В кризис цены на жилую недвижимость в 67 регионах России выросли, а в 15 регионах упали. В 66 регионах наблюдался одновременно и рост цен и рост заработной платы. В результате доступность жилья в среднем по России выросла на 8,8 %. Наибольшее значение на динамику доступности оказал фактор роста заработной платы.
В кризис цены на жилую недвижимость в 67 регионах России выросли, а в 15 регионах упали. В 66 регионах наблюдался одновременно и рост цен и рост заработной платы. В результате доступность жилья в среднем по России выросла на 8,8 %. Наибольшее значение на динамику доступности оказал фактор роста зарплаты.
Среднестатистический россиянин может на одну заработную плату приобрести 0,64 м², а среднестатистический уралец – 0,72 м² жилья. «ФедералПресс» проанализировал, какова ситуация с доступностью жилья в кризис в регионах УрФО.
Плюс-минус половина квадратного метра
Компания «Финэкспертиза» представила на днях результаты исследования индекса доступности рынка жилья в различных регионах России. Индекс построен по данным Росстата на основе соотнесения стоимости квадратного метра вторичного жилья и средней заработной платы за месяц в каждом регионе по итогам второго квартала 2015 года.
Также аналитики сравнили показатели в динамике, выбрав для этого предкризисный 2013 год и текущий, 2015-й. Была оценена доступность недвижимости для жителей регионов России во втором квартале года, полученные результаты сравнивались с аналогичным периодом 2013-го (до начала кризисных явлений и введения санкций против России).
Лучшие показатели доступности жилья в РФ демонстрируют Ямало-Ненецкий автономный округ (1,42 м²), Ханты-Мансийский автономный округ – Югра (1,11 м²) и Тюменская область (1,05 м²). Эти три региона УрФО, а также Магаданская область (1,22 м²) входят в четверку общероссийских «чемпионов».
В этих регионах на одну заработную плату жители могут позволить себе купить больше одного квадратного метра жилой недвижимости.
На фоне общероссийских показателей ситуация с доступностью жилья в Уральском федеральном округе выглядит вполне оптимистично. Абсолютным лидером рейтинга регионов УрФО стал Ямал, где на рынке недвижимости достигнут удачный баланс между (относительно российских показателей) высоким уровнем дохода населения (средняя зарплата составляет 88 тыс. 270 рублей) и ценой квадратного метра жилья (62 тыс. 354 рубля).
На свою среднестатистическую зарплату в 41 тыс. 67 рублей среднестатистический уралец может приобрести 0,72 м² по среднестатистической стоимости 57 тыс. 385 рублей за квадратный метр.
Самое малое количество жилых «квадратов» на Урале может позволить себе на свою зарплату житель Свердловской области. При средней стоимости жилья 58 тыс. 937 рублей за квадратный метр и среднемесячной зарплате 31 тыс. 641 рубль свердловчанин может купить 0,54 квадратного метра.
УрФО: сдержанный рост
В динамике по России больше всего доступность жилья, по данным исследования, выросла в Брянской области (+31,3 %), Вологодской области (+27,5 %) и Пермском крае (+24,6 %). В целом в десяти российских регионах рост уровня доступности жилья превышает 20 %.
Падение доступности жилой недвижимости отмечено в 17 субъектах РФ.
Самое сильное снижение доступности покупки недвижимости зафиксировано в трех кавказских республиках – Чечне, Карачаево-Черкесии и Ингушетии.
Если смотреть ситуацию в динамике, то наиболее высокими темпами индекс доступности жилья в Уральском федеральном округе увеличивался в Курганской области. Рост составил 18,2 %. Немного отстает от Зауралья Ханты-Мансийский автономный округ – Югра с показателем 15,8 %.
У Свердловской области показатели роста доступности жилья весьма скромные – 8,1 %. Это всего на несколько пунктов ниже, чем в среднем по России (8,8 %), но выше, чем в среднем по УрФО (7,6 %).
Доступность вторички в Тюменской и Челябинской областях увеличивалась еще более медленно и выросла на 4,6 % и 3,5 % соответственно.
Что интересно, в Ямало-Ненецком автономном округе показатель доступности жилья ушел в минус (–14,3 %): стоимость жилья росла быстрее, чем уровень зарплаты (141,56 % против 133,45 %). Несмотря на локальное ухудшение ситуации, глобально возможности по приобретению жилья у жителей ЯНАО улучшились по сравнению со среднестатистическим россиянином.
