтажного и загородного жилья как о перспективном направлении для развития городских территорий заговорили относительно недавно – года три-четыре назад. В период бурного развития экономики, когда застройщики начали активно предлагать жизнь в благоустроенных поселках, застроенных коттеджами или таунхаусами, специалисты по недвижимости считали, что именно загородная недвижимость станет приоритетом не только для состоятельных людей, но и для среднего класса.
В период кризиса отношение к «строительству на земле» несколько изменилось. Сейчас малоэтажное и индивидуальное строительство воспринимается только в разрезе относительно дешевого жилья, которое может самостоятельно построить владелец земельного участка. Если высотное строительство зависит от труднодоступных кредитных ресурсов, то строительство малоэтажного и индивидуального жилья проще финансировать за счет частных лиц.
Впрочем, как отмечают аналитики рынка, и этой сфере проблем пока достаточно. Во-первых, не совсем оправдана схема выделения под ИЖС земельных участков. Вариант, при котором частник должен взять участок в аренду на три года, платить за каждый год порядка 200-300 тысяч рублей и, если в течение этого времени ничего не построит, вернуть эту землю муниципалитету, в условиях кризиса вряд ли сработает. Сейчас в регионе готовятся к торгам, на которых участки под строительство индивидуального жилья будут передавать в собственность. Однако то, насколько будет востребована сейчас земля, зависит в первую очередь от того, как долго продлится пресловутый кризис.
К истории вопроса
Жизнь тюменцев «на земле» началась с хаотично возникающих в пределах города и в ближайшем его окружении «кварталов миллионеров»: поселков, состоящих из индивидуально построенных домов. Однако со временем на рынке появились и совсем иные по качеству предложения. Начиная с 2005-2006 годов, застройщики вышли в этот сегмент рынка, продвигая совершенно иное по уровню жилье – так называемые загородные дома.
Надо отметить, что современный загородный дом – это возможность иметь всю городскую инфраструктуру в экологически чистом районе. Хитами такого строительства стали коттеджи и таунхаусы. И если о том, что такое коттеджи, более или менее знали все тюменцы, то с таунхаусами как с классом загородного жилья приходилось знакомить. Первопроходцами в этом сегменте стали две компании – «Тюменинвестстрой» и «Тюменкоммунстрой» – обе реализовали свои проекты в районе озера Цимлянское в Тюмени. И оба проекта оказались в свое время вполне востребованы — тюменцы быстро оценили «квартиры на земле», и, по словам руководителя проектов инвестиционного агентства «Дельта-Профит» Федора Колчина, первые поселки таунхаусов даже не нуждались в рекламных кампаниях. Владельцами подобного жилья охотно становились топ-менеджеры крупных местных компаний, а также чиновники городского и областного уровня.
Плюсы такого «цивилизованного» поселкового проживания, как говорят специалисты, налицо. Комплексная застройка коттеджных поселков предполагает единый круг жильцов. Это жилье бизнес-класса, а потому его жильцами часто становятся те, у кого уже есть опыт проживания в частном доме, кто устал от «прелестей» жизни в коттедже особняком. Пусть такое жилье обойдется владельцу чуть дороже, чем построенное самостоятельно (что, в общем, еще не факт), но зато поселившийся здесь человек изначально избавлен от многих проблем, подстерегающих владельцев одиноко стоящих особняков. Люди устают жить без комфорта, решать в одиночку все возникающие проблемы. Человек, живущий в таком поселке, может не бояться, что его соседями станут какие-то асоциальные «элементы», которые частенько доставляют неприятности владельцам, самостоятельно построившим дом там, где удалось ухватить кусок земли. В поселке, где организована охрана, можно уехать в отпуск, оставить машину, выпустить детей – и ни о чем не переживать. Коттеджный поселок проще обслуживать, чем отдельно стоящее здание. Коммунальные услуги – такие, как вывоз мусора, уборка территории, особенно зимой – при комплексной застройке также стоят меньше, да и проблемы с тем, кто их оказывает, у владельцев таких коттеджей решаются проще. Не надо самостоятельно что-то чинить, выгребать мусор, разгребать снег или мести дорожки от опавшей листвы деревьев, искать сантехников, дворников, сторожей и прочее. В поселок проще (и дешевле) провести Интернет и кабельное телевидение. Кроме того, в поселке жильцы – соседи могут организовать дополнительные рекреационные зоны, создать социальную инфраструктуру, такую как спортивные площадки, бассейн, зеленая зона, детский сад и т.д.
