Редакция «ФедералПресс» / Ксения Чилимова
Тюменская область
19 НОЯБРЯ, 2025
К концу 2025 года в Тюменской области планируют построить 2,65 млн кв. м жилья. Однако к ноябрю 2025-го доля нераспроданных «квадратов» составила 70 %. Аналитики связывают это с ростом цен на квартиры, которые в основном строят по классу «комфорт». Мнения экспертов и тренды рынка недвижимости проанализировал «ФедералПресс».
На встрече Союза строителей региона эксперты отрасли огласили предварительные итоги года, назвали лучших застройщиков по объемам продаж и обозначили тренды рынка. По данным независимого аналитика Светланы Молодкиной, средний прирост цены за квадратный метр на первичном и вторичном рынке составил 3,2 %. Также вырос уровень торгов на жилье: если в начале 2024 года он составлял 2,5 %, то в октябре 2025 года достиг 5,2 %.
«В целом цена держится на одном уровне, но значительна разница между сегментами первичного и вторичного рынка – 13,6 %», – отметила аналитик.
Стоимость квадратного метра с начала года выросла в Зареке и на Мысу. Снижение стоимости на 5 % отметили в центре города, в районе КПД, микрорайоне «Европейский» и в микрорайонах Дударева. Существует сильный перекос в ценах на жилье, поэтому, когда рыночная ипотека станет доступнее, многие побегут брать «вторичку», что приведет к росту цен и выравниванию рынка.
Молодкина отметила высокую конкурентность среди застройщиков в 2025 году, из-за чего снизился темп сдачи готовых проектов – 19 % из заявленных кв. м жилья не готовы к продаже. Чтобы ускорить процесс, администрация оперативно выдает разрешения на строительство.
Основными точками предложения жилья остаются микрорайоны вблизи Московского и Червишевского трактов, район Дома обороны и Тюменской слободы.
По площади квартир на рынке особых изменений нет, однако застройщики стали реже проектировать и выводить на рынок малогабаритные квартиры-студии. Основа спроса и предложения приходится на однокомнатные квартиры – 35–45 кв. м и двухкомнатные – 55–70 кв. м. В начале четвертого квартала застройщики сдают преимущественно двухкомнатные и трехкомнатные квартиры семейного формата, что отвечает интересам покупателей.
На топ-15 застройщиков по продажам приходится 83 % сделок – это на 8 % больше, чем в 2024 году. В пятерке лидеров продаж следующие тюменские девелоперы: «Страна» – 20,8 %, «ЭНКО» – 9,2 %, «ТДСК» – 7,6 %, «Брусника» – 7,2 %, «Дом» – 4,7 %.
Несмотря на то, что в третьем квартале и начало четвертого количество сделок по продаже жилья увеличилось, доля нераспроданного жилья выросла на 11 % по сравнению с 2024 годом и составила 70 %, или 14,4 тыс. квартир. За 10 месяцев в Тюмени продали 1970 квартир.
Председатель «Паритет Девелопмент» Павел Галкин считает, что Тюмень перенасыщена строительством. Власти соседних регионов, в частности ХМАО и ЯНАО, работают на улучшение социальной инфраструктуры, чтобы сократить миграцию жителей. Из-за этого падают продажи.
«Но если мы будем брать период без льготной ипотеки – июль – октябрь 2025-го, то за этот период мы продали на 50 % больше, чем в прошлом году», – сообщила ипотечный брокер Светлана Михно.
Растет доля сделок по договору купли-продажи (ДКП) из-за запаса нераспроданных квартир в готовых домах. Доля сделок по семейной ипотеке за третий квартал составила 61,8 % (на 8,6 % больше, чем в первом квартале). По рыночной ипотеке купили 5,5 % жилья, в рассрочку взяли 19,7 % (на 12 % меньше, чем в начале года), оплатили самостоятельно одним платежом – 13 %.
Как отметила Светлана Михно, около 70 % сделок с новостройками заключаются по ипотечным программам. Семейная ипотека – это двигатель рынка недвижимости, который действует до 31 декабря 2030 года. Дальше вступят в силу новые условия, когда в сделке будет обязательно участие второго супруга. Также существует IT-ипотека – 1,6 % в общем пакете предложений, но из-за сложных условий ее боятся брать.
Также она отметила рыночную ипотеку, ставки по которой варьируются от 16,9 % до 28,3 %. «Т-Банк» предлагает ставку 16,9 %, но она доступна только для лиц с чистой кредитной историей и официальной зарплатой. В основном ставка составляет 20,83 %.
По данным эксперта, чаще всего отказ в ипотеке получают клиенты «Альфа-Банка» – 68 %, а меньше всего в «Сбербанке» – 20 %. Основные причины отказов: большое количество кредитов, плохая кредитная история, наличие микрозаймов, отсутствие официального трудоустройства и задолженность по налогам и коммунальным платежам.
