Редакция «ФедералПресс» / Денис Коробейников
Москва
5 АВГУСТА, 2024
Повышение доступности жилья в новостройках и сокращение числа аварийных домов – это показатели национальной цели «Комфортная и безопасная среда», которую необходимо достичь к 2030 году. Цель прописана в майском указе президента Владимира Путина. «ФедералПресс» разбирался, как российские власти смогут обеспечить достижение этих показателей, что сможет им помочь и помешать.
Повышению качества жизни власти уделяют внимание уже не первый год. В 2021 году, выступая в Давосе, президент России Владимир Путин подчеркнул, что не нужно забывать об обеспечении человека комфортной средой для жизни. Он включил в это понятие транспортную, коммунальную и энергетическую инфраструктуру, а также жилье.
Инфраструктура в России потихоньку обновляется, а темпы расселения аварийных домов растут. В июне прошлого года вице-премьер Марат Хуснуллин подчеркивал, что с 2019 года из аварийного жилья в новые дома переехала 531 тысяча человек, а площадь аварийных домов, покинутых ими, составила почти 9 млн квадратных метров.
Несмотря на такие показатели, есть куда расти, тем более для реализации национальной цели «Комфортная и безопасная среда» Путин поставил задачу добиться до 2030 года (и в перспективе до 2036 года) устойчивого сокращения непригодного для проживания жилья, обновить жилфонд не менее чем на 20 % в сравнении с показателями 2018 года, а также повысить доступность жилья на первичном рынке. Кроме этого, в планах модернизация общественных территорий, коммунальной инфраструктуры, транспорта, автомобильных дорог и многого другого.
За последние четыре года программа льготной ипотеки способствовала повышению доступности жилья. По мнению Марата Хуснуллина, она оправдала себя, ведь с 2020 года были улучшены жилищные условия около четырех миллионов семей.
Правда, власти решили не продлевать такую ипотеку в нынешнем виде из-за перегретого рынка первичного жилья и значительного роста цен. Росстат подсчитал, что с первого квартала 2020 года по 2023 год стоимость квадратного метра жилья в новостройках выросла в среднем по России на 96 %.
Для поддержки покупки жилья в стране сейчас действует несколько адресных программ. К ним относятся семейная ипотека под 6 % годовых, ипотека для IT-cпециалистов, а также ипотека для жителей новых регионов. Показатель использования этих программ в среднем составляет 50–55 % в городах-миллионниках, подсчитали в «Сбериндексе».
С рынком вторичного жилья не все так радужно, как с новостройками. По данным на 2022 год, в среднем по России площадь ипотечной квартиры на вторичном рынке составляла 52 квадратных метра при средней стоимости «квадрата» 93 тысячи рублей, средней зарплате заемщика чуть более 62 тысяч рублей и средней ставке по ипотеке 8,97 %, подсчитали в «Совкомбанке».
При этом самое низкое значение индекса доступности вторичного жилья зафиксировано в Краснодарском крае – 20 квадратных метров. В Севастополе и Республике Алтай – 29 квадратных метров, в Крыму – 30 квадратных метров. Самое высокое значение – в Магаданской области, 124 ипотечных «квадрата».
Еще одной жилищной проблемой в стране являются ветхие и устаревшие дома. Масштаб проблемы значительный. По оценке Следственного комитета России, на начало 2024 года более 70 тысяч зданий находятся в аварийном состоянии. В них проживает более 1 млн человек. А 333 тысячи объектов жилья находятся в ненадлежащем состоянии более пяти лет.
Но это еще не все. Институт народного прогнозирования (ИНП РАН) подсчитал, что примерно к 2040 году объем морально устаревшего жилья в стране существенно увеличится. Все потому, что хрущевки (1956–1963 годы строительства) и девяти- и двенадцатиэтажки (1963–1969 годы) достигнут предельного срока эксплуатации. Часть из них можно будет капитально отремонтировать, а другие придется сносить.