Впрочем, как показало время, не только плюсы такого жилья владельцам коттеджей и таунхаусов приходится испытывать сообща, но и минусы. Так, неделю назад в Тюмени разразился скандал, в результате которого жильцы одного из первых в городе поселков таунхаусов оказались на трое суток отключенными от электросетей. В заложниках «разборок» между сетевиками и застройщиками оказались 67 семей, которые трое суток просидели без тепла, света и горячей воды. Причина оказалась банальна: у застройщика образовалась задолженность перед «Тюменьэнергосбытом» в размере 1 миллиона рублей, в связи с чем энергетики приняли решение отключить электричество. Частично в «темной» виноваты и сами владельцы жилья, так как многие из них не платили за электроэнергию с момента заселения в дома, а это примерно полтора года.
Впрочем, такая патовая ситуация возникла в Тюмени впервые. А удобные и комфортабельные таунхаусы стали в свое время самым востребованным жильем. На «ура» были реализованы первая очередь жилого комплекса на озере Цимлянском от компаний «Тюменинвестстрой» и «Тюменкоммунстрой», «Московский дворик» сразу за кольцом по Московскому тракту от компании «Туанн» и другие. Главная идея подобной застройки – совместить экологически чистый район, пригодный для проживания и взрослых, и детей, с возможностью жить активной жизнью, не отрываясь от городского ритма.
Бурный интерес тюменцев вызвали и проекты коттеджной застройки. Напомним, коттеджные поселки предлагали «Тюменинвестстрой» – на озере Цимлянском, коттеджи в поселке «Московский дворик», коттеджный поселок «Лесное озеро» по Салаирскому тракту, поселок, который в районе Березняков строит компания «Крестьянский комплекс», и, конечно же, самые громкие проекты в этом сегменте – поселки Комарово и Молодежный, генподрядчиками которых были областной фонд жилищного строительства и фонд жилищного строительства Тюменского района. Все эти проекты, несмотря на их плюсы и минусы, вызвали у тюменцев большой интерес.
Специалисты по недвижимости предрекали этому сегменту жилой недвижимости и дальнейшее бурное развитие. «В ближайшее время мы получим компактные застройки от 50 до 300 отдельно стоящих коттеджей на отдельно взятых площадках в радиусе 10 км от Тюмени. В будущем, начиная с 2010–2012 годов, приступят осваивать территории в черте до 30 км от Тюмени. В принципе, эти площади уже сейчас осваиваются индивидуальными застройщиками, строятся загородные дома, зимние дачи», – отмечал в беседе с корреспондентом «УралПолит.Ru» вице-президент некоммерческого партнерства «Объединение риэлтеров Тюмени» Сергей Сухарев.
Корректировка кризисом
Однако кризис может внести некоторые коррективы в планы и застройщиков, и будущих владельцев индивидуального и загородного жилья. Сегодня это уже начинают понимать застройщики, которые отмечают, что объемы работ резко упали, потребители ищут наиболее экономные варианты решения своего квартирного вопроса, в том числе — за счет удешевления материалов или уменьшения площади постройки. Впрочем, в условиях, когда у людей практически нет возможности приобрести жилье, воспользовавшись заемными средствами, логично, что они предпочтут вкладывать накопления в приобретение земли — и для того, чтобы сохранить свои сбережения, и для того, чтобы строить жилье эконом-класса.
В целом в Тюменской области развитию малоэтажного строительства уделяется достаточно большое внимание. В настоящее время в областной думе создано Региональное агентство малоэтажного и коттеджного строительства (РАМИКС), которое работает под руководством заместителя председателя думы Виктора Рейна. Созданная чуть меньше месяца назад организация призвана объединить участников рынка малоэтажного строительства. В состав РАМИКСа входят не только девелоперские и строительные компании, но и производители материалов и оборудования для малоэтажного строительства, а также финансовые организации.
По словам Виктора Рейна, сегодня в задачи РАМИКСа входят участие в работе по изменению структуры жилищной политики и внесение своих предложений по изменению жилищного законодательства, сбор и обобщение информации по малоэтажному строительству, переориентация малоэтажного строительства на индустриальные, экономичные, энергосберегающие технологии.
