Министерство строительства и ЖКХ РФ разработало законопроект, который предусматривает прямую оплату коммунальных услуг поставщикам ресурсов в обход управляющих компаний, которых Минстрой винит в повышении долгов по ЖКХ в стране до 1,2 трлн рублей. По мнению ведомства, эти деньги оседают в УК и не доходят до ресурсоснабжающих организаций. Но, как считают сами управляющие компании, переход на прямые платежи «ресурсникам» грозит еще большим ростом задолженностей и ошибок в начислениях. Свою оценку современным взаимоотношениям участников рынка ЖКХ и действующим механизмам защиты собственников экспертному каналу озвучила исполнительный директор НП «Национальный центр общественного контроля в сфере ЖКХ «ЖКХ контроль» Светлана Разворотнева:
«Главная задача управляющих организаций – эффективное управление многоквартирным домом. При этом под управлением понимается не только текущее содержание и обслуживание многоквартирного дома, но и улучшение его технических характеристик, в первую очередь – мероприятия по уменьшению потерь энергетических ресурсов, эффективному использованию общедомового имущества и т.п. А вот роль посредника при передаче коммунальных ресурсов, которую большинство управляющих организаций выполняет в соответствии с действующим законодательством, не только не является для «управляшек» органической, но и в значительной степени осложняет их деятельность.
Поскольку, выполняя функции посредника при передаче оплаты коммунальных ресурсов, добросовестная управляющая организация осуществляет большой объем работ для ресурсоснабжающих организаций – сбор показаний приборов учета, изготовление и распространение платежных документов, работа с должниками – практически без дополнительного вознаграждения. Более того, управляющая компания вынуждена отдавать ресурсникам больше средств, чем собирает с граждан, зачастую снимая недостающие средства со статьи «содержание и текущий ремонт».
Таким образом, выполнение посреднических функций при оплате коммунальных ресурсов накладывает на управляющие организации не только дополнительные обязанности, но и излишнюю финансовую нагрузку. Отдельной проблемой сегодня является обязанность управляющих компаний оплачивать из своих бюджетов сверхнормативное потребление коммунальных ресурсов, предназначенных на обслуживание общедомового имущества (ОДН). Мониторинг НП «ЖКХ Контроль» показал, что во многих субъектах РФ нормативы, установленные на ОДН, меньше фактического потребления ресурсов в многоквартирных домах (МКД). Эти меры приводят к появлению у УК серьезных задолженностей, источников для погашения которых у них нет.
В связи с обсуждением законопроекта о прямых договорах, принятых ГД в первом чтении, активизировалась дискуссия о том, должно ли входить в обязанности УК контроль за качеством коммунальных ресурсов, поставляемых в МКД, контроль за правильностью начисления РС. Еще один немаловажный вопрос – кому должны адресовать претензии потребители в случае появления проблем в этих вопросах? На мой взгляд, контроль за качеством и правильностью начисления – органические обязанности УК. А вот вопрос, насколько УК должна работать как «единое окно» для жалоб населения не имеет однозначного ответа.
С одной стороны, сложившаяся практика показывает, что потребители, «брошенные» один на один в отношения с ресурсником, не способны эффективно защитить свои права. С другой, пока не предложен эффективных механизм, которой позволит УК выполнять обязанности «представителя интересов собственников», не являясь стороной договора о поставке коммунальных ресуросв.
Еще одна дискуссия в последние годы разгорелась вокруг ТСЖ. Сегодня эти институты имеют двойственную природу. С одной стороны, они являются объединением собственников, с другой зачастую выполняют функции полноценной управляющей организации. Время от времени данные функции вступают в противоречие друг другу. На ТСЖ как управляющую организацию распространяется государственный жилищный надзор и муниципальный жилищный контроль.
Нередко случается, что органы ГЖН накладываю на ТСЖ различные штрафы и взыскания. На ТСЖ распространяется обязанность поставки информации в систему ГИС ЖКХ. Все это вызывает законное возмущение собственников, которые заявляют, что они сами управляют своим домом и не обязаны отчитываться перед государством. Все эти системные проблемы можно, на мой взгляд, решить только одним путем. Оставить за ТСЖ функцию исключительно как объединения собственников, заказчика услуг. А сами услуги должны выполнять профессиональные управляющие организации.
