Редакция «ФедералПресс» / Валерия Тржецяк
Нижегородская область
16 НОЯБРЯ, 2021
Рынок недвижимости в России в общем и в Нижнем Новгороде в частности демонстрирует в последнее время ошеломительный рост. В основном, конечно, в плане цен. У экспертов разное мнение о причинах этого, но статистика неумолима: доступность жилья для населения падает, несмотря на разные субсидии и льготную ипотеку. Застройщики же идут на ухищрения, чтобы оставить ценник на квартиры на психологически допустимых для покупателей отметках. Например, в столице ПФО в 2020 году были сданы первые сервисные апартаменты, цена на которые ниже, чем на аналогичные по характеристикам квартиры в жилых домах. «ФедералПресс» разбирается, что это такое, насколько выгодно для покупателей и почему владельцы такой недвижимости могут стать заложниками собственного жилья уже через несколько лет.
Нужно понимать, что апартаменты – это не жилая, а коммерческая недвижимость. Первоначально она предназначалась для долгосрочного, но не постоянного проживания.
Сегодня в России рынок объектов долгосрочного проживания состоит из апарт-отелей и сервисных апартаментов. Первый комплекс именно сервисных апартаментов появился в Нижнем Новгороде летом 2020 года, когда был сдан КМ Tower Plaza в границах улиц Максима Горького и Барминской в Нижегородском районе.
Сервисные апартаменты – это номера для долгосрочного проживания с обеспечением гостиничного сервиса. Средняя продолжительность проживания в таких номерах может составлять несколько месяцев. Вместе с апарт-отелями сервисные апартаменты формируют рынок объектов долгосрочного проживания, сочетая жилую и гостиничную недвижимость.
В комплексах таких апартаментов до 25% номерного фонда могут быть представлены двух- и более комнатными номерами, площадь которых варьируется от 30 до 300 кв. м. Сервисные апартаменты не требуют обязательной сертификации. Часто сервисные апартаменты размещаются в составе многофункциональных комплексов.
Формат недвижимости в виде апартаментов для России относительно новый, но набирающий обороты. По данным Центра международной торговли Москвы, объем текущего предложения на рынке столицы в секторе объектов долгосрочного проживания составляет 1587 номеров, расположенных в 11 комплексах апартаментов и апарт-отелей. 33 % предложений в Москве приходится на объекты под управлением международных сетевых операторов. Если брать статистику зарубежного рынка, доля сервисных апартаментов составляет порядка 8–10% от общего фонда гостиничных номеров.
При этом к 2023 году на рынок Москвы выйдут 18 новых проектов с общим количеством апартаментов 4480 номеров. Ожидается, что к этому времени в столице объем рынка долгосрочного проживания вырастет в пять раз, доля сервисных апартаментов в новом предложении составит 60%. Основная доля предложения будет сформирована проектами бизнес-класса (49 %) и премиум-класса (30 %).
Отметим, что, по мнению экспертов, для успешного функционирования комплекса сервисных апартаментов бизнес-класса и выше необходима локация в пешей доступности от метро, благоустроенная территория, близость бизнес-центров и деловых районов. Кроме того, включение сервисных апартаментов в проект позволяет улучшить экономику отеля.
Все это описание – ситуация в вакууме. Она реальна только в мегаполисах, где большое количество экспатов, велика бизнес-активность и распространен деловой туризм. В России к таким городам можно отнести только Москву и Санкт-Петербург. К сожалению, в Нижнем Новгороде с этими показателями экономического развития все не так радужно, и от этого сложно представить, что апарт-комплекс в столице Приволжья будет применяться по назначению.
Согласен с этой позицией и директор нижегородского агентства недвижимости «Адрес» Федор Трифонов.
«Все-таки Нижний Новгород не Москва. У нас нет такого наплыва экспатов, арендаторов, которым можно было бы сдавать квартиры в наем», – отмечает эксперт в беседе с журналистом «ФедералПресс».
На сайте KM Tower Plaza есть отдельная вкладка для инвесторов с привлекательными условиями. Застройщик обещает окупаемость через два года и стабильный доход от сдачи в аренду с соглашением о доверительном управлении. При условии 70%-й заполняемости комплекса, конечно. Кроме того, покупателям предлагают перепродавать свои квадратные метры или вовсе переоборудовать их под офис.
Однако ключевое место, судя по сайту, в стратегии продаж у застройщика все же занимает покупка для постоянного проживания. Проект и снимки впечатляют, особенно на фоне традиционно некрасивых, но привычных убранств подъездов классических российских спальных районов: ресепшн, лобби, просторные холлы, ковролин в общих помещениях и другие, ведомые нижегородцу только в дорогих отелях, инфраструктурные детали.