Одной из тем обсуждений стала единая классификация жилых комплексов. Открыла обсуждение независимый аналитик Светлана Молодкина. В настоящее время застройщик сам определяет, к какому классу отнести жилье: «стандарт» («эконом»), «комфорт», «бизнес» или «элита».
С 2013 года существует система классификации жилья от Российской гильдии риелторов, но она не получила широкого применения и осталась рекомендательной. Создать всероссийскую систему классификации трудно из-за разного уровня жизни в регионах.
«В Тюмени нет конкурентной полки между «экономом» и «комфортом». Все стараются строить «комфорт», начали баловаться, у кого диван лучше в подъезде. Классификаторы на самом деле есть, и они уже свежие, им не 22 года, они совершенно свежие. Банк при выдаче проектного финансирования присваивает класс жилью, и от него идет выручка объекта. В банках уже есть калькуляторы», – отметил Павел Галкин.
Директор по маркетингу ЖК «Корней» Сергей Зольников считает, что устанавливать единые стандарты в стране поздно, так как из-за высокой конкуренции для многих компаний класс «комфорт» стал стандартом строительства «эконома».
По мнению аналитика, в стране нужна единая система классификации, потому что многие проекты, объявленные как комфорт, не соответствуют своей оценке. Светлана провела собственный анализ рынка и отнесла к классу «комфорт» 72,6 % квартир, а сайт наш.дом.рф отнес 76 %. Такое различие из-за того, что специалисты компании оценивают жилые кварталы, хотя в рамках одного комплекса могут начать строить со «стандарта», а дальше повышать класс. На данный момент по стандартам классификации Российской гильдии риелторов в Тюмени нет «элитных» домов, высшим классом считается «бизнес».
Замначальника Главного управления строительства Тюменской области Вадим Ряска рассказал о ситуации на рынке жилья в регионе. По его словам, в 2025-м власти планируют перебить рекорд 2024 года (2,6 млн кв. м) и построить 2,65 млн кв. м жилья. К 1 ноября в эксплуатацию ввели 2,121 млн «квадратов», градостроительный потенциал региона составляет 27,3 млн кв. м. жилья, к 2030 году его планируют увеличить до 38,4 млн кв. м.
С 2022 года в Тюменской области ежегодно вводится более 2 млн кв. м жилой недвижимости. За последние пять лет ввели 10,5 млн кв. м жилья, из которых 6 млн – это многоквартирные дома (МКД) и 4,5 млн – это индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). С каждым годом темпы ввода ИЖС в регионе увеличиваются.
Основная часть строительства в регионе приходится на Тюмень: за десять месяцев с начала года сдали более 1 млн кв. м жилья, из которых 300 тыс. – индивидуальные дома, а 785 тыс. – многоквартирные.
Вадим Ряска напомнил, что по указу президента к 2030 году на каждого жителя региона должно приходиться не менее 33 кв. м жилья. В 2024 году в Тюменской области этот показатель составил уже более 32 кв. м, поэтому в ближайшее время власти планируют достигнуть стандарта.
«В Тюменской области есть хороший задел на будущее. На текущий момент 110 застройщиков осуществляет строительство 330 многоквартирных домов общей площадью порядка 4,1 млн кв. м жилья», – отметил Ряска.
Чтобы удерживать высокие темпы строительства в регионе, правительство Тюменской области поддерживает застройщиков: быстро разрабатывает и актуализирует документы, включает в оборот неиспользуемые земельные участки и земли в госсобственности. Также сократили сроки выдачи разрешения для строительства и использования готового дома. Однако в 2025-м количество запросов на разрешение строительства снизилось в два раза – 37 против 87 в прошлом году.
По словам коммерческого директора «ЭНКО» Юлии Файзулиной, хорошие результаты по сдаче проектов в 2025 году связаны с тем, что они стартовали в 2023-м, а проектировались и вовсе в 2022-м. Если учитывать, что в 2025 году количество заявленных продуктов снизилось, то в 2027-м готовых проектов будет еще меньше.
«Такие объемы ввода – это совершенно логичная ситуация, связанная просто с циклом строительства и реализации», – сказала она.
Вадим Ряска объяснил, что закончить строительство объектов в положенные сроки также в интересах самих застройщиков. Во-первых, зачастую объект привлекает больше покупателей на заключительной стадии строительства. Во-вторых, влияют выплаты банку, которые повышаются при переносе сроков сдачи. Потому к концу года застройщики стараются сдать как можно больше проектов.
За счет комплексного развития территорий (КРТ) регион привлекает частных инвесторов для строительства домов, дорог и объектов социальной инфраструктуры. 300 га земли реализуют по 22 договорам КРТ с дальнейшей передачей в муниципальную собственность. За последние пять лет из бюджета региона выделили 23 млрд рублей на приобретение и строительство нового жилья.
Фото: ФедералПресс / Ксения Чилимова