Редакция «ФедералПресс» / Георгий Максимов
Москва
26 АВГУСТА, 2021
Для продажи ипотечной квартиры может быть несколько причин: расторжение брака при наличии совместных кредитных обязательств, невозможность дальнейшего исполнения платежей по ипотеке, переезд и иные жизненные обстоятельства. Для того чтобы продать квартиру, ипотечный кредит за которую еще не погашен, нужно поэтапно следовать алгоритму. О нем «ФедералПресс» рассказала эксперт дирекции финансовой грамотности НИФИ Минфина России Ольга Дайнеко.
«Продажа ипотечной квартиры – это, по сути, досрочное погашение кредита и снятие обременения с недвижимости. Предварительно нужно уточнить в банке схему досрочного погашения ипотеки (в разных банках она может незначительно отличаться), сроки передачи закладной и оформления необходимых документов», – объясняет Ольга Дайнеко.
Далее нужно найти покупателя на свое жилье, отмечает эксперт. Оптимальный вариант – погашение ипотеки в ходе сделки купли-продажи. Для этого необходимо подать в свой банк заявление о добровольной реализации залогового имущества, приложив к нему копии паспортов заемщика и покупателя, предварительного договора купли-продажи квартиры с покупателем, договора о покупке заемщиком продаваемой квартиры. Банк должен дать свое разрешение (согласие) на продажу, поскольку ипотечная недвижимость – залоговое имущество, а закладная – в банке. Обычно это происходит без проблем. В банке также запрашивается справка об остатке долга по ипотеке к полному погашению.
Покупатель при помощи системы безопасных расчетов или аккредитива кладет деньги для продавца и для банка. Ипотечный долг погашается, и с объекта недвижимости снимается обременение. Далее следует регистрация сделки в Росреестре.
При продаже квартиры в ипотеке нужно понимать несколько нюансов. Во-первых, может возникнуть обязанность по уплате НДФЛ 13%. Это может произойти, если срок владения менее минимального срока владения для исчисления подоходного налога (менее 3 лет для единственного жилья). Этого не произойдет, если продать за ту же сумму, за которую квартиру приобрели. А это бывает невыгодно, если сделан хороший ремонт, произведены неотделимые улучшения, так как все это повышает стоимость жилья.
Уменьшить налог с продажи можно двумя способами. Или использовать налоговый вычет: из полученной с продажи квартиры суммы надо вычесть миллион рублей и с остатка заплатить НДФЛ. Или уменьшить сумму доходов на сумму расходов: из суммы продажи вычесть сумму покупки (в сумму покупки можно включить проценты, выплаченные банку по ипотечному кредиту, расходы на риелтора и произведенные ремонтные работы по коду ОКВЭД 43.3).
Во-вторых, при продаже квартиры в ипотеке потребуются дополнительные расходы на услуги посредников для поиска покупателя и оформления сделки. На покупку залоговой квартиры покупатели хоть и находятся, но часто просят снизить цену недвижимости «за неудобства».
Также следует понимать, что быстро продать квартиру с ипотечным обременением не получится. Сбор документов, оценочные работы, подготовка и заключение договора займут несколько недель. Деньги, если они останутся после погашения ипотеки, продавец получит не сразу, банк даст доступ к ним только после регистрации квартиры на нового собственника в Росреестре.
Фото: Martin Schutt/dpa/globallokpress.com,ФедералПресс / Евгений Поторочин