Редакция «ФедералПресс» / Дарья Сеймовская
Тюменская область
24 ЯНВАРЯ, 2023
Если в Тюмени средняя однокомнатная квартира по цене приблизилась к пяти миллионам рублей, то трудно представить, во сколько сегодня обойдется элитная недвижимость: просторная, модная, стильная, «как в кино». По какой стоимости можно сегодня приобрести престижное жилье и кто его покупает – читайте на «ФедералПресс».
Рынок элитной недвижимости хоть и стоит всегда особняком, но все же живет по общим законам. В предстоящем времени всему рынку недвижимости Тюмени прогнозируют если не обвал, то затяжную стагнацию. К этому подводил весь прошлый год, поскольку на рынке шло настоящее дерби: спрос наблюдался скачкообразный. На пиках покупали много, рынок новостроек шел флагманом, но и «вторичка» не отставала.
Так, после выброса предложений на вторичный рынок весной и высокого уровня покупки на дисконте к августу покупатель насытился, говорят эксперты. В итоге рынок недвижимости показал самый значительный рост скидок за последние пять лет: размер торга установился в районе 6 %.
Изменилось и поведение покупателя: несмотря на то, что для него действует ряд интересных предложений (привлекательные ипотечные ставки, господдержка), люди не спешат вкладываться в «квадраты» – покупательная способность и уверенность в стабильном будущем, очевидно, уже не те, что были в 2021-м.
«Если говорить об элитной недвижимости, то здесь ситуация немного другая: наблюдается стабилизация ценовых показателей ввиду низкого уровня спроса, – рассказывает независимый аналитик рынка недвижимости Светлана Молодкина. – В последнее полугодие резко снизился спрос и на городскую, и на загородную элитную недвижимость. На текущий момент количество сделок снизилось практически в 2–2,5 раза».
Несмотря на спокойный спрос, рост цен на недвижимость в Тюмени продолжается. Так, только за минувший год он составил более чем 20 %. Если в конце 2021-го квартиру можно было купить по цене в среднем около 91 тыс. рублей за метр, то год спустя «квадрат» стоил уже в среднем 108 тысяч.
Примечательно, что рост на «элитку» оказался значительно ниже. «Средняя стоимость квадратного метра в сегменте элитного жилья находится на уроне 185 432 рублей [за кв. м], по итогам года рост стоимости составил всего 2,6 %, тогда как в сегменте массового жилья цены выросли на 21,6 %», – отмечает Молодкина.
«Дорогая квартира сегодня – это как чемодан без ручки. И ни в коем случае не инвестиция, – делится риелтор Анастасия Березуцкая. – У меня есть в базе дорогие квартиры, которые мы продаем годами, поскольку владельцы закономерно не хотят снижать цену до уровня верхней планки «обычного» жилья, они хотят получить за свою недвижимость то, чего она стоит. Но этот рынок не любит «вторички».
По словам эксперта, элитные квартиры в чем-то схожи с люксовыми машинами: зачем покупать задорого старое, не такое модное, где окна не в пол, а потолки не в небо.
Застройщики активно пользуются такой позицией потенциальных покупателей. «Важно отметить, что в течение последних двух лет на рынок элитной недвижимости вышло сразу несколько новых проектов, что усилило конкуренцию в данном сегменте», – добавляет Светлана Молодкина.
Еще одна важная деталь: то, что у нас ранее называлось элитным жильем, сейчас им, по сути, не является. Это квартиры класса «комфорт». Да, здесь больше квадратных метров, где-то есть камин или джакузи. Но не более того.
Сегодня и строят по-другому: есть и террасы, и система «умный дом», и качество на другом уровне. И покупатель с деньгами предпочтет купить новое за условные 60 млн рублей, чем старое за 50 миллионов, столько же вложив в дополнительный ремонт.
Квартиры с ремонтом – особая категория, здесь многое приобретается на уровне эмоций. Поэтому сегодня набирает популярность предпродажная подготовка таких квартир, в том числе с проведением косметического ремонта и профессиональной фотосъемкой.
«Спрос в сегменте премиального жилья все больше склоняется либо в сторону квартир с отделкой от застройщика, в том числе улучшенной черновой, либо к объектам с современным ремонтом, – убежден Андрей Калугин, эксперт по премиальной недвижимости федеральной компании «Этажи». – Покупатели все меньше интересуются квартирами, которые предстоит переделывать, никто не хочет переплачивать за ремонт, который их не устраивает. Из всего объема проданных премиальных объектов за прошедший год 12 % составили квартиры с улучшенной черновой отделкой, остальные 88 % – с готовым ремонтом. При этом в структуре предложения квартиры с ремонтом занимают сейчас порядка 80 % на премиальном рынке жилья, но лишь 40 % из них отвечают запросам покупателей».
В элитных новостройках Тюмени уровень цен начинается от 60 млн рублей за квартиру. Есть и отдельные экземпляры дороже.
Так, на «Авито» выставлена квартира в новом доме в самом центре Тюмени за 81,7 млн рублей. Это трехкомнатная квартира площадью более 300 кв. м (цена за «квадрат» – около 263,5 тыс. рублей). В этом же ЖК продают квартиры чуть дешевле.
Интересный объект выставлен на продажу на улице Володарского: квартира с видом на набережную площадью 213 «квадратов». Цена – 74 миллиона.
Есть еще хорошие предложения также в центре. К примеру, квартира площадью 143 кв. м за 68 миллионов на улице Первомайской. Интересно это предложение тем, что здесь выходит самая высокая цена за метр: 475 524 рубля. В объявлении пишут, что в квартире выполнен дизайнерский ремонт.
«Кто покупает? Как обычно – бизнесмены, люди из «нефтянки». Покупатель все тот же. Но сделки в последнее время стали штучными», – говорит Анастасия Березуцкая.
Тренд, который был задан около 10 лет назад, но особенно актуализировался в период пандемии, – поворот на загородную недвижимость. Он крепок и сегодня. Однако и здесь сохраняется тенденция, отмеченная экспертами в сегменте квартир: элитное дорожает медленнее обычного. И второй тренд – скромный спрос на дорогое с тенденцией к дальнейшему падению – тоже работает.
«Реализация коттеджей стоимостью более 40 млн рублей сегодня носит единичный характер», – отмечает Светлана Молодкина.
А предложений таких в Тюмени достаточно. К примеру, есть дома по 100 миллионов площадью более тысячи «квадратов» на участках от 15 соток по цене в 85,79 и 65 млн рублей: с банями, каминными залами и бассейнами внутри.
Но попадаются и странные предложения. Например, на «Авито» на продажу выставлен за 50 с лишним миллионов дом площадью всего 100 «квадратов» на шести сотках в СНТ. Дом, кстати, требует ремонта. Никакого озеленения на участке, судя по фото объекта, нет. Как и забора.
Фото: freepik.com