«Кроме того, агентство займется разработкой и внедрением эффективных механизмов финансирования малоэтажного строительства, в том числе земельной ипотеки, выборкой пилотных проектов для отработки новых механизмов стимулирования малоэтажного строительства, разработкой региональных программ развития малоэтажного строительства», – заключил зампредседателя облдумы.
Однако можно ли сегодня говорить о том, что и законодательно, и с точки зрения финансовой поддержки застройщиков или граждан, пытающихся самостоятельно обеспечить себя жильем, данный вопрос уже окончательно решен? К сожалению, констатируют эксперты, нет. Вопросов и сегодня в этой области возникает неимоверное количество. Так, например, развитие этого рынка сдерживают сложности с оснащением подобных поселков инженерной инфраструктурой.
Вопрос с инженерным обеспечением участков и вопрос с землей для ИЖС остаются самыми больными для индивидуального жилого строительства, отмечает директор «Объединения проектировщиков Западной Сибири» Борис Ройтблат. Хотя работу в этом направление региональное правительство ведет достаточно давно. «За 2006–2008 годы областной бюджет выделил на инженерное обеспечение площадок под индивидуальное жилищное строительство свыше 4 млрд. рублей, – отметил он. – В текущем году на инженерное обеспечение площадок предусмотрено 539 млн. рублей в области и 105 млн. рублей в Тюмени. В областном центре за счет этих средств будут подведены сети к домам, строящимся в Казарово и Березняках».
Борис Ройтблат подчеркнул, что работа эта чрезвычайно важна, так как только в областной столице доля вводимого индивидуального жилья на сегодняшний день составляет почти 50 % от всего строящегося жилья. «Всего за I квартал текущего года ввод жилья по области составил 206 тысяч квадратных метров. Из них 92 тысячи квадратных метров – это индивидуальное жилищное строительство», – отметил директор «Объединения проектировщиков Западной Сибири».
«При отсутствии больших объемов кредитования, которое мы в настоящий момент наблюдаем, частное строительство может стать именно той нишей, в которой развитие на сегодняшний день будет продолжаться, – подчеркнул он. – Тем более что в настоящее время производители могут предложить тюменцам такие материалы и технологии, при которых стоимость квадратного метра жилья будет колебаться в районе 10–15 тысяч рублей».
Не менее важно при этом то, из каких материалов должно вестись строительство данного жилья. Если мы говорим об экономии, то кирпич в качестве материала можно не рассматривать – традиционно он является самым дорогим материалом в малоэтажном строительстве. И тут на сцену выходят различные новые технологии и материалы, позволяющие значительно снизить себестоимость возводимого жилья. Это могут быть различные технологии обработки дерева и строительство деревянных домов или различные виды термопластика. Правда, они до сих пор вызывают жаркие споры среди специалистов – по поводу своей долговечности и морозоустойчивости, то есть адаптированности к климатическим условиям региона.
Попытку освоить сегмент малоэтажного и загородного жилья организованными застройщиками пока сложно назвать удачной. Несколько лет назад на территории, прилегающей к городу, начали организовывать строительство коттеджных поселков. В период расцвета экономики это жилье трактовалось как отличная альтернатива стихийно возникающим самостроям, в которых все вопросы по содержанию и жилья, и придомовой территории приходилось решать самим хозяевам. В коттеджных же поселках за решение всех вопросов брались управляющие компании. А имя застройщика гарантировало качество жилья и комплексное развитие территорий, на которых эти поселки располагались.
Однако с наступлением кризиса платежеспособность населения резко сократилась, и сегодня, как отмечают застройщики, клиент таков, что он рассматривает строительство собственного жилья как альтернативу ипотеке. При этом и бренд застройщика, и дополнительные блага, которые дает жизнь в благоустроенном коттеджном поселке, отходят на второй план. Человек воспринимает строительство жилья как возможность решить свой «квартирный вопрос» в рассрочку. Сначала он покупает земельный участок, затем заливает фундамент, ставит коробку, делает внутреннюю отделку. На все это не нужные одномоментные крупные вложения средств, есть возможность растянуть строительство во времени, и это дает возможность частникам хоть как-то решить жилищную проблему. Хотя стоимость строительства, как отечают застройщики, при этом не становится меньше, чем если покупать готовый загородный дом. Говорить о какой-то существенной экономии здесь очень сложно.
«На сегодняшний день мы завершаем строительство второй очереди поселка на озере Цимлянском. Впервые с началом финансового кризиса мы остро ощутили феномен отложенного спроса, – отмечает заместитель генерального директора компании «Тюменинвестстрой» Светлана Утешева. – Минимум интереса потенциальных покупателей к жилью мы наблюдали в зимний период, впрочем, с наступлением весны потребители несколько активизировались. Сейчас потенциальные покупатели готовы ехать осматривать варианты, вести переговоры по покупке, демонстрируя максимально осмысленный подход к приобретению жилья. Однако на сегодняшний день говорить о росте продаж по-прежнему не приходится. По нашим оценкам, некоторый рост продаж в этом сегменте жилья начнется в конце лета – начале осени. Для нашего объекта такое потребительское поведение вполне объяснимо. Так как сдача объекта намечена на конец года, покупатели на сегодняшний день с опаской смотрят на столь длительный срок застройки комплекса и не спешат вкладывать в него свои средства. Однако проект на сегодняшний день почти полностью готов, в настоящее время в таунхаусах ведутся внутренние работы, в июне дольщики приступят к отделке жилья, а компания – к благоустройству территории».
Представитель «Тюменинвестстрой» Светлана Утешева отмечает, что в перспективе компания, вероятнее всего, покинет рынок малоэтажного строительства: «Этот сегмент жилья нами досконально изучен и очень нам интересен, однако сейчас экономическая ситуация в регионе такова, что работать в нем экономически нецелесообразно».
Подобную тенденцию отмечает и исполнительный директор ООО «ЭкоДом ЖБИ-1» Евгений Касьянчик. «Сейчас рынка малоэтажного строительства в Тюмени по сути нет, так как нет потребительского спроса на тот продукт, который предлагают застройщики, – считает он. – Готового жилья в этом сегменте уже не осталось, а вкладывать свои средства в объекты, срок сдачи которых отложен во времени, в нынешней ситуации тюменцы попросту не готовы».
Однако если скоро отсутствие спроса приведет к замораживанию большинства проектов, уже к осени-зиме этого года Евгений Касьянчик прогнозирует дефицит предложения на рынке и новую волну роста цен на жилье.
Другая проблема малоэтажного строительства – это земля. Как подчеркнул Евгений Касьянчик, при всем визуальном богатстве данного ресурса, земли для строительства в Тюмени в настоящее время практически нет. «Сначала застройщик ищет землю, а уже потом разрабатывает концепцию застройки каждого конкретного участка», – подчеркнул он.
Предлагаемый чиновниками вариант развития сельских поселений, по мнению застройщиков, вряд ли можно назвать удачным. «Даже на селе мы сейчас сталкиваемся с ситуацией полного отсутствия земли под застройку», – отмечает руководитель проектов инвестиционного агентства «Дельта-Профит» Федор Колчин. При этом он считает такой подход муниципалитетов недальновидным. Так как налог на земли сельхозугодий значительно ниже налога на землю в поселениях. «Сегодня главы муниципалитетов должны задуматься о том, что деньги, вложенные в перевод земель, «отобьются» в течение двух-трех лет», – подчеркивает он.
Впрочем, вряд ли можно в ближайшем будущем всерьез говорить о возрождении тюменской деревни, считает директор ООО «Проектно-строительная фирма «Визит» Варсон Васильев.
Представитель компании «Новый дом», занимающейся производством стройматериалов и строительством малоэтажного жилья, отметил, что отсутствие спроса на рынке жилья объясняется отсутствием кредитных средств. «Если люди сегодня и интересуются строительством жилья, то узнают о стоимости материалов, необходимых для небольших домов – до ста квадратных метров, – отметил он. – Видимо, сейчас о строительстве задумываются те, у кого есть небольшие сбережения, на ипотеку люди не рассчитывают, но если есть какой-то земельный участок, они готовы строить там небольшие и относительно недорогие частные дома. Дома, большие по площади, тюменцы предпочитают строить из традиционных материалов – кирпича или дерева».
