В Екатеринбурге набирает обороты такое явление, как «потребительский экстремизм». В суды поступают иски от владельцев недвижимости в новостройках с требованиями взыскать с застройщиков огромные суммы, измеряемые миллионами рублей. Зачастую суммы исков превышают стоимость самой приобретенной недвижимости. Суд при этом удовлетворяет такие иски лишь частично, но любопытным здесь является тот факт, что итоговая сумма ничтожна в сравнении с заявленной. О том, что такое «потребительские экстремизм», кто эти люди и почему они пытаются взыскать с застройщиков миллионы рублей, когда устранение недостатков обойдется в пару тысяч, – в интервью «ФедералПресс» с региональным директором по правовым вопросам «Группы ЛСР» на Урале Еленой Ковелиной.
Елена Готлибовна, что все-таки такое «потребительский экстремизм», и кто эти люди?
– С точки зрения юридического определения, «потребительский экстремизм» – это злоупотребление правом, когда законодательство позволяет физическому лицу – потребителю – что-либо требовать. В данном случае наблюдается явная несоразмерность между заявленными требованиями и нарушением прав потребителя, — в десятки, сотни раз. По сути, «потребительский экстремизм» – это попытка обогащения через юридические инструменты: потребителя ущемили на малую толику, а он хочет миллион.
Какого-то единого портрета «потребителя-экстремиста» нет. Но здесь нужно понимать, кто наш потенциальный покупатель – это по большей части молодые люди, половина — «ипотечники». Исков больше там, где самое дешевое жилье, а учитывая, что его еще покупают в ипотеку, то это люди небольшого достатка. Соответственно, если есть возможность где-то что-то «отжать», они эту возможность используют.
Когда такое явление, как «потребительский экстремизм» стало популярным, если можно так выразиться? А главное – почему?
– Потребительский экстремизм особенно обострился в период кризиса после 2014 года. У людей покупательская способность стала падать, и они начали выискивать способы обогащения. В сфере долевого строительства, например, они ищут способ погасить ипотеку досрочно, решить свои имущественные вопросы, вернуть кредит, сделать ремонт за счет застройщика в своей квартире. На рынке в кризис высвободилось большое количество юристов, которые, так сказать, «на вольных хлебах», и юридические компании, которые специализируются на спорах о защите прав потребителей. Что они делают? В новых домах распространяют листовки следующего содержания: оформите нам доверенность, и мы пойдем взыскивать с застройщика деньги, а Вам платить ничего не нужно. Юрист в этом случае зарабатывает на судебных расходах минимум 15-20 тысяч рублей. А вообще, все зависит от сложности дела: представитель может и до 50 тысяч рублей заработать. Если он в новостройке на 200-300 квартир раздал листовки, и к нему хотя бы из 20 квартир в доме обратятся, заплатят по 20 тысяч рублей судебных расходов, независимо от исхода дела, так сказать, «за суету», он заработает 400 тысяч рублей с дома. А что не работать-то?
Раз это настолько популярное явление, наверняка и вы, как застройщик, с такими «потребителями-экстремистами» сталкивались…
– Конечно! У нас, например, есть гражданин К. Он заявил иск на 8,6 миллионов рублей, стоимость его квартиры — 3,5 миллиона рублей, стоимость ремонта — 99 тысяч рублей. Причем уже со всеми «накрутками», сумма подтверждена результатами судебной строительно-технической экспертизы. В итоге мы получили разницу: его права нарушены на 99 тысяч рублей, а человек хочет 8,6 миллионов рублей. Причем, самое интересное в этой истории то, что гражданин не пустил сотрудников гарантийного отдела к себе в квартиру для проведения ремонтных работ. Гражданин К. прислал претензию, мы ему сообщили, что готовы незамедлительно все устранить, предоставили график устранения, а он в квартиру не пускает. Тогда мы актируем это, а он заявляет, что хочет денег и вообще жить в «Мичуринском» не желает, а хочет квартиру покруче и будет с нами судиться. Человек там даже не живет!
Такая же у нас гражданка М. Иск на 6,2 миллиона рублей, стоимость ремонта 5 тысяч рублей. Ее трехкомнатная квартира стоит 4,5 миллиона. У нее под окнами была крыша офисной части здания, выходящая за пределы общего фасада дома (стилобат), гражданка заявляла, что изолирующее покрытие на крыше этого стилобата якобы пахнет и вся ее семья летом задыхается, болеет, чешется, и, как следствие, жить в квартире невозможно. Требовала она вернуть ей стоимость квартиры и возместить моральный вред, который оценила в сумму около 2 миллионов рублей. Благо, что работы можно было выполнить, не заходя в квартиру, потому что она бы нас не пустила к себе. Мы под окнами ей залили «ковер» бетонной стяжкой, и она перестала ходить в суд.
