Механизм комплексного развития территории, разработанный в России несколько лет назад, активно реализуется в Тюмени: депрессивный микрорайон Лесобаза на глазах застраивается комфортным жильем. О том, почему именно он стал пилотной площадкой для новой схемы редевелопмента, с какими вызовами сталкиваются застройщики и какой помощи они ждут от государства, на круглом столе «ФедералПресс» в Екатеринбурге рассказал директор по стратегическому развитию компании ЭНКО Михаил Продан:

«История Тюмени отмечена скачкообразным ростом численности населения, связанным с освоением месторождения нефти и газа. В частности, город кратно вырос в 1967–1987 году, что совпало с развитием советской технологии панельного домостроения. Следующий пик – с 2012 по настоящее время город продолжает интенсивно растет. По официальным данным, в нем живет чуть менее 900 тыс. человек, по неофициальным – более миллиона. Увеличение населения и активные темпы жилищного строительства в городе год от года сокращают количество и площадь пятен «гринфилд», ряд проектов уже реализуется на территории Тюменского района, то есть границы города не успевают за темпами строительства.

При этом в черте города остался депрессивный микрорайон Лесобаза. Он тоже возник в годы освоения Севера, но в 1990-2000-е, как мы шутим, из «гринфилда» превратился в «даркфилд». Лесобаза тогда получила репутацию самого криминального района Тюмени. В то же время это зеленый микрорайон с большими парковыми зонами и в непосредственной близости от реки Туры. Именно здесь реализуется первый проект КРТ жилой застройки в Тюмени, в рамках которого мы возводим квартал «Беринг» на Камчатской улице. Это 231 тыс. кв. метров жилья класса «комфорт плюс»: первую очередь мы начали в прошлом году, вторую собираемся запустить весной 2025 года. Закончить стройку планируем в 2028 году.

Всего же на территории Лесобазы работают 11 девелоперов, и перспектива у района достаточно большая. Думаю, в общей сложности будет построено около миллиона кв. метров. При этом средняя цена – 119 тыс. руб. за кв. метр, и это один из минимальных показателей по городу. Причины – репутация района, удаленность от центра и то, что проект находится только на старте. Еще формируется комфортная среда, отлаживается транспортная доступность, подтягивается инфраструктура. Такие большие проекты – это работа власти и застройщиков, которые формируют единый концепт, занимаются маркетингом территории, ее развитием, наполнением не только жилищными проектами и благоустройством, но и объектами соцкультбыта, инфраструктурой, торговыми и развлекательными центрами.

Проблемы, с которыми сталкивается каждый застройщик при реализации проектов КРТ, – это освобождение территории, объединение земельных участков, работа с жильцами. Наверное, ни у кого нет практики расселения за месяц-два: всегда есть определенный процент несогласных. Жителям кажется, что заплатят мало, переселят не туда. Сотрудники, которые работают с ними, должны быть хорошими психологами и предоставлять множество вариантов. Кому-то нужен не второй этаж, а седьмой, кому-то нужно на южную сторону, кому-то – на северную. Все это нужно принимать во внимание. Но в результате процессы затягиваются, а при существующей ключевой ставке время – это деньги, и очень большие. В Тюмени публичная власть очень четко оказывает содействие во взаимоотношениях с собственниками-переселенцами, контролируя чтобы все было в рамках правового поля.

Еще одна ситуация была два года назад, когда мы столкнулись с необходимостью обеспечить площадку сетевым ресурсом. Вступить в отношения с ресурсоснабжающими компаниями на основании договора КРТ оказалось невозможным: пользователем земельного участка являлись жители еще не расселенных домов. При этом нам уже тогда нужно было согласовать демонтаж сетей, переподключение и так далее. Здесь администрация нашла правовой механизм и провела через городскую думу изменения в законодательство о том, что сторона по договору КРТ может строить отношения с ресурсоснабжающими организациями и планировать свою работу.

Мы считаем, что КРТ – это связующий механизм взаимодействия застройщика, жителей и публичной власти, позволяющий соблюсти, защитить и «упаковать» интересы всех трех сторон. Для города это создание комфортной среды, реконструкция сетей, благоустройство и так далее. В свою очередь, власть оказывает максимальное содействие партнеру при формировании градостроительной документации, проводит мероприятия с собственниками ветхого и аварийного жилья, минимизирует риски, возникающие при точечной застройке.

Сейчас ДОМ.РФ выступил с законодательной инициативой по предоставлению сквозного проектного финансирования застройщикам, участвующим в проектах КРТ. Это было бы очень удобно, если бы договор с публичной стороной был основанием для привлечения проектного финансирования по льготной ставке и на длительный срок. Думаю, что в течение ближайших трех-пяти лет будут приняты и другие меры господдержки, направленные на усиление механизма КРТ с приоритизацией уже существующих: инфраструктурные облигации, компенсация затрат на расселение ветхого и аварийного жилья и иных мер поддержки федерального Минстроя. И, безусловно, нужна корректировка нормативно-правовой базы, потому что механизм достаточно молодой. В частности, думаю, что с учетом ситуации на рынке сроки реализации проектов будут продлеваться. Муниципальные и региональные власти, федеральный Минстрой – это контактные ведомства, их позиция известна, так что мы можем рассчитывать на то, что корректировки будут приняты».

Фото: ФедералПресс / Иван Кабанов