Генеральный директор MACON Realty Group Илья Володько, выступив на прошедшем в Краснодаре Рождественском саммите, рассказал об особенностях российского рынка недвижимости и нюансах строительной отрасли в Краснодарском крае. О региональных и локальных тенденциях, а также прогнозах развития отрасли в Краснодаре – читайте в материале РИА «ФедералПресс»:
«Начну с рассказа о рынке жилой недвижимости, который сегодня занимает подавляющую долю как в объеме инвестиций в Краснодаре и в Краснодарском крае, так и в объеме спроса и новых проектов.
Мы все понимаем, что наша целевая аудитория – это люди, которые способны приобрести жилье. Мы понимаем, что в России очень многие люди не могут этого сделать, поскольку не имеют финансовой возможности. Но с ростом доходов они постепенно переходят в категорию тех, кто может купить жилье. Либо за свой счет, либо с привлечением ипотечного кредита, либо в рассрочку (по любым финансовым схемам). Когда доходы населения стабильно растут, когда растет экономика, у нас достаточно большое число людей переходят в сегмент, способных приобрести жилье. Когда доходы растут на протяжении долгого промежутка времени – граждане начинают улучшать свои жилищные условия. И эта тенденция стабильно продолжается, пока рынок не приходит в развитое состояние (большинство людей удовлетвори свой спрос на объекты жилой недвижимости, часть продолжает улучшать, а какая-то доля людей по прежнему не способна приобрести жилье, находясь за чертой бедности). Есть обратная тенденция. Если реальные доходы граждан падают, то из категории «могу купить себе жилье», они быстро могут опять потерять эту способность.
Во второй половине 2016-го мы провели крупномасштабное исследование в нескольких городах России, изучив способность населения приобретать жилье. Мы разделили все население по уровню доходов, а также сегментировали все домохозяйства по их численности. Проведя все замеры, мы получили следующую цифру. Приобрести себе жилье того качества и уровня, который необходим исходя из состава семьи, могут только 15 % домохозяйств России. Имеется в виду покупка и за наличный расчет, и ипотека. Если мы возьмем количество домохозяйств, которые могут приобрести жилье за собственные средства – то это всего 3 % населения. Т.е. на сегодняшний день наш рынок ограничивается 15 % населения. Остальные 85 % пока находятся за «красной чертой». Но на самом деле, это серьезный потенциал для развития рынка, который у нас есть на сегодняшний день. Исходя из текущей ситуации, мы должны отдавать отчет в том, что если не растет экономка страны и доходы населения, то и рынок недвижимости этого делать не может (рост может быть локальным и коротким по времени, но глобально на протяжении среднесрочного периода рынок расти не в состоянии).
Кроме того, в одном из исследований мы проанализировали все российские кризисы. В итоге, мы пришли к выводу, что 1 % падения ВВП у нас вызывает около 6 % падения спроса на рынке недвижимости (падения сделок). Если мы проследим ситуацию 2015-го года, то тогда ВВП упал на 3,7 %, а число зарегистрированных сделок в среднем по России упало порядка на 20 %. Если в этом году спад составит 0,5-0,8 %, то для нас это будет обозначать, что в таких условиях рынок серьезно увеличиться не сможет. Реальный подъем последует только после начала роста экономики.
Теперь перейду непосредственно к Краснодару. Объем строящегося жилья на 2015-й у нас был 5,8 млн кв. м., а в прошлом году он составил 5,3 млн кв. м. Т.е. объем первичного рынка строящегося жилья на сегодняшний день упал по сравнению с началом 2016-го на почти на 9 %. Это достаточно неплохая ситуация, поскольку на рынке Краснодара сейчас существует профицит предложения. Объемы строительства действительно колоссальны, и их небольшое снижение не пойдет во вред ни для покупателя, ни для застройщика.
Средневзвешенная цена была на конец 2015-го года составляла 42,8 тыс. рублей за квадратный метр. Если мы говорим про 1 января 2017-го, то средневзвешенная цена составила 45 241 рубль за один кв. м. Это увеличение на 5,8 %. Но это не тот рост, который хотелось бы видеть с точки зрения его источников. В основном он произошел не потому, что застройщики подняли цену (хотя она выросла порядка у 30 % объектов), а благодаря тому, что в остатках оказались более дорогие предложения. То есть, более дешевые предложения «вымываются» достаточно быстро, а объекты с более высокой ценой остаются в остатках.
Количество сделок на первичном рынке мы видим в размере 28,6 тыс. в 2015-м году (это была самая тяжелая просадка после кризиса 2008-го, поскольку рынок потерял 20 %). А по итогам 2016-го было заключено 31,6 тыс. сделок. То есть, плюс 11 %. С одной стороны, это хороший фактор, поскольку рынок восстановился.
С количеством квартир в остатке связана наиболее тревожная тенденция 2015-го, с чем у нас были опасения и по 2016-му. Мы видим, что за последний год цифра составляла порядка 60 тыс. квартир, которые не были реализованы. Хотя пик достигнут в конце 2015-го – 62 тыс. квартир. На сегодняшний день в остатке 58 451 квартира. Это 53 % квартир от общего рынка. Позитивной тенденцией является то, что эта цифра не растет в абсолютном выражении. Но давайте помнить, что у нас снизился и объем строительства.
