Редакция «ФедералПресс» / Алиса Бойко
Приморский край
8 СЕНТЯБРЯ, 2026
Практикующий юрист, член Ассоциации юристов России Александр Митрюк в беседе с корреспондентом «ФедералПресс» разъяснил ключевые аспекты использования подвальных помещений в многоквартирных домах, опираясь на нормы Гражданского и Жилищного кодексов.
По его словам, в подавляющем большинстве случаев подвал относится к общедомовому имуществу. Это закреплено в статьях 289, 290 ГК РФ и части 1 статьи 36 ЖК РФ. Сюда входят технические этажи, инженерные шахты и коммуникации, обслуживающие более одной квартиры.
Исключение составляют лишь новостройки: если проектной документацией предусмотрен изолированный подвал с отдельным входом, не используемый для нужд дома, застройщик имеет право зарегистрировать его как отдельный нежилой объект и продать. Однако с 2005 года, после вступления в силу ЖК РФ, все вводимые в эксплуатацию подвалы по умолчанию становятся общей совместной собственностью жильцов. Кроме того, специалист обратил внимание на норму Закона РФ «О приватизации жилищного фонда»: с момента приватизации первой квартиры в доме муниципальный статус подвала утрачивается, и его режим определяется именно на эту дату. Любые попытки регистрации права собственности на такое имущество со стороны отдельных лиц являются незаконными, а сделки по его отчуждению – ничтожными, что подтверждено Определением Верховного Суда от 14 ноября 2024 г. (дело № А40-109777/2023).
«Подвал как часть общего имущества может быть передан в пользование третьим лицам исключительно на возмездной основе (в аренду) или использован для нужд собственников. Такое решение принимается только на общем собрании жильцов большинством голосов. Отчуждать подвал (продавать, дарить) запрещено – допускается лишь сдача в аренду или эксплуатация для собственных нужд при условии соблюдения всех норм», – отмечает Митрюк.
Говоря о допустимом использовании, юрист уточнил, что основная функция подвалов – техническая и аварийно-защитная (размещение коммуникаций, доступ для ремонтных бригад, укрытие при ЧС). При желании собственники на собрании могут разрешить оборудовать там кладовые, мастерские или офисы, но строго в рамках закона.
Что касается запретов, Митрюк сослался на Правила содержания общего имущества (№ 491) и противопожарный режим (№ 1479). В подвалах категорически нельзя устраивать склады горючих, взрывоопасных материалов, легковоспламеняющихся жидкостей, газовых баллонов и пиротехники. Также под запретом организация производственных участков, мастерских и хранение любого оборудования или мебели.
Санитарные нормы (СанПиН 2.1.3684-21) дополняют этот список запретом на использование опасных химикатов, загрязняющих воздух, а также на захламление и затопление помещений.
Отвечая на вопрос об уходе за подвалом, эксперт подчеркнул, что эта обязанность лежит на управляющей компании. За счет средств, которые жильцы платят за содержание и ремонт, УК должна обеспечивать чистоту, сухость, исправную вентиляцию и освещение технических помещений (ст. 161 ЖК РФ, п. 4.1.3 Правил № 170). Затопление и загрязнение недопустимы.
Резюмируя, Александр Митрюк сделал вывод, что пользоваться подвалом можно, но с оглядкой на его правовой статус. Если это общая долевая собственность – только по решению собрания и без нарушения пожарных и санитарных норм. Исключением являются только изолированные блоки в новостройках, выделенные застройщиком по проекту; все остальные варианты отчуждения или использования вне закона являются незаконными действиями.
Фото: ФедералПресс / Елена Майорова