Главное условие качественной работы управляющих компаний – постоянный контроль за ее работой со стороны собственников. В соответствии с действующим законодательством собственники МКД являются главным заказчиком и контролером УК. И это означает, что в конце каждого года собственники обязаны совместно с УК подготовить план и смету работ на следующий год, в первом квартале внимательно проанализировать отчет управляющей компании, во втором – провести собрание, на котором дать оценку работы УК.
Но самое главное – осуществлять текущее взаимодействие. Участвовать в осенних и весенних осмотрах МКД, по итогам которых составляются дефектные ведомости и уточняются планы работ. Ежемесячно подписывать акты сдачи-приемки работ управляющей компании. Разумеется, текущий контроль должны осуществлять не все жильцы дома, а избранный собственниками совет многоквартирного дома. Без этой повседневной работы порядок в доме не наведешь. Ну а если общий язык с управляющей компанией так и не найден, самым эффективным инструментом собственников является проведение общего собрания с целью смены УК.
К сожалению, данные механизмы защиты собственников на сегодняшний день нельзя назвать эффективными. С одной стороны, это связано с активностью самих собственников. С другой – в противоречиях действующего законодательства. Действующая отчетность не позволяет собственникам даже получить информацию о том, какие виды работ и за какие деньги были сделаны на их доме. Все это позволяет широко использовать механизмы «перекрестного финансирования», при котором за счет новых многоквартирных домов финансируются работы на старых, ветхих, малоквартирных домах, домах с высокими неплатежами. Большие проблемы для собственников связаны с формированием смет работ.
Методики их формирования на федеральном уровне не приняты и потому собственникам зачастую очень трудно определить, насколько эффективно сформирована смета на содержание и текущий ремонт. Собственники не имеют эффективных инструментов текущего воздействия на УК. Вне зависимости от того, подписывают ли собственники акты сдачи-приемки или нет – управляющая компания продолжает получать деньги за свою работу. В связи с этим НП «ЖКХ Контроль» направил в Государственную Думу предложения, в соответствии с которыми деньги на счет УК должны перечисляться только после подписания акта сдачи-приемки председателем совета МКД.
Серьезные проблемы в принятии решений собственниками связаны со сложностью проведения собраний и невозможностью зачастую собрать кворум. Правда, в этом направлении законодатели сделали ряд шагов. Введена практика проведения очно-заочных собраний. Внесен в ГД законопроект, вводящий новую форму проведения собраний – в виде конференций. Однако, к сожалению, собрание не является финальной точкой в смене управляющей компании. В соответствии с действующим законодательством, переход управления происходит только после смены записи в реестре лицензий, а смена эта, в свою очередь, происходит только после того, как закончатся все судебные споры по поводу проведения собраний, на котором принимались подобные решения. Суды могут тянуться годами и все это время домом управляет старая УК, которую собственники приняли участие переизбрать.
Все это, естественно, не способствует ни качеству управления, ни укреплению веры собственника в свои силы. С другой стороны, получила массовое распространение практика подделки протоколов общего собрания собственников. При этом в случае правоохранительные органы, по закону обязанные реагировать на подобные нарушения, как правило стараются «откреститься» от реальных разбирательств по таким случаям. Таким образом, если на подделку протоколов жалуются простые собственники, а не юридические лица, «воющие за дом», обжаловать проведение фиктивного собрания практически невозможно.
Отсутствие необходимой активности собственников в процессе управления МКД государство пытается компенсировать наращиванием собственной активности в данной сфере. В 2015 году было введено лицензирование. Однако к концу 2017 года всем стало очевидно, что этот инструмент не способен эффективно бороться с недобросовестными УК. В первую очередь проблемы связаны со сложностью процедуры изъятия лицензий. В связи с этим в Государственную Думу внесен законопроект, вводящий понятие «грубое нарушение лицензионных требований», которые предполагают ускоренное изъятие лицензий. Также подготовлен проект постановления Правительства, в котором уточняются случаи грубых нарушений и санкции за них. Помогут ли данные изменения решить существующие проблемы – покажет время.
