В декабре 2016 года закончилось действие льготной программы государственной поддержки ипотеки. Рынок жилья замер в ожидании новых предложений со стороны банковских структур. И они не заставили себя долго ждать. Банки предложили новые программы с процентными ставками, не только сопоставимыми с ранее действующими, но даже более выгодными, чем в рамках прежней господдержки. Как заявил заместитель министра строительства и ЖКХ Никита Стасишин, ставки по ипотеке могут снизиться в 2017 году до рекордно низкого уровня – до 9,7–9,8%. Ситуацию комментирует «ФедералПресс» заместитель гендиректора Управляющей компании «AVS Девелопмент» Анастасия Дударева:
«В принципе снижение ипотечной ставки абсолютно реально в этом году. Все ожидали, что после отмены с 1 января льготной ипотеки ставки могут вырасти, но банки нашли возможность, чтобы ставки не только не выросли, но по ряду программ они стали даже интереснее, чем по льготной ипотеке. Например, в I квартале основные федеральные банки предлагали в рамках партнерских программ ставку 10,6%. Снижение ниже 10% возможно, если будут какие-то кардинальные улучшения, и в том числе если будут предложения о снижении ключевой ставки, а, значит, и ставок по вкладам, но сейчас, я думаю, что реально сделать ставку на уровне 10-11%. Крупные федеральные банки могут на это пойти.
На это в первую очередь, конечно же, повлияло то, что у нас стабилизировалась ситуация с ключевой ставкой. Сильный рост ипотечной ставки произошел в начале 2015 года в связи с тем, что ключевая ставка резко выросла. Правительство страны приняло решение об антикризисной поддержке продаж жилья в новостройках после резкого повышения ключевой ставки Центробанка до 17% в декабре 2014 года.
Соответственно сразу изменились процентные ставки и по вкладам, и по кредитам – эти две величины взаимосвязаны. Так в начале 2015 года стоимость ипотеки увеличилась до 15–18% годовых на вторичном рынке и до 20% – на первичном рынке жилья. Постепенно в течение двух лет шло плановое снижение всех показателей и таким образом банки сейчас имеют возможность вернуться к прежним докризисным ставкам.
Напомню, что ипотечные ставки составляли как раз 11-12% годовых до конца 2014 года, когда произошло резкое повышение ставок и введение льготной ипотеки. Возвращение к прежнему уровню и даже снижение до 10% – это сейчас та реальность, в которой люди готовы брать ипотеку. По таким ставкам они могут себе позволить брать кредиты на рынке жилья. Весь вопрос в том, насколько кредитные учреждения окажутся готовы к этому и не будет ли каких-то ограничений для банков. Потому что кредитная ставка она не «плавает» сама по себе и она очень сильно завязана на многие параметры, в том числе по ставкам по вкладам, и по ключевой ставке.
Возможно, что снижение пойдет в первую очередь не на все линейки по ипотеке, а линейки будут разбиты для разных категорий заемщиков и, может быть, даже для разных застройщиков. Потому что все равно для банков есть финансовые риски. Для крупных федеральных застройщиков, у которых есть большие страховые резервы, эти риски минимальны. Ипотека выдается конкретному заемщику под конкретные объекты. На эти объекты в рамках партнерских программ с застройщиками вполне возможна ставка и 9%. Конечно, на ситуацию может повлиять инфляция, но мы строим оптимистичные прогнозы на этот год.
Если рассматривать статистику покупки квартир в Свердловской области через ипотеку, то доля эконом-сегмента сегодня доходит до 80-90%. Если взять более дорогую городскую недвижимость комфорт- и бизнес-класса, то показатель спроса варьируется гораздо ниже. И снижение ипотечной ставки вряд ли изменит это соотношение.
Если в 2015 году впервые за десять лет первичное жилье обогнало «вторичку», то в 2016 году она снова отыграла свои позиции. Сейчас изменился сам рынок, 2017 год будет резко отличаться от 2015 и 2016 годов тем, что большую долю на нем займет именно «первичка». Банки к этому готовы. И возможно именно этим также объясняется снижение процентной ставки.
Сейчас в новостройках остаются не проданными порядка 10-15% квартир. Эти квартиры сочетают в себе преимущества и «первички», и «вторички». Потому что с одной стороны вы первый покупатель совершенно новой квартиры, а с другой стороны застройщику необходимо реализовать проект и выйти из него. Поэтому он готов давать и рассрочки, и засчитывать ваше вторичное жилье как часть оплаты новой квартиры. Причем эта квартира уже готова, вы можете придти посмотреть ее, познакомиться с соседями. Получается такое уникальное сочетание всех преимуществ. В первую очередь покупатели сейчас ориентируются на такой вариант».