Теперь перейду к остаткам в сданных домах. На мой взгляд, хорошим показателем являются остатки в тех домах, которые уже сданы, но где остатки квартир есть. Это уже точно свидетельствует об определенных проблемах. За третий квартал 2016-го этот показатель составил 6,5 тыс. квартир (непроданных в сданных домах). Это 11 % от всех остатков. Еще один тревожный факт: в домах, которые будут сданы в ближайший квартал, не реализовано 20 % квартир. На самом деле, динамика пока не критичная, но эти цифры уже настораживают.
Теперь о закладке новых проектов. В 2014-м был зафиксирован их колоссальный объем. Совокупный объем новых объектов (речь не о введении, а именно о начале строительства) на рынке составил 3,2 млн кв. м. В 2015-м году уже запал спал, и цифра составила 2,1 млн кв. м. новых проектов, начатых строиться девелоперами. Это довольно большая цифра, мало кого смутило падение спроса на 20 %. В 2016-м году совокупный объем новых проектов составил 1,5 млн кв. м. Спад в закладке новых проектов – положительная ли это тенденция? Я считаю, что да, поскольку небольшое торможение в строительстве будет соразмерно текущему и прогнозному спросу, позволив немного сбалансировать рынок. И цены тогда могут немного подрасти.
Естественно, очень плохая тенденция связана с переносом сроков сдачи жилья. Мы понимаем, что многие застройщики испытывают большие сложности вообще со своей дальнейшей деятельностью, в частности, существуют сложности с достройкой своих домов. Так, застройщики в 2016-м планировали сдать 3,6 млн кв. м. многоэтажного жилья, а сдали порядка двух миллионов. То есть, у почти половины всех планировавшихся к вводу объектов были перенесены сроки сдачи. Планировали сдать, но не сдали. Мы видим, что эта повсеместная тенденция. Она очень опасна и неприятна и для девелоперов, и для покупателей, да и для любых участников рынка (будь то банки или риэлтерские компании). Думаю, что продолжение этой тенденции мы увидим и в этом году.
Вообще, краснодарский рынок недвижимости является очень прогрессивным. Наши девелоперы – очень умные и прогрессивные люди, которые быстро научились реагировать на потребительские предпочтения. Например, на рынок Ростова-на-Дону за последние годы вышло семь краснодарских компаний. На недавнем форуме в донской столице местные жители говорили, что кубанцы принесли на рынок что-то новое и поминали хорошим словом «Девелопмент-Юг». Тогда модератор мероприятия говорил о появлении новых стандартов, когда цена квартир может оставаться прежней, а качество – улучшаться. Потому что там рынок на той стадии, где мы были четыре года назад. А Краснодар адаптировался к новым условиям и запросам клиентов очень давно.
Так, в 2010-м средняя цена квадратного метра была 38,6 тыс. рублей, а доля однокомнатных квартир составляла 40 %. А сейчас она уже составляет 70 %. Средняя площадь квартир в эконом-классе составляла 64 кв. м., а сегодня – 42. За шесть лет она уменьшилась на двадцать с лишним метров. Теперь о доступности. Если раньше, чтобы купить жилье в эконом-классе нужно было не менее 2,4 млн рублей, то теперь достаточно и 1,5 млн рублей, чтобы приобрести что-то недорогое. Фактически доступность краснодарского жилья повысилась несмотря на то, что накопленная инфляция за этот период составила 60-80 %. Тенденция увеличения доступности жилья характерна для всех классов. Если мы возьмем весь рынок, то средний бюджет покупки квартиры в 2010-м составлял 2 862 рубля и 2 148 – в 2016-м.
Другие города этого не прошли. Поэтому, выходя на новые рынки, наши игроки чувствуют себя более комфортно, поскольку они освоили много нового. Мы уже прошли новые планировки, то, как они должны выглядеть, как их продавать, как можно работать в условиях низкой рентабельности и так далее. Так, например, краснодарские «ВКБ-Новостройки» оказались лидерами ростовского рынка (на котором они занимают 15,7 %).
Что будет с рынком? Наш прогноз заключается в снижении выхода новых проектов, который мы уже наблюдаем. Во-первых, у нас действуют порядка 150 компаний. Думаю, что в течение ближайших двух лет мы потеряем 50-60 компаний. Они либо после достройки объектов поймут, что здесь им просто нечего делать и начнут заниматься другим бизнесом. Либо они сольются с другими игроками или просто обанкротятся. Добавлю, что в условиях низкой рентабельности могут работать не все. К тому же, у нас ужесточаются требования к уставному капиталу застройщиков. И чтобы работать на рынке, нужно иметь на счету достаточно крупную сумму денег.
При этом мы не прогнозируем, что со спросом случится что-то страшное. Самое страшное уже произошло, когда он упал на 20 % в 2015-м. Сейчас на 10 % он вырос. Думаю, что в ближайшие года два мы увидим рост от 5 до 10 %. Это оптимистичный сценарий. Пессимистичный сценарий, что он заморозится на уровне 30 тыс. сделок в год. Если спрос немного вырастет или останется стабильным, а количество девелоперов и новых проектов у нас будет падать (а он уже падает), то мы можем рассчитывать на то, что увидим более активный рост цен на рынке. Пока же он находится на запредельно низком уровне.
В итоге, нас ждет умеренная тенденция к росту цен, снижение объема новых проектов, снижение числа игроков, а также стабильный спрос с небольшой тенденцией к росту».