Редакция «ФедералПресс» / Мира Майнд
Нижегородская область
1 МАРТА, 2022
После начала спецоперации российских войск на территории Украины резко подскочили курсы доллара и евро – это скажется как на глобальной внутренней экономике, так и на рынке жилья. Каких изменений стоит ожидать после развития событий – разобрался «ФедералПресс».
Эксперты уверены: важным последствием происходящего станет и безусловное повышение стоимости жилья на всей территории страны.
После признания в феврале Россией Донецкой и Луганской республик резко скакнули биржевые курсы валют – они выросли на 5 %. Власти Евросоюза, США, Канады и Японии незамедлительно анонсировали первые санкции, которые также ударили по рублю. На днях курсы доллара и евро достигли исторического максимума и составляют 100 и 108 рублей соответственно, однако позже рубль начал укрепляться. Если рост валютных курсов продолжится, это может негативно сказаться и на платежеспособности россиян.
Нестабильная геополитическая ситуация ударила и по рынку ипотеки: внутреннюю экономику ждут ускорение роста ставок и замедление темпов выдачи кредитов. Более того, многие банки, в том числе крупные – такие, как Сбер и ВТБ – повышают ипотечные ставки. Еще пару дней назад эксперты говорили о постепенном росте. К тому времени ставки добрались до 11 %. Однако уже сегодня цифра достигла 15 %. В ближайшие месяцы, по оценкам аналитиков, они вырастут еще больше.
Однако на фоне всего происходящего есть и, можно сказать, положительные изменения: Эльвира Набиуллина заявила, что в ближайшее время Центробанк РФ смягчит выдачу ипотеки и необеспеченных потребительских кредитов.
Как считает заместитель директора экспертной группы «Veta» Михаил Куражёнков, коснется это в большей степени новых заемщиков.
«Тем, кто уже платит ипотеку, не стоит очень опасаться. Для новых плательщиков ситуация хуже – проценты уже выросли, вырастут и еще. Вообще с рынком недвижимости теперь ситуация крайне нестабильная. Сейчас все, что можно сделать, это хоть немного попытаться расслабиться и дождаться формирования новой экономической реальности», – рассказал эксперт.
Несколькими днями ранее эксперты ЦИАН сообщили, что при таких ставках уровень ежемесячного платежа семей, живущих на две средние по московским меркам зарплаты, станет около 145 тысяч рублей – 81 % от дохода, а при значениях ипотеки в 14 % стоимость вырастет до 164 тысяч и составит 91 % дохода семьи. Однако с условием недавнего резкого скачка доллара и евро теперь эти показатели могут повыситься.
Как полагают аналитики, это происходит не только из-за негативной реакции Запада на действия российской стороны, но и нынешнего, и грядущего наплыва беженцев из ЛДНР. В общей сложности количество интересующихся жильем в России близится к миллиону – примерно 50–75 % годового количества выданных ипотечных кредитов в 2021 году. В том числе из-за этого цены на недвижимость могут резко вырасти и останутся на новых уровнях еще долгое время.
«Прямо сейчас ситуация куда хуже, чем пару-тройку недель назад. Ставки выросли, метр держится на той же высокой стоимости. Упадут ли ставки? Вряд ли. Что будет с ценой метра? Пока неизвестно. Разве что можно посоветовать тем, кто планировал продавать недвижимость, не тянуть, особенно при общем высоком спросе», – комментирует происходящее Куражёнков.
Происходящее может иметь два варианта развития событий: если ситуация в экономике уляжется, то и существенных изменений ждать не стоит. Однако вероятен и другой вариант – масштабное падение спроса на жилье (как в новостройках, так и на вторичку). Людей будет больше интересовать сохранение бизнеса или переезд за рубеж, нежели приобретение нового жилья в стране с нестабильной экономической ситуацией.
Разумеется, в таком случае начнется эпоха стагнации, а после, вполне вероятно, значительного снижения цен на недвижимость. Аналитики полагают, что недостроенные комплексы будут завершены, а вот с новымистанет сложнее – на фоне нестабильной экономической ситуации девелоперы будут более осторожны с запуском проектов.
По их мнению, если вы планируете покупать или продавать жилье в России, не стоит предаваться панике и действовать спонтанно: в стране практически не работают механизмы сохранения денег на вкладах после продажи недвижимости.
Однако не стоит забывать и о сложном положении рубля, который, вероятнее всего, останется нестабильным еще очень длительное время после любого варианта разрешения российской операции в Украине. Поэтому тем, кто размышляет, стоит ли обождать с продажей жилья, аналитики советуют быть внимательнее – через полгода-год ситуация на рынке, вероятнее всего, станет куда более серьезной.
В то же время аналитики рынка полагают, что банкротств застройщиков, вроде тех, что происходили в 2014 году после присоединения Крыма, ждать все-таки не стоит. Большую часть рисков сняли принципы проектного финансирования, благодаря которому многие застройщики получили финансовые заделы из-за высокого спроса на недвижимость в последние годы. Однако теперь инвесторы скорее будут вкладываться в объекты, которые способны приносить высокие арендные доходы и быстро сдаваться. Поэтому стоит ожидать появления более дорогих новостроек.
«Можно предположить, что народ сейчас побежит тратить последнее на что-то, хоть немного похожее на недвижимость, если ситуация ухудшится (а она ухудшится). Однако сложно сказать, насколько массовой будет эта реакция. Также можно добавить, что в прошлом в аналогичных ситуациях при снижении покупательской способности снижался также и спрос. На этом фоне может быть солидная скидка при торге (20–30%)», – полагает Михаил Кураженков.
Отметим, что новые санкции грозят принести проблемы и ритейлерам – это коснется в первую очередь тех, кто делает закупки за границей. В конечном счете это так или иначе скажется и на покупателях.
Фото: Федерал Пресс / Полина Зиновьева