Многие застройщики сетуют на то, что рынок малоэтажного жилья в Тюмени был в свое время «испорчен» теми проектами, которые выплеснул в него Областной Фонд жилищного строительства. Определив, что потенциальными жильцами, например, в Комарово, будут люди со средним и ниже среднего достатком, фонд поставил застройщиков в жесткие ценовые рамки. Потребителей «приучили» к тому, что индивидуальный жилой дом должен строить меньше, чем средняя городская квартира. Между тем и строительство инженерной инфраструктуры, и подведение дорог, и прочее – все это делает малоэтажное строительство гораздо более дорогим, чем многоэтажное. «Одно дело – воткнуть на пятачке свободной городской земли многоэтажку, подключив ее к сетям, которые проходят неподалеку. И совсем другое – тянуть эти сети в поле, подключая к ним по одному частному дому, расположенному на участке земли», – подчеркивают застройщики.
Заместитель управляющего Областным Фондом жилищного строительства Наталия Заранкина рассказала о том, как же сегодня развиваются громкие проекты фонда и где смогут в ближайшее время купить или построить жилье тюменцы. В ближайшее время застройка на земельных участках, выделенных через Областной Фонд жилищного строительства, ведется в поселках Казарово и Березняки. К сожалению, в настоящее время арендаторы земельных участков в этих поселках не так активно застраивают свои участки, так как земля здесь выдавалась людям, нуждающимся в жилье. А это именно тот сегмент, который наиболее остро пострадал с началом кризиса. «Однако многим из них остался всего год до конца первого срока аренды жилья, если до конца срока на земельном участке не будет ничего построено, фонд оставляет за собой право изъять данный участок земли и отдать его другим «очередникам» на жилье», – подчеркнула она. Говорить о том, насколько замороженными окажутся эти стройки в связи с кризисом, специалист фонда пока отказалась, так как по сути строительный сезон для ИЖС еще не начался.
Самый громкий проект Тюмени – поселок Комарово – был разбит в строительстве на две очереди. Первая очередь, а это 800 домов, в настоящее время уже проданы. Хоть и со значительным опозданием, но в настоящее время эта очередь достраивается. Большинство домов в ней уже готовы. «Впервые у нас начали появляться дольщики, которые приходят и говорят: заберите у нас дом обратно. Причина в том, что они не могут обслужить кредит, взятый на покупку коттеджа. Эти форс-мажорные обстоятельства мы пытаемся решать, в том числе – звоним тем потенциальным покупателям, которые хотели купить коттеджи в поселке, но не успели это сделать в свое время», – подчеркнула она.
«К строительству второй очереди мы решили подойти несколько иначе, – отметила Наталия Заранкина. – Если сначала предполагалось, что весь поселок будет застроен однотипными домами, то сейчас, с созданием РАМИКСа, объединившего многих тюменских застройщиков и производителей жилья, мы решили организовать на территории поселка своеобразный выставочный участок, на котором каждый из производителей стройматериалов построит собственный дом. Таким образом мы не только застроим вторую очередь поселка, но и презентуем тюменцам возможности местных предприятий. Тем более что фонд, кроме строительства жилья, занимается также предоставлением субсидий на его строительство для частных лиц. Таким образом, люди, получающие субсидии в фонде, будут знакомиться с тем жильем, которое им могут предложить местные застройщики. И уже на основании спроса конкретных потребителей мы решим вопрос о дальнейшей застройке Комарово».
Таким образом, сегмент малоэтажного жилья даже в условиях кризиса очень привлекателен. Перспектива развития загородного жилья под Тюменью есть, ведь в центре города площадок под строительство уже почти не осталось. Да и опыт развития других стран показывает смещение акцентов в сторону малоэтажного строительства. И здесь Тюмени необходимо решить только два вопроса: вопрос с развитием инженерных мощностей, которые позволили бы осваивать дополнительные земли, и вопрос с самой землей, с ее переводом из земель сельхозназначения в земли поселений.
Однако, как прогнозируют застройщики, новые поселки загородного жилья в ближайшее время вряд ли появятся в Тюмени и ее окрестностях. «На данный момент нет четко сформированного рынка ИЖС, не понятно, какой сегмент будет востребован у тюменцев, и что ждет этот рынок в ближайшем будущем. Будет ли это хаотичная частная застройка земельных участков или комплексное освоение земли застройщиками — покажет время.