Редакция «ФедералПресс» / Татьяна Буторина
Санкт-Петербург
4 ДЕКАБРЯ, 2025
После того как певица Лариса Долина смогла вернуть себе по суду проданную квартиру, покупатели стали опасаться приобретать жилье на вторичном рынке. Созданный прецедент, когда покупатель доказал, что его обманули мошенники, накладывает серьезные риски на такие сделки. В этой ситуации жертвой остается покупатель, который мало того что взял ипотеку, так еще и остался без жилья. Между тем эксперты советуют не хоронить рынок вторичной недвижимости. О том, как максимально обезопасить покупку квартиры, – в материале «ФедералПресс.
Люди покупают квартиры по всем правилам, платят деньги, регистрируют покупку, а затем вдруг появляется бывший владелец и заявляет, что его обманули. Суд иногда отменяет сделку, и покупатель остается практически ни с чем. В Петербурге по «схеме Долиной» пострадали 70 человек. Чаще всего такие схемы проворачивают с пожилыми людьми – то есть с теми, у кого бывает трудно доказать вменяемость, даже если есть справка из психоневрологического диспансера, рассказала «ФедералПресс» эксперт по недвижимости София Любимова.
Схема обычно выглядит так. Мошенники внушают пожилому человеку или тому, кто находится в уязвимом психологическом состоянии, что сделка фиктивная или нужна для какой то проверки либо безопасности. Продавец подписывает документы, деньги уходят мошенникам, а покупатель уверен, что все прошло законно, потому что переход права собственности зарегистрирован официально. Продавец понимает, что его обманули, идет в суд.
Эксперты отмечают, что отказываться от вторичного рынка полностью необязательно. Он очень большой, и большинство сделок проходят нормально, но теперь нужно относиться к покупке гораздо внимательнее и не полагаться только на выписку из реестра.
– Посмотреть историю перехода прав квартиры.
Нужно получить не только текущую выписку, а полную историю перехода прав, чтобы понять, нет ли в ней странных моментов, частых перепродаж или недавних судебных разбирательств.
– Использовать безопасные расчеты.
Лучше применять банковский аккредитив, ячейку с доступом по особым условиям или депозит нотариуса. В этом случае деньги не уйдут, пока право собственности официально не перейдет к покупателю, обращает внимание София Любимова.
«В договоре желательно предусмотреть способ оплаты, исключающий завладение деньгами со стороны злоумышленников, влияющих на продавца. Законодатель рассматривает разные варианты, включая «период охлаждения», и ничто не мешает сторонам самостоятельно использовать такие формы расчетов (например, перечисление денег на счет эскроу)», – советует кандидат юридических наук, доцент кафедры частного права Государственного университета управления Владимир Попов.
– Анализы и психиатрическое медосвидетельствование.
Его рекомендуется провести перед нотариальным удостоверением договора. Психиатрическое медосвидетельствование проводится с целью оценки психического состояния гражданина и его способности целостно и всесторонне понимать содержание и юридические последствия заключения договора.
Также перед проведением освидетельствования для исключения состояния опьянения желательно сделать анализ мочи на предмет содержания психоактивных веществ (алкоголь, наркотики). «Заключение специалистов будет серьезным аргументом, который придется опровергать для признания сделки недействительной», – объяснил Владимир Попов.
– Нотариальное оформление сделки.
Нотариус проверяет личность продавца, документы и фиксирует, что человек находится в ясном уме и понимает содержание сделки. Это не стопроцентная защита, но риск попасть в беду становится меньше.
Визит к нотариусу повышает юридическую защиту. Кроме того, нотариус несет имущественную ответственность за удостоверение незаконных сделок.
«То есть нотариус должен возместить причиненный в результате этого ущерб (возместить сумму, уплаченную за квартиру). Поскольку у нотариуса таких денег обычно не бывает, законом предусмотрено страхование им своей ответственности на сумму не менее 5 млн рублей, а при недостаточности этой суммы выплата будет осуществляться за счет страховки нотариальной палаты, в которой состоит этот нотариус», – рассказал Владимир Попов.
– Прописать в договоре условия возврата денег, если сделка будет оспорена.
Это хотя бы создаст юридическую основу для последующей защиты, отмечают эксперты.
– Записывать весь процесс заключения сделки на видео.
Важно, чтобы участники проговаривали свои действия. Это позволяет зафиксировать мимику, поведение и сам факт подписания документов.
– Застраховать и право собственности (Страхование титула).
«Такие страховые продукты только начинают развиваться, но для дорогой недвижимости – это может стать хорошей защитой. Не все банки предлагают такую страховку, но сейчас это действительно дает хоть какие то гарантии», – отмечает Любимова.
– Обратить внимание на поведение продавца.
Иногда можно заранее заметить признаки мошенничества или психологического воздействия. Например, если продавец нервничает, торопит, просит перевести деньги на какие-то сторонние счета или рассказывает странные истории о спецслужбах.
– Получить от риелтора или оценщика справку о том, что цена рыночная на дату сделки.
– Важно навести и общие справки о продавце.
Юрист и арбитражный управляющий Михаил Хомяков советует также проверить на сайте ФНС России по ИНН продавца имеет ли он статус индивидуального предпринимателя, потом посмотреть на ЕФРСБ, не является ли продавец банкротом или кредитор хочет обратиться с заявлением о банкротстве. Если продавец ИП – проверить, нет ли открытых судебных исков или дел с участием продавца, посмотреть на сайте приставов, нет ли действующих исполнительных производств в отношении продавца.
Также важно получить нотариальное согласие супруги (если она есть) на продажу квартиры, выписку из домовой книги, договор или документ, на основании которого у продавца возникло право собственности на квартиру, выписка из ЕГРН на квартиру. Если продавцом квартира покупалась в ипотеку, то желательно справку из банка что ипотека выплачена, справки об отсутствии задолженности по ЖКХ. И желательно перед сделкой пообщаться с соседями и участковым по характеристике продавца на предмет адекватности.
Фото: ФедералПресс / Анна Миронова