Добросовестные покупатели жилья рискуют потерять и деньги, и недвижимость из-за сделок, совершенных под влиянием мошенников. Яркий пример – дело с продажей квартиры Ларисы Долиной, где суд вернул недвижимость певице, а вопрос возврата денег покупательнице отложен до завершения уголовного процесса. Эксперт в области договорного права и разрешения судебных споров, юрист Евгений Рябов назвал пошаговые меры защиты, которые следует применять на всех этапах сделки:

До сделки

«Необходимо тщательно проверять продавца на наличие долгов в базе данных ФССП и ФНС, участия в судебных делах о банкротстве, розыска в базе МВД, действительности паспорта и ИНН, участия в сомнительных организациях.

Желательно получить от продавца квартиры справки из психоневрологического и наркологического диспансеров о его адекватном состоянии, дополнительно – заключение профессионального психолога.

Кроме того, рекомендую с письменного разрешения продавца под видео-запись проверять его телефон и компьютер на предмет переписок и звонков с мошенниками – это демонстрирует повышенную осмотрительность покупателя, что будет учтено в случае спора».

Оформление сделки

«Важно добиваться, чтобы продавец квартиры совершил как можно больше действий, направленных на подготовку, совершение и исполнение сделки – это повышает уровень «чистоты воли и намерения» продавца на продажу квартиры. Сделку купли-продажи квартиры непременно нужно оформлять у нотариуса.

В первую очередь, согласно ст. 431.2 Гражданского кодекса РФ, в договоре необходимо прописывать заверения о том, что «продавец не находится под влиянием заблуждения, обмана, насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств, осознает суть, смысл, цель и последствия совершаемой сделки, искренне желает наступления последствий, предусмотренных условиями сделки».

Во-вторых, вместе с договором купли-продажи квартиры крайне желательно заключать отдельный договор поручительства на основании ст. 361 ГК РФ. В этом договоре близкий для продавца человек становится его поручителем по обязательствам, которые могут возникнуть в связи с признанием сделки недействительной и(или) предоставлением продавцом ложных заверений.

Также в договоре следует указать, что в случае признания его недействительным по инициативе продавца, покупатель имеет право (а продавец соглашается с этим) привлечь продавца к уголовной ответственности за мошенничество, поскольку продавец заверяет покупателя, что на момент заключения сделки купли-продажи квартиры не имеет какого-либо порока воли – это может оказать психологическое воздействие на продавца».

После сделки:

«После заключения сделки купли-продажи в кратчайшие сроки нужно прописаться в квартире и прописывать там детей (если они есть), что существенно затруднит признание сделки недействительной. Обязательно следует страховать титул – право собственности на квартиру.

При наличии обмана продавца мошенниками в суде необходимо ссылаться на ст. 179 ГК РФ (про обман) и добиваться ее применения, объясняя суду, что ст. 178 ГК РФ (про заблуждение) в данном деле неприменима.

Даже если сделку купли-продажи квартиры признали недействительной, не стоит отчаиваться – нужно подавать жалобы в апелляцию, кассацию и надзор, а также оперативно инициировать банкротство продавца, чтобы стать его кредитором».

Изображение сгенерировано с помощью ИИ / Маргарита Неклюдова