Эксперты: это лишь средняя температура по палате
Руководитель аналитического отдела АНО «Риелторский информационный центр» Уральской палаты недвижимости Михаил Хорьков считает, что представленный «Финэкспертизой» рейтинг не отражает всей полноты текущего состояния и динамики рынка недвижимости, а приведенные цифры вырваны из контекста.
«Комментировать подобные рейтинги очень сложно. На основе только двух показателей – средней зарплаты и средней цены за квадратный метр очень сложно судить о ситуации на рынке жилой недвижимости того или иного региона в целом. Сравнивать показатели отдельных областей даже в одном федеральном округе очень сложно. Необходимо учитывать особенности локальной структуры того или иного региона. Где-то преобладают небольшие населенные пункты с депрессивной экономикой, где уровень доступности жилья будет перманентно низким.
В Свердловской области, например, сформировался крупный центр с высокими ценами на жилье, которые «задирают» средние цены на жилье. Возможно, что средняя цена квадратного метра жилья по Свердловской области связана с высокими ценами в Екатеринбурге. В Курганской области может быть обратная ситуация.
Лидерство ЯНАО кажется вполне логичным: цены на недвижимость в северных территориях существенно ниже, чем у соседей. Жить в северных территориях не очень комфортно, но насытить этот рынок достаточно просто: первичный рынок во многих северных городах очень развит. Объемы строительства жилья растут, цены на недвижимость там снижаются в последний год. Уровень дохода населения в нефтедобывающем регионе также достаточно высокий», – пояснил эксперт.
Евгений Железнов, директор департамента оценки ООО «Инвест-аудит», отметил, что «рейтинг использует усредненные статистические данные по регионам, внутри которых существуют сильно отличающиеся друг от друга рынки».
«В том же Пермском крае цена за квадратный метр недвижимости может варьироваться от 10 тыс. рублей за метр в деревянных многоквартирных домах, в удаленных муниципальных районах, до 45–70 тыс. рублей за метр в Перми, то есть это очень разнородная выборка. Было бы корректнее сравнивать друг с другом отдельные населенные пункты, а не усредненные данные по регионам. Учитывая, что во время текущего кризиса наибольшее снижение стоимости недвижимости наблюдалось у низколиквидных объектов, которые в значительной степени представлены в отдалении от административных центров, из данного исследования сложно сделать какие-то однозначные выводы по поводу изменения доступности жилья у отдельных домохозяйств или групп населения.
Также следует отметить, что на доступность жилой недвижимости существенное влияние оказывает возможность использования ипотечных ресурсов, которая не учитывается в данном рейтинге», – подчеркнул эксперт в разговоре с корреспондентом «ФедералПресс».
По мнению опрошенных «ФедералПресс» респондентов, если соглашаться с выводами рейтинга, то наибольшее влияние на динамику доступности оказал фактор роста заработной платы.
«Доступность жилья считается не по среднестатистической зарплате, а по медианной, разница между ними огромная, – говорит директор Института отраслевого менеджмента, д. э. н., проф. Елена Иванкина. – Медианная зарплата в России, по данным Всемирного банка, на 70 % ниже среднестатистической, таким образом, реальные цифры будут еще ниже, чем те данные, о которых идет речь. Во вторых, ни одну страну – ни Россию, ни США, ни Францию – нельзя оценивать по среднестатистическим показателям в этой области. Если в кризис 2008–2009 годов в Нью-Йорке и Калифорнии цены только росли, то в Майами они обвалились на 90 %. Поэтому говорить о том, что в связи с этим жилье в США стало более доступным, можно, но это не соответствует действительности – оно стало менее доступным в Нью-Йорке и более доступным – в Майами. То же самое в нашей стране. В нашей стране всегда, по оценкам и российских, и зарубежных специалистов, жилье было абсолютно недоступно только в Москве. На втором месте – Санкт-Петербург. В регионах России жилье доступно примерно для 20 % населения, это достаточно неплохой показатель. Если посмотреть мировые показатели, то жилье абсолютно недоступно в Японии, в Амстердаме, во многих столицах Европы. Оно доступно в США. Но недвижимость сугубо региональна, ее нельзя судить по целой стране. Мы никогда не входили в число стран с самой низкой доступностью жилья, тут имеет место какая-то ошибка в расчетах. Если считать доступность недвижимости, ее следует считать по доступности для конкретных городов. В России сейчас идет тренд на строительство дешевых малогабаритных квартир, и, думаю, вскоре показатель обеспеченности россиян жильем будет выше».