Всего в 2022 году по России было 56,7 млн квадратных метров жилья в устаревающих многоквартирных домах. Из них аварийными считались 56,7 млн «квадратов». В 2040 году, по прогнозу ИНП РАН, 270 млн квадратных метров жилья станут устаревшими, а 162 млн «квадратов» нужно будет выводить из эксплуатации.
Для улучшения жилищных условий россиян с 2018 года в стране действует национальный проект «Жилье и городская среда», который власти продлили до 2030 года. Он призван обеспечить благоприятную городскую среду – по программам ипотеки, а также помочь россиянам переселиться из аварийного жилья.
В нем прописаны несколько федеральных проектов, среди которых «Жилье» и «Расселение аварийных домов». По первому проекту стоит задача к 2030 году сделать каждый пятый квадратный метр жилья в стране новым за счет увеличения интенсивности строительства.
Для второго проекта был создан механизм признания домов аварийными. Он успешно работает с 2018 года. В этом году планируется переселить из аварийного жилья свыше 98 тысяч россиян и расселить порядка 1,8 млн квадратных метров.
Кроме этого, власти уделяют внимание благоустройству городской среды. В 2023 году среднее значение индекса качества городской среды составило 200 баллов. Рост с 2019 года составил 18 %. Этот индекс показывает наличие или дефицит важных объектов для граждан – школ, детских садов, больниц, спортивных сооружений, а также указывает на степень озеленения и транспортной доступности.
Доктор экономических наук, эконом-географ Владимир Климанов считает, что для достижения доступности жилья в первую очередь следует поднять уровень доходов населения, а также снизить стоимость новостроек.
«Эта задача кажется, с одной стороны, тривиально простой, а с другой стороны – невыполнимой. Все-таки доходы населения стали расти опережающими темпами к каким-то другим показателям. Мы видим, что в последние два-три года произошло сокращение числа малоимущих, а также увеличение тех, кто подпадает под ипотечный или иной механизм улучшения жилищных условий», – заметил Климанов в беседе с «ФедералПресс».
Так, по расчетам аналитического центра «Дом.РФ», в 2024 году число россиян с доходами от 60 тысяч рублей, которые могут взять ипотеку под 8–10 % годовых, увеличилось на 20 %.
Вместе с тем Климанов подчеркивает, что сейчас в стране нет приемлемых кредитных ставок на ипотеку без учета льготных программ. А без них не обойтись.
«Ставки по кредитам при ключевой ставке в 18 % в любом случае будут неприемлемыми, даже в условиях повышенной инфляции, которая сейчас может иметь место. Решение вопросов, связанных со стоимостью недвижимости, несет на себе вопросы и снижения инфляции, и кредитных ставок», – сказал доктор экономических наук.
Основатель российской гильдии риелторов Константин Апрелев считает, что нужно менять вектор развития, чтобы жилье становилось дешевле. Он подчеркивает, что следует развивать примыкающие к городам территории и делать так, чтобы эта среда интегрировалась в городскую инфраструктуру.
Кроме этого, полагает специалист, следует увеличивать частоту движения общественного транспорта и комфорт перемещения на нем. Апрелев подчеркивает важность развития социальной инфраструктуры и коммуникаций для живущих не только в городе, но и за его пределами.
«В этом направлении нужно двигаться, строить, развивать, прежде всего в малых городах, немногоэтажное многоквартирное жилье, рассматривать возможности индивидуального жилищного строительства, его стандартизацию, возможность его вовлечения в ипотеку, так как это было два последних года. А также дать возможность брать в ипотеку земельные участки, строить самостоятельно какие-то стандартные малоформатные, крупноформатные дома», – сказал эксперт в беседе с «ФедералПресс».
Он подчеркивает, что пока ипотека будет на уровне 20 % годовых, говорить о повышении доступности сложно.
«Если ключевая ставка у нас опять понизится и увеличится бюджетное ассигнование на субсидирование льготной ипотеки, ну, в 2030 году вполне себе можно будет сделать жилье более доступным», – полагает Апрелев
Фото: ФедералПресс / Полина Зиновьева, Евгений Поторочин