Редакция «ФедералПресс» / Анна Миронова
Приморский край
24 АПРЕЛЯ, 2024
Льготные ипотеки в России сыграли большую роль – и не только положительную. Конечно, они сделали доступным жилье для многих семей благодаря сниженной процентной ставке. В то же время и цены на квартиры выросли многократно – тоже из-за льготной ипотеки. Власти решили, что инструмент свое дело сделал: рынок вырос, многие из тех, кому нужно было жилье, его приобрели – пора сворачиваться или, как минимум, повышать ставки. Что будет с рынком и ценами после повышения минимальных ставок, разбирался «ФедералПресс».
Пока у Минфина нет точного понимания, на сколько процентных пунктов надо увеличить дальневосточную ипотеку – именно об изменении этой программы объявили в ведомстве в апреле 2024 года.
«Сейчас она находится на уровне 2 %, и мы видим, что задачи, которые стояли перед программой, выполнены, то есть с точки зрения запуска строительства. А 2 % – все-таки очень низкая минимальная ставка», – заявил замглавы Минфина Иван Чебесков.
Повышать ставки планируют не только на дальневосточную ипотеку. Ходят слухи, что ставки вырастут и по семейной. Одно из предложений Минфина, которое сейчас активно обсуждается, – рост ставки по семейной ипотеке до 12 % годовых для семей с детьми старше шести лет. Для семей, в которых воспитываются дети до шести лет, ставка должна остаться прежней – шесть процентов.
Делать предсказания эксперты не берутся: пока слишком мало данных для прогнозирования. Однако есть большая доля вероятности, что покупателям плохо от повышения ставок не станет.
Как рассказали журналисту «ФедералПресс» аналитики телеграм-канала «Недвижка», развитие ситуации с рынком недвижимости в том же Приморье будет зависеть от того, на сколько процентов поднимутся ставки по дальневосточной ипотеке.
«Если разница составит условные 0,5–1 %, то вряд ли на рынке произойдут существенные потрясения. Как минимум потому, что это все еще сильно выгоднее ипотеки со стандартными условиями, где ставка начинается от 16 % и выше. Если же ставку поднимут с 2 %, скажем, до 6–8 % (во что верится крайне слабо), однозначно местами просядут продажи», – уверены эксперты.
В таком случае могут начаться распродажи и снижение цен на квартиры в новостройках. Просто потому, что застройщикам придется восстанавливать баланс спроса и предложения.
Как объяснили эксперты «Недвижки», на рынок новостроек влияет закон спроса и предложения. Низкие ставки привели к высокому спросу, а он – к росту цен. Высокие цены привели к росту предложения – в регион приходят все новые застройщики, появляются все новые ЖК.
«Если мы существенно повысим ставку, начнет падать спрос. А начнет падать спрос, начнут падать и цены. Соответственно, так как предложение никуда не делось, а реализовывать все построенное нужно, будут снижаться цены. Возможно, при таком раскладе нам даже удастся дожить до дня, когда квартиры во Владивостоке не будут стоить, как квартиры в Подмосковье», – отметили аналитики.
Еще один знак, что цены на недвижимость будут снижаться, – активности застройщиков уже сейчас, когда решения по росту ставок дальневосточной ипотеки еще нет.
«Отделы маркетинга нашли в этом прекрасную возможность, чтобы продать свои квартиры «здесь и сейчас, пока не поздно». Удачный на самом деле способ. Если надавить на покупателя, и без того находящегося в стрессе последние несколько лет, можно втюхать ему что-нибудь неликвидное по заоблачной цене», – отметили аналитики «Недвижки».
Аналитики «Дом.рф» приводят интересные цифры по ипотечному рынку в России. По итогам 2023 года выдача ипотек в некоторые месяцы стала рекордной. За год (по сравнению с 2022 годом, когда выдача ипотек падала на 30 %) количество выданных ипотечных кредитов в стране увеличилось на 53 %. Рынок не просто восстановился, он вырос более чем на 20 %.
«Спрос на ипотеку в 2023 году был высоким, а в отдельные месяцы – ажиотажным. После небольшого спада в январе ‒ феврале выдача ипотеки ускорялась на фоне восстановления экономики, роста зарплат населения и стабилизации цен на жилье. В августе – сентябре выдача стала рекордной: граждане стремились успеть оформить ипотеку, опасаясь роста ставок, обесценения сбережений из-за ослабления рубля, модификации условий ипотеки с господдержкой», – подчеркнули аналитики «Дом.рф».
Интересно еще и то, какое место в структуре льготных кредитов занимает дальневосточная ипотека, которую можно получить всего под 2 %. По данным «Дом.рф» – всего 4 % от всех остальных льготных программ. И это при том, что по ней увеличили максимальный срок займа до 9 млн рублей, а также разрешили строить дома площадью более 60 квадратных метров.
Самыми популярными в 2022 и 2023 годах стали две ипотечные программы, которые субсидирует государство – семейная ипотека (45 % в 2023 году) и льготная (45 % в 2023 году).
Еще один интересный момент: россияне в 2023 году стали меньше покупать квартиры на вторичном рынке. Скорее всего, из-за возросшей разницы по ставкам. Так, в 2020 году средневзвешенные ставки по ипотеке на первичку и вторичку были практически на одном уровне (6 % против 8 %), а в 2023 году разрыв увеличился прилично – 5,9 % против 10,1 %, к концу года ставки поднялись уже до 16–17 %.
Рекомендуем также прочитать о том, какое решение по семейной ипотеке приняло правительство России. Реализация законопроекта потребует дополнительных расходов из федерального бюджета на период 2024–2026 годов в размере 647,59 млрд рублей.
Фото: ФедералПресс / Ксения Кобалия