В соответствии с действующим законодательством, обязанностями ТСЖ и УК являются сезонные осмотры МКД, выявление и устранение проблем, подготовка инженерных коммуникаций к отопительному периоду. По итогам проведенных работ подписываются (или не подписываются) паспорта готовности к зиме. Как показывает мониторинг подготовки регионов к зиме, ежегодно проводимый НП «ЖКХ Контроль», значительное количество проблем, связанных с началом отопительного периода, обусловлено именно тем, что управляющие компании и ТСЖ не выполняют необходимого перечня работ по подготовке домов к зиме.
Во многих регионах существует серьезная проблема неплатежей за ЖКУ. Первая причина – отсутствие реального учета и контроля в поставке коммунальных ресурсов. Достаточно сказать, что только около половины МКД оснащено общедомовыми приборами учета. Вторая проблема – отсутствие реальных санкций по отношению к неплательщикам-физическим лицам. Также среди серьезных должников – органы власти различного уровня, муниципальные учреждения. При этом реальные механизмы принуждения органов власти платить по счетам так и не сформированы.
Еще одним источником задолженностей является оплата за коммунальные ресурсы через посредников – управляющие организации. Введение прямых договоров, безусловно, позволит снизить остроту этой проблемы. Также серьезным ресурсом для решения проблем неплатежей является установка в домах автоматических систем учета коммунальных ресурсов с дистанционным считыванием показаний. По мнению ЖКХ Контроль, проблему решит только массовое и ускоренное оснащение домов такими системами. Причем через решение собственников обеспечить нужные темпы невозможно. Более реальным путем было бы включение данных работ в минимальный перечень работ по капитальному ремонту.
Рост тарифов в последние годы ограничен ростом инфляции. Для граждан, чьи расходы на оплату ЖКУ превышают планку в 22 % совокупного семейного дохода (а в ряде регионов она установлена еще ниже), предусмотрена выплата субсидий. Проблемой в данном случае является то, что, прежде чем получить субсидию, необходимо погасить долги. Для таких ситуаций существует институт рассрочки. Эти меры позволяют несколько смягчить для малоимущих граждан бремя платы за ЖКУ.
Анализ обращений, поступающих в приемные центров общественного контроля, свидетельствуют о том, что по вопросам начислений платы за коммунальные платежи ежегодно поступает наибольшее количество обращений граждан. Причиной этого во многом является непрозрачность платежей и их постоянный рост. На мой взгляд, существующая система – когда рост платежей регулируется с федерального уровня и при этом в одно и то же время тарифы растут по всем регионам страны, является неэффективной. Она сама по себе порождает инфляционные ожидания.
Не очень понятно, для чего поднимать все и повсеместно, при этом ограничивая рост платежей исходя больше из политических, а не экономических соображений. Ведь только политическими соображениями можно объяснить тенденцию последних лет, когда платежи в Москве растут опережающими темпами, а рост платежей в республиках Северного Кавказа в среднем ниже, чем по стране. Хотя состояние инфраструктуры на Кавказе существенно хуже, чем в Москве и, следовательно, потребности в финансировании гораздо выше. Но, похоже, рост платежей регулируется следующей схемой: кто может платить – тот и платит.
На мой взгляд, система тарифообразования в стране требует серьезной перестройки. Гораздо правильнее было бы принимать точечные решения по конкретным предприятиям на региональном уровне, но только после тщательного публичного аудита и в увязке с конкретными результатами по модернизации и повышению качества услуг. При этом совсем необязательно, чтобы такой аудит заканчивался обязательным повышением платежей. В некоторых случаях должно последовать снижение явно завышенных требований ресурсников, в том числе – и за счет устранения посредников, ликвидации излишних мощностей и т.п.
Добросовестные управляющие компании сегодня также являются заложниками системы «кривой» оплаты. При этом, неся всю полноту ответственности за долги перед ресурсоснабжающей организацией, управляющая компания не имеет эффективного инструментария для взимания долгов с потребителей-физических лиц. Реальный размер долга управляющих компаний никто реально не знает. Безусловно, есть долги реальные, а есть долги, «нарисованные» ресурсниками и созданные непродуманными решениями органов власти (например, оплата сверхнормативного ОДН). В любом случае, с переходом на прямые договора проблема долгов ЖКХ не будет решена окончательно».