Причем все это по очень привлекательной цене – около 90 тысяч рублей за квадратный метр по состоянию на ноябрь 2021 года в сданном объекте. В это же время в ЖК «Лайнер», строящемся через дорогу, но имеющем статус жилья, стоимость на этапе строительства начинается от 129 тысяч за «квадрат». Хоть этот ЖК и входит в категорию комфорт-класса, но явно выглядит скромнее Tower Plaza, даже на рендерах застройщика.
Федор Трифонов рассказывает, что статус апартаментов в нашем законодательстве еще недостаточно понятен.
«Дело в том, что это считается коммерческими площадями. Налог на коммерческую недвижимость в Нижегородской области рассчитывается по ставке 2% от кадастровой стоимости. Поскольку дом новый, кадастровая стоимость будет достаточно высокой», – отмечает Трифонов.
Таким образом, если кадастровая стоимость помещения 10 млн рублей, что вполне реально в случае с большими апартаментами, владельцу ежегодно придется уплачивать 200 тысяч рублей налогов или 16,6 тысячи ежемесячно.
Риелтор также напомнил, что коммунальные ставки на электричество, водоснабжение для коммерческих помещений рассчитываются немного иначе и они всегда выше.
Нельзя в апартаментах и прописаться. Хоть институт прописки понемногу отступает из российской действительности, но еще имеет большое значение для некоторых аспектов жизни.
«Человеку нужно будет иметь какое-то другое жилье, чтобы прописаться. Прописка тянет за собой образование детей. Если вы прописаны в Сормово, то и ребенок пойдет в школу туда, либо придется решать вопрос с пропиской – покупать ее, например», – говорит Трифонов.
Применительно к Tower Plaza директор агентства недвижимости отмечает там отсутствие транспортной инфраструктуры, что влечет за собой необходимость иметь личный автомобиль либо постоянно пользоваться такси
«Машину надо ставить, то есть покупать парковочное место за миллион рублей, потому что территории у дома явно не хватит для всех», – добавляет Трифонов.
Один из владельцев апартаментов в этом комплексе Александр Виноградов доволен приобретением, хотя еще и не успел въехать в них. Он рассказывает, что при покупке это предложение было наиболее выгодным с финансовой точки зрения. Кроме того, по его словам, здесь высокие потолки, отличный вид из окна и обслуживание дома достойного уровня, как и сама инфраструктура в общих помещениях.
«Из минусов только отсутствие магазинов в шаговой доступности, зато стоимость моей недвижимости выросла с момента покупки и продолжает расти», – отметил в беседе с журналистом «ФедералПресс» Виноградов.
По словам владельца, содержание помещения обходится ему в 90 рублей за квадратный метр плюс счетчики.
Дело в том, что нормы для строительства коммерческой недвижимости менее строгие, чем для строительства жилья. Это касается территории, парковочных мест. Это позволяет застройщику экономить на покупке земли и обустройстве инфраструктуры. Это же объясняет и более низкую стоимость для покупателей, в среднем на 15–20% ниже, по примеру Москвы и Санкт-Петербурга, где такая разница является очень весомой. Однако в этих городах апартаменты более благоприятны для инвестиций.
«Если бы это было так выгодно и интересно, у нас бы давно строили только апартаменты. Сейчас же такого нет. Мы ожидаем, что через год-два там будут массовые вторичные продажи. Люди не потянут 17 тысяч налогов и 15 тысяч обслуживания. Платить в месяц 30 с лишним тысяч рублей обременительно. Людей очень волнует этот вопрос при покупке. Считаю, что люди могут стать заложниками своей недвижимости, ее невозможно будет продать», – подводит итог беседы Трифонов.
Не обошлось при строительстве и без судебных разбирательств. Министерство имущественных и земельных отношений Нижегородской области подало иск к застройщику КМ Tower Plaza.
Как сообщает издание «Нижний Сейчас», по условиям инвестсоглашения минимущества региона и «СЗ «КМ Немеко», последним были приняты обязательства компенсировать затраты на социальную, транспортную и инженерную инфраструктуру в размере более 20,6 млн рублей до 11 июня 2021 года. Из-за нарушения срока оплаты начислены пени в размере более 0,5 млн рублей.
Кроме того, соглашением установлен срок получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию – до 6 апреля 2021 года. Однако разрешение было получено лишь 25 июня, за это насчитали еще почти 0,55 млн рублей неустойки.
25 августа 2021 года министерство направило в адрес компании претензию с просьбой погасить образовавшуюся задолженность в размере почти 21,7 млн рублей. Но на эту претензию компания не ответила, поэтому министерство обратилось в суд.
Фото: Sergey Smirnov/Global Look Press, Елена Майорова / Fedpress.ru