Редакция «ФедералПресс» / Елена Бутырина, Анастасия Куликовских, Вера Романескул, Анна Миронова
Москва
22 ОКТЯБРЯ, 2024
С 1 июля 2024 года в России больше не действует льготная ипотека, которая была доступна всем категориям заемщиков. На рынке остались дальневосточная и арктическая, семейная и IT-ипотека. За четыре года действия программы льготные ставки восстановили спрос и темпы ввода жилья на первичном рынке, поддержали застройщиков, улучшили жилищные условия россиян, вместе с тем спровоцировав рост цен на недвижимость. По данным Дом.РФ, средняя стоимость квадратного метра в новостройках, приобретаемых по программе, за истекший период выросла приблизительно в 1,7 раза. Это послужило поводом для перезапуска и модификации программы. Какой была ее эффективность и что теперь произойдет с ценами на жилье в регионах? «ФедералПресс» разбирался в вопросе.
Льготная ипотека – это кредит, который предоставляют банки на покупку жилья по ставке ниже рыночной, а разницу между льготной и рыночной ставками возмещает государство.
Ипотечная программа «Господдержка-2020» по субсидированию ставок была запущена в 2020 году как антикризисная во время локдауна, когда спрос на недвижимость упал до критического уровня. Россияне могли получить льготный кредит для приобретения жилья в новостройках в сумме не более 8 млн рублей в Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях и не более 3 млн – в других регионах, по ставке 6,5 %, уплатив первоначальный взнос в размере 20 %. Льготная ипотека сразу оказалась востребованной во всех регионах, став драйвером спроса на рынке первичного жилья. Сроки действия и параметры программы неоднократно изменялись под влиянием колебаний в экономике (к концу 2023 года из-за перегрева рынка было принято решение об увеличении первоначального взноса с 20 % до 30 % и максимальной величины кредита для всех регионов в сумме 6 млн рублей). Одновременно в регионах росло количество жилищных кредитов и строящихся квадратных метров.
По данным оператора госпрограмм поддержки по ипотеке «Дом.РФ», за все время реализации льготной программы россиянам было выдано свыше 1,5 млн кредитов на сумму порядка 6 трлн рублей, а средний размер кредита по программе составил 3,8 млн рублей. По состоянию на июнь 2024 года включительно на льготные кредиты было приобретено около 84 млн квадратных метров жилья. Больше всего ипотечных кредитов было оформлено в Москве (165,4 тыс. кредитов на 1,19 трлн рублей), Московской области (148,2 тыс. на 721 млрд рублей), Санкт-Петербурге (126,6 тыс. на 606 млрд рублей), Краснодарском крае (109,6 тыс. на порядка 420 млрд рублей), Тюменской области (64,3 тыс. на 222 млрд рублей). Объем выдаваемых ипотечных займов ежегодно рос: с 1 трлн рублей в 2020 и 2021 годах до 1,3 трлн рублей в 2022 и 2 трлн рублей в 2023.
По мнению властей, льготная программа себя вполне оправдала: она не только сделала более доступным жильё и поддержала застройщиков, но и внесла вклад в ВВП.
«Можно утверждать, что выдача льготной ипотеки существенно повлияла на рост ВВП. Например, в 2023 году объем строительных работ увеличился почти на 9 %, а вместе со смежными сферами и ЖКХ вклад отрасли в валовой внутренний продукт превысил 13 %. По итогам 2023 года экономика выросла на 3,6 %. В начале 2024 года рост продолжился», – сказал недавно РБК глава экспертного совета по ИЖС Общественного совета при Минстрое России Константин Пороцкий.
«У льготной ипотеки больше плюсов, чем минусов. Она существенно увеличила интерес к ИЖС и помогла многим улучшить жилищные условия. Из минусов – большой разрыв в ставках между первичным и вторичным рынком, последний часто выступал сдерживающим фактором для роста цен», – ранее комментировал «ФедералПресс» директор по продажам федеральной компании «Этажи» Сергей Зайцев.
Руководитель бизнес-направления «Ипотека, страхование и сделочные сервисы» Авито Артур Ахметов, комментируя «ФедералПресс» ситуацию на рынке недвижимости, отметил:
«На протяжении последних лет спрос на первичном рынке активно стимулировали льготные ипотечные программы, в том числе ипотека с господдержкой, которая завершила свое действие 1 июля 2024 года. После отмены программы интерес потенциальных покупателей к новостройкам ожидаемо снизился – на 14 % в июле по сравнению с июнем нынешнего года. При этом на вторичном рынке показатель вырос на 0,4 % за тот же период времени. Вероятно, по итогам месяца часть спроса из новостроек перетекла во вторичный сегмент, преимущественно за счет более низкой стоимости квадратного метра и возможности заехать в квартиру сразу после покупки».
После отмены льготной ипотеки на новостройки в России остаются действующими адресные программы с господдержкой: семейная ипотека, сельская, ипотека для IТ-специалистов и жителей новых регионов, Дальнего Востока и Арктики.
10 июля 2024 года по поручению президента России Владимира Путина «Семейная ипотека» по ставке 6 % (в том числе и для жителей Дальнего Востока) на покупку квартиры в новостройке или строительство индивидуального жилого дома была продлена до 2030 года. Информируя о ее параметрах, Минфин РФ сообщил, что программа распространяется на семьи с детьми, где есть хотя бы один ребенок в возрасте до 6 лет. Такой кредит с первоначальным взносом 20 % в сумме до 12 млн рублей могут взять жители Москвы и Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей, и до 6 млн рублей жители остальных регионов. Если объем больше, то сумма выше лимита облагается рыночной процентной ставкой. К слову, законом о бюджете на реализацию программы «Семейная ипотека» только в 2024 году предусмотрены бюджетные ассигнования в объеме 223,8 млрд рублей. Как считает руководитель агентства недвижимости «Эксклюзив», президент объединения риелторов Тюменской области Светлана Бабушкина, «Семейная ипотека» однозначно выровняет спрос на рынке недвижимости, потому что в стране очень много молодых семей, которые нуждаются в такой государственной поддержке.
Уже 31 июля 2024 года решением правительства РФ до 2030 года была продлена и льготная ипотека для IT-специалистов, запущенная по инициативе президента в 2022 году. Новые условия по ней начали действовать с августа. Предельная ставка составляет до 6 % годовых, но она может быть дополнительно снижена за счёт банковских и региональных программ. Максимальная сумма кредита на льготных условиях – до 9 млн рублей. Оформить IT-ипотеку можно на покупку как строящегося, так и готового жилья на первичном рынке недвижимости, а также на индивидуальное жилищное строительство. Но есть нюанс. Учитывая, что ключевой целью обновлённой программы является удержание квалифицированных IT-специалистов в регионах, в этой связи программа не будет распространяться на Москву и Санкт-Петербург.
«С учётом продления программы до 2030 года приобрести жильё по льготной ставке смогут не менее 82 тыс. региональных специалистов», – отметил в этой связи заместитель председателя правительства – руководитель аппарата правительства Дмитрий Григоренко.
Как отмечается в сопроводительном комментарии к правительственному постановлению, за всё время действия программы IT-специалистам было выдано более 75 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму 700 млрд рублей, а установленные показатели были достигнуты досрочно. В 2024 году правительство приняло решение дополнительно направить свыше 39 млрд рублей, которые будут использованы как на поддержку IT-специалистов по обновлённым условиям программы, так и на обслуживание ранее выданных ипотечных кредитов. Основная часть потребности в дополнительных бюджетных ассигнованиях (более 23 млрд рублей) будет выделена уже в третьем квартале этого года. Это позволит улучшить жилищные условия порядка 2,5 тыс. IT-специалистов, считают в правительстве. Всего до конца 2024 года на новых условиях планируется дополнительно выдать около 4,5 тыс. ипотечных кредитов.
Все ипотечные программы являются знаковыми в истории рынка недвижимости России, поскольку помогли развить его до небывалых доселе объемов. Они по-прежнему востребованы россиянами. Правда, существенно сузив список регионов, в которых теперь можно оформить семейную ипотеку под субсидированную ставку 6 %, власти существенно ограничили возможности жителей других регионов улучшить свои жилищные условия.
Много ли жителей регионов успели воспользоваться льготными ипотечными программами, попытался узнать «ФедералПресс».
Согласно расчетам «Циан.Аналитики», выполненным на основе данных «Дом.РФ», в структуре выдачи льготных ипотечных кредитов по программам в 2024 году в топ-20 с наибольшей долей вошли Челябинская область (42 %), Республика Башкортостан (40 %), Воронежская, Ростовская и Свердловская области (по 39 %), Краснодарский и Пермский края, Самарская область (по 38 %), Новосибирская область и Красноярский край (по 37 %), Тюменская область (36 %), Ставропольский край (35 %), Нижегородская область и Республика Татарстан (по 33 %), Московская область (30 %), Ленинградская область (29 %), Санкт-Петербург (28 %), Приморский край и Москва (по 17 %), Якутия (12 %). На прочие 65 регионов пришлось 38 % доли.
В разряде регионов наибольший объем всех льготных ипотечных кредитов с начала 2024 года было выдано в Москве (342 млрд рублей), Московской области (173 млрд рублей), Краснодарском крае (142 млрд рублей) и Санкт-Петербурге (109 млрд рублей). За ними с высоким показателем, но с большим отрывом следуют Ленинградская область (75 млрд рублей), Республика Татарстан (74 млрд рублей), Тюменская область (67 млрд рублей), Свердловская область (66 млрд рублей), Республика Башкортостан (58 млрд рублей), Новосибирская область (48 млрд рублей) и Ростовская область (47 млрд рублей), Приморский край (35 млрд рублей), Красноярский край (31 млрд рублей), Челябинская область и Пермский край (по 26 млрд рублей), Воронежская, Нижегородская области, Ставропольский край и Якутия (по 23 млрд рублей), Самарская область (21 млрд рублей), в прочих регионах было выдано льготных кредитов на покупку жилья на общую сумму 430 млрд рублей.
Судя по оценке «Циан.Аналитики», самый высокий показатель по льготной ипотеке на новостройки в текущем году был ожидаемо зафиксирован в Москве (56,5 млрд рублей), Краснодарском крае (54,4 млрд рублей) и Московской области (51,8 млрд рублей); по семейной – в Москве (181,9 млрд рублей), Московской области (101 млрд рублей) и Краснодарском крае (79,2 млрд рублей).
Что касается дальневосточной и арктической ипотеки, в этом году ими уже воспользовались в полной мере жители всего трёх регионов – Приморского края (19,9 млрд рублей), Якутии (16 млрд рублей) и Красноярского края (4,6 млрд рублей), на прочие регионы пришлась совокупная сумма – 48,3 млрд рублей. А вот в безусловных лидерах по IT-ипотеке была Москва, где было выдано жилищных кредитов на сумму 103,4 млрд рублей; с большим отрывом от столицы следуют Санкт-Петербург (23,8 млрд рублей), Московская область (20,2 млрд рублей), Ленинградская область (14,7 млрд рублей) и Республика Татарстан (12,9 млрд рублей). В остальных регионах показатель по IT-ипотеке был значительно ниже.
«ФедералПресс» разослал запросы в регионы.
В министерстве строительства Кировской области «ФедералПресс» сообщили, что с 1 апреля 2020 по 1 июля 2024 года в регионе было введено в эксплуатацию 907 тыс. квадратных метров жилых помещений в многоквартирных домах. За указанный период 161,9 тыс. семей смогли улучшить жилищные условия. При этом с 1 мая 2020 по 1 июля 2024 года стоимость 1 квадратного метра жилья на первичном рынке возросла с 41 491 рублей до 108 489 рублей. К сведению, среднемесячная заработная плата в Кировской области в мае 2020 года составляла 30 954 рубля, а в июне 2024 – 54 256 рублей. В министерстве затруднились уточнить количество и объем льготных ипотечных жилищных кредитов, предоставленных жителям региона кредитными организациями, однако рассказали о своих ожиданиях относительно ситуации на жилищном рынке.
«По причине значительного сокращения с 1 июля 2024 года числа граждан, которые могут принять участие в реализации программы льготного ипотечного жилищного кредитования, ожидается стабилизация в третьем квартале 2024 года цен на жилье на первичном рынке, а при условии повышения Центральным Банком Российской Федерации ключевой ставки – снижение цен», – спрогнозировали в Минстрое Кировской области.
В Забайкальском крае не снижается популярность дальневосточной ипотеки. Программа «Дальневосточная и Арктическая ипотека» позволяет заемщикам оформить ипотечный кредит по ставке 2 % годовых на весь срок кредитования при приобретении или строительстве жилого помещения на территории Дальневосточного федерального округа. Первоначальный взнос составляет 20 %. Срок – до 20 лет. В декабре 2023 года предельный лимит по льготной программе кредитования был увеличен с 6 млн до 9 млн рублей (для первичного рынка, от 60 квадратных метров). В пресс-службе Минстроя региона «ФедералПресс» сообщили, что за все время реализации программы на территории Забайкалья было выдано 8 223 ипотечных кредита на сумму более 33,8 млрд рублей, в том числе в 2024 году – 1 213 ипотечных кредитов на сумму свыше 6,2 млрд рублей. На цели ИЖС выдано 1 757 ипотечных кредитов на сумму порядка 9,4 млрд рублей, в том числе в 2024 году – 268 ипотечных кредитов приблизительно на 1,7 млрд рублей.
Как ранее писал «ФедералПресс» со ссылкой на данные Единой отчетности по льготному ипотечному кредитованию «Дом.РФ», жители регионов Уральского федерального округа (УРФО) за последние четыре года оформили по программе массовой льготной ипотеки по ставке 8 % 175,7 тыс. таких жилищных кредитов на общую сумму 561 млрд рублей. В рамках округа больше всего денег было выдано в Тюменской (65,4 тыс. кредитов на 227,4 млрд рублей) и Свердловской областях (69,9 тыс. кредитов на 227,1 млрд рублей). За ними следуют Челябинская область (32 тыс. кредитов на 83 млрд рублей), Курганская область (5,3 тыс. кредитов на 11,5 млрд рублей), Ханты-Мансийский автономный округ – Югра (2,1 тыс. кредитов на 8,1 млрд рублей) и Ямало-Ненецкий автономный округ (598 кредитов на 2,7 млрд рублей).
По сообщению пресс-службы главы Чувашии, которая ссылается на данные Минстроя республики, объем выданных в этом регионе кредитов с начала действия льготных ипотечных программ составил 71,05 млрд рублей. В том числе по программе «Льготная ипотека» было оформлено жилищных кредитов на сумму 33,78 млрд рублей, по программе «Семейная ипотека» – 37,27 млрд рублей. За истекший период жилищные условия в Чувашии улучшили 26,87 тыс. семей, которые взяли 13,96 тыс. кредитов по льготной и 12,91 тыс. кредитов по семейной ипотеке. В рамках реализации субсидируемых государством льготных программ на рынке недвижимости республики было продано 1,4 млн квадратных метров жилья, в том числе 741,12 тыс. квадратных метров по льготной и 704,04 тыс. квадратных метров – по семейной ипотеке.
В правительстве Оренбургской области со ссылкой на Центробанк Российской Федерации «ФедералПресс» сообщили, что в регионе в период с 2008 по 2023 годов за счет всех источников финансирования было выдано 274,5 тыс. кредитов на покупку жилья на общую сумму около 479,8 млрд рублей. Согласно сведениям Территориального органа Федеральной службы государственной статистики по области, за указанный период было построено и введено в эксплуатацию 14 597 тыс. квадратных метров жилой площади, из них: МКД – 6462,0 тыс. квадратных метров; ИЖС – 8135,0 тыс. квадратных метров. Средняя цена 1 квадратного метра общей площади квартир по региону в I квартале 2024 года, по данным Оренбургстата, составила: на первичном рынке – 75,39 тыс. рублей (+18,8 % к аналогичному периоду 2023 года), на вторичном рынке – 72,1 тыс. рублей (+15,2 %).
Согласно информации «Дом.РФ», всего в программе льготной ипотеки участвовали свыше 80 банков, из которых наибольшее количество выданных кредитов пришлось на «пятёрку» из Сбербанка (870,1 тыс. ипотечных кредитов на 3,1 трлн рублей), ВТБ (278 тыс. ипотечных кредитов на 1,1 трлн рублей), Альфа-Банк (73,2 тыс. ипотечных кредитов на 343 млрд рублей), Банк «Дом.РФ» (57,9 тыс. ипотечных на 252,6 млрд рублей), Промсвязьбанк (41,7 тыс. ипотечных кредитов на 150,7 млрд рублей).
Отвечая на запрос «ФедералПресс», в пресс-службе ВТБ сообщили, что по итогам работы универсальной льготной ипотеки, завершившейся 1 июля, более 284 тыс. россиян получили ее в этом банке. Общий объем сделок приблизился к 1,2 трлн рублей. Банк выдал по программе каждую пятую ипотеку на рынке. Наибольший объем продаж пришелся на 2023 год – почти 30 % от суммы сделок за все время работы. В то же время в первом полугодии 2024 года спрос заемщиков вырос почти вдвое к сопоставимому периоду 2023 года. Это связано как с высокими ставками по рыночной ипотеке, так и с завершением программы, стимулировавшим россиян не откладывать покупку квартиры в новостройке «до лучших времен» и поспешить получить льготный кредит до конца июня, отметили в банке. В январе-июне 2024 года по всем льготным программам ВТБ предоставил россиянам около 106 тыс. кредитов на более чем 577 млрд рублей. Это более чем вдвое превышает прошлогодние показатели. Доля льготной ипотеки по итогам первых шести месяцев этого года достигла 73 %. Чаще всего клиенты оформляли «семейную» ипотеку (более 50 % от числа льготных сделок). Вторая по популярности – универсальная господдержка-2020 (36 % от числа льготных сделок).
«Универсальная господдержка помогла людям и строительной отрасли в сложные периоды. Сейчас рынок возвращается к самостоятельному развитию, а финансовую помощь государство направило на тех, кто действительно в этом нуждается. Например, более социальной стала новая «семейная» ипотека. Конечно, ипотечному рынку потребуется время на адаптацию к новым условиям, но мы уверены, что этот период не будет долгим. Ведь жилье – это базовая потребность каждого», – сказали в банке.
По данным заместителя директора департамента по развитию премиального сегмента, инвестиционных и ипотечных продаж Промсвязьбанка (ПСБ) Марины Заботиной, в начале июля объем портфеля по льготным ипотечным программам превышал 220 млрд рублей. На льготные программы приходилось более половины объема ипотечного портфеля. Она сообщила «ФедералПресс», что за первое полугодие этого года банк выдал более 2300 кредитов по всем программам льготной ипотеки общим объемом около 68 млрд рублей. Больше всего кредитов выдано в рамках ипотеки с господдержкой («Госпрограммы-2020»), второе место по объему выдач заняла семейная ипотека. В январе-июне 2024 года лидерами по выдачам по льготным ипотечным программам оставались Москва, Санкт-Петербург, Екатеринбург, Краснодар и Уфа. За все время действия льготных программ клиентами ПСБ было куплено с привлечением ипотеки свыше 3 млн квадратных метров жилья, из них в первом полугодии этого года - более 700 тыс. квадратных метров.
«После изменения условий льготных программ объем выдач на банковском рынке может сократиться на 30 %, а с завершением льготной ипотеки с господдержкой («Госпрограмма-2020») семейная ипотека останется ключевой льготной госпрограммой. В регионах с высоким объемом строительства, на которые не распространяются новые условия семейной ипотеки, произойдет снижение спроса на новостройки. Также мы прогнозируем в этих регионах постепенное перераспределения спроса в сторону классических ипотечных программ по мере смягчения денежно-кредитной политики ЦБ», – отметила Марина Заботина.
Пресс-служба Сбербанка, отвечая на запрос «ФедералПресс», сообщила со ссылкой на данные аналитиков «Домклик», что за все время действия льготной ипотечной программы «Господдержка» в Сбере было выдано 890,2 тыс. кредитов на сумму 3,2 трлн рублей, а за последние полгода – 98,5 тыс. кредитов на общую сумму 424,9 млрд рублей. Только на Северо-Западе портфель ