Споры о сделках с недвижимостью, совершенных под влиянием мошенников, все чаще ставят добросовестных покупателей в уязвимое положение. После дела Ларисы Долиной, где покупательница осталась и без денег, и без жилья, сформировался опасный тренд. Однако новое решение Верховного суда Якутии, защитившее добросовестного покупателя, может переломить эту тенденцию. О том, почему этот прецедент важен для всей страны, «ФедералПресс» рассказал юрист Евгений Рябов.

«Определение Верховного суда Якутии однозначно может повлиять на практику в других регионах. Во-первых, практика еще формируется и впитывает в себя различные прецеденты; во-вторых, данная позиция выгодно отличается своим разумным подходом, грамотным толкованием норм права и адекватной оценкой обстоятельств. Эти факторы способствуют распространению практики из данного прецедента на другие аналогичные дела.

При этом речь идет не об ужесточении подхода, а о более точном и разумном применении уже существующих норм права. Ст. 179 ГК РФ отличает обман от заблуждения. Обман происходит вследствие умышленных целенаправленных действий третьих лиц, а заблуждение возникает у человека самостоятельно, поэтому если имеет место обман (в результате действий третьих лиц) и добросовестная сторона не знала и не должна была знать об обмане, то по закону она подлежит защите. Покупатели не могут и не должны страдать от того, как сложились отношения между продавцом квартиры и третьими лицами (мошенниками).

Конечно, помимо ст. 179 ГК РФ, есть еще ст. 178 и 177 ГК РФ (ст. 178 регулирует сделки, совершенные под влиянием заблуждения, а ст. 177 – сделки граждан, не способных понимать значение своих действий), которые больше защищают права продавцов (пенсионеров), но они должны применяться тогда, когда нет оснований для ст. 179 ГК РФ. А в деле Долиной и иных аналогичных делах имеет место именно обман, то есть основание для применения именно ст. 179 ГК РФ – в ней выражена более четкая позиция законодателя в отношении защиты прав добросовестного участника сделки (покупателя).

Для закрепления этого подхода будет полезным, если ВС РФ расставит все точки над i с учетом разумного и грамотного применения норм права. В том числе, четко обозначит разницу и границы между обманом и заблуждением, ст. 178 и 179 ГК РФ.

В свою очередь, риелторы и нотариусы должны, прежде всего, помогать проявлять должную осмотрительность покупателю, помогать собирать доказательства чистой воли (намерений) продавца на отчуждение квартиры до момента заключения сделки.

Баланс между защитой добросовестных покупателей и социально уязвимых продавцов в каждой конкретной ситуации должен устанавливаться судом на основании реального состояния уязвимого продавца – для этого, в том числе, в подобных делах и проводятся судебные психолого-психиатрические экспертизы, – осведомленности покупателя о наличии у продавца порока воли, фактических обстоятельств дела.

Универсальная форма правоприменения по подобным делам установлена в ст. 177 ГК РФ, 178 ГК РФ, 179 ГК РФ (ст. 177 – сделки граждан, не способных понимать значение своих действий; ст. 178 – сделки под влиянием заблуждения; ст. 179 – сделки, совершенные под влиянием обмана), но какую именно из этих формул применить на практике – определяет суд. Конечно, не все суды сразу приходят к грамотной судебной практике, бывает, что им помогают в этом высшие инстанции. В обсуждаемых делах, скорее всего, так и будет. Скоро выскажутся высшие инстанции и появится определенность для всех участников гражданского оборота».

Изображение сгенерировано нейросетью Kandinsky 3.1