Еще одна гражданка М. Иск на 1,3 миллиона рублей, устранение недостатков на 5,4 тысячи рублей. Господин С. требовал поднять потолок в кухне его квартиры, разобрав крышу здания. Иск был на 10,5 миллионов рублей, взыскали 18 тысяч рублей. Есть еще любители производить несогласованные изменения инженерных коммуникаций в квартирах, в результате которых происходят аварии. Потребители объявляют такие аварии строительными недостатками и пытаются взыскивать убытки с застройщика. Одна такая гражданка Б. произвела самовольное изменение водопроводной разводки в ванной комнате, что повлекло аварию холодного водопровода и затопление двух нижних этажей. Гражданка Б. решила взыскать стоимость ремонта с застройщика под видом устранения строительных недостатков, но суд проиграла. На все это были потрачены силы, везде проводились экспертизы, судебные тяжбы длились месяцами...
С чем связаны жалобы?
– Гарантийные случаи. Мы сейчас выдаем инструкцию по эксплуатации квартиры всем новоселам: там написано с рисунками и картинками, как пользоваться окнами, вентиляцией, инженерными системами и т.д. Много обращений связано с неправильной эксплуатацией жилого помещения самим собственником, и застройщик здесь уже ни при чем. Любой, даже самый идеальный объект, можно «убить» ненадлежащей эксплуатацией.
Есть, например, у нас гражданка Ф., которая подала исковое заявление в суд на 13 миллионов рублей. В настоящее время по делу еще идет экспертиза, но, по прикидкам, там будет ремонта на 100 тысяч рублей. Стоимость ее квартиры – 4 миллиона рублей. Квартира не проветривается, образовался конденсат на окнах и стенах, испорчена внутренняя отделка, приборы отопления не включают – экономят. А конденсат на окнах и стенах почему образуется? Люди не открывают окна. У нас по проекту в «Мичуринском», где живет эта гражданка, естественная вентиляция: чтобы был приток воздуха, надо периодически открывать окна и проветривать, пользоваться микропроветриванием. Приборы отопления должны в холодный период работать на проектную мощность, чтобы воздух нагревался, высушивался и поднимался в вентиляцию, а окна и внешние стены обогревались снизу. А люди вообще не открывают окна, боясь простудиться! Приборы отопления в холодный период отключают в целях экономии, что приводит к охлаждению внешних стен и окон, на которых при отсутствии проветривания начинает собираться конденсат. К гражданке пришли, а в ее квартире влажность 80 % и сырость как в бане. Она, кстати, тоже не пускает сотрудников гарантийного отдела устранять недостатки, хочет мировое соглашение на несколько миллионов. К ней, когда на осмотр пришли, ужаснулись: из-за того, что такая сырость в квартире, на стенах плесень начала образовываться. Когда окна открыли и проветрили, влажность упала до 50 %.
То есть люди без предупреждения обращаются в суд с такими вот исками?
– Есть адекватные граждане, которые реально хотят отремонтировать квартиру. Слава Богу, что таких большинство. А «потребители-экстремисты» не хотят и не допускают проведения ремонта, они желают сразу денег, причем суммы в 3-4 раза превышают стоимость квартиры.
Откуда вообще такие суммы в исках, кто их определяет?
– Такие большие суммы формируются на основании закона «О защите прав потребителей», где неустойка составляет 1 % от суммы неисполненного обязательства. В течение 10 дней с момента получения требования от потребителя застройщик должен устранить недостатки. Если этого не сделано – штраф. Также некоторые граждане насчитывают неустойку в размере 3 % цены выполнения работ за каждый день просрочки. При этом у потребительских экстремистов по договорам долевого строительства сформировалась особенность: сумму неустойки граждане начисляют не на стоимость ремонтных работ, а на стоимость всей квартиры. Представьте 3 % в день, например, от 3 миллионов рублей? Суды никогда не взыскивают заявленные суммы неустоек, уменьшая их до размеров ниже реальной стоимости ремонта. Также потребители-экстремисты любят заявлять к взысканию миллионные суммы морального вреда. При этом некоторые даже не живут в квартирах либо нелегально сдают их в аренду и при этом «ужасно морально страдают». Если экертиза все-таки выявляет в квартире потребителя какие-либо строительные недостатки, суд может взыскать 2-3 тысячи рублей компенсации морального вреда.
Застройщик может как-то себя обезопасить в таких случаях?
–На нашей стороне может быть только суд, который видит несоответствие заявленных требований размерам нарушения прав потребителя. В договоре «долевки» мы не можем ограничить права человека на предъявление претензий по качеству. А претензия по качеству – это всегда субъективно, и нам в суде приходиться доказывать, в том числе с помощью экспертиз, что строительные недостатки отсутствуют, либо их существенно меньше, чем заявлено гражданином, либо недостатки возникли в результате ненадлежащей эксплуатации квартиры.
Часто люди сами неправильно пользуются квартирой: то же окно или балконную дверь как-то не так открывают, не осуществляют сезонную регулировку окон, не проводят ежегодное техническое обслуживание газовых котлов, требуемое инструкцией по эксплуатации, наносят механические повреждения дверям, напольному покрытию, неправильно пользуются приборами отопления, закрывают вентиляционные отверстия, не осуществляют проветривание помещений и т.д.
Большая часть гарантийных обращений разрешается мирным путем, часто граждане просто нуждаются в консультации о том, как пользоваться теми же окнами и регулировать их, как пользоваться инженерным оборудованием в квартире. Или в небьшом ремонте: Иногда надо настроить вентиляцию окон или заказать крышу на балкон.
И как вы боретесь с этим?
– После того, как истцы получают в судах такие «копейки» в сравнении с первоначальными требованиями, мы взыскиваем с них стоимость судебных расходов, которая подлежит взысканию пропорционально удовлетворенным требованиям. Когда в удовлетворении 99,9 % иска отказано, мы взыскиваем с потребителей-экстремистов 99,9 % наших судебных расходов: стоимость экспертизы, стоимость представительских расходов и т.д. Бывают случаи, когда мы взыскиваем больше, чем сумма удовлетворенных исковых требований, либо такие суммы часто близки по размеру. Наверняка, взыскание судебных расходов по решению суда тоже становится проблемой? – Добровольно судебные расходы не возмещает никто. Мы взыскиваем через приставов. Берем исполнительный лист, предъявляем и взыскиваем. Это тоже становится проблемой, поскольку не у всех потребителей-экстремистов есть свободные деньги, ведь многие из них сами пытаются решить за наш счет свои финансовые проблемы. Зачастую к таким гражданам приставами применяется ограничение выезда за границу.
Может быть, проблему можно решить на законодательном уровне?
– Все-таки наше государство ориентировано на защиту потребителя. А ведь нужно еще и просвещать людей по юридическим вопросам… Было бы гораздо лучше, если бы эти «свободные юристы» не тяжбами занимались, которые заведомо проигрышные, а честно говорили людям об их перспективах… Да и закон о защите прав потребителей направлен, в первую очередь, на потребителей товаров и услуг иного характера, нежели строительный подряд. Мы пытались защитить интересы застройщиков, направляли предложения в Госдуму, но…Мы предлагали, чтобы закон «О защите прав потребителей» вообще не применяли к закону о «долевке», поскольку сам закон о «долевке» достаточно эффективно защищает права дольщиков, но эта инициатива осталась без внимания. Также мы настаивали, чтобы процент неустойки взыскивался от стоимости расходов, необходимых для устранения недостатка, а не от стоимости квартиры. К счастью, здесь нас услышали. Эта поправка отражена в Федеральном законе №304 от 13.07.2016.
Мнение эксперта
Генеральный директор «Aleka Group» Александр Матофаев: «Однозначно, такое явление, как «потребительский экстремизм» на рынке есть. Это более чем распространено. Методология отдельных категорий граждан ради выгоды, экономии и оптимизации своих затрат весьма изощрена. Любой договор «долевки» – это коммерческая офферта, где присутствует две стороны – продавец и покупатель. В нем прописывают все условия сделки. Задача покупателя – внимательно читать эту характеристику. Другой вопрос, что люди начинают всякого рода тяжбы. Да, иногда, это обоснованно, потому что стройка – это человеческий фактор и говорить, что все строят идеально неправильно, есть разные подходы в стройке. То, что некоторые люди подготовлены в этих вопросах и пытаются поймать «золотого льва» за хвост и заработать на этом, – к сожалению, такие ситуации возникают. Зачастую, такие люди не подписывают акт приема-передачи квартиры, отказываются платить коммуналку за этот период времени и застройщик несет убытки. В массе своей закон на стороне физического лица и есть целенаправленные «сутяжники», которые «отжимают» сколько получится при покупке квартиры.
Есть гарантийные обязательства: на монолит и на отдельные виды работы – сантехнику, окна и так далее. Есть вопрос эксплуатации объекта недвижимости, и это обязанность гражданина. Здесь тоже есть вопросы, потому что люди, что только не творят. Например, построили объект, люди начинают заезжать в квартиры, делать ремонт и происходит авария на канализационных стоках. Оказывается, что те, кто делают ремонт в квартирах собственников или сами собственники не утруждают себя вывозить строительный мусор, а смывают в унитаз. Дом 25 этажей, все это идет по стояку вниз с высоты 60 – 70 метров, как результат – пробивает колено, которое идет в подвал или к коммерческой недвижимости. Эту аварию, протечку можно обнаружить только через две-три недели из-за герметичности. Мне известен случай, когда из-за этого затопило одну из шахт лифта, произошло короткое замыкание. Теперь требуется замена «мозгов» лифта, чтобы его восстановить. Таким образом, помимо того, что люди пытаются оптимизировать свои затраты и заработать на застройщике, есть и «гражданская халатность» в отношении объекта, в котором ты живешь. Людей не интересует все, что происходит за границами объекта. Есть сознательные граждане, но какой-то процент вот такого контингента на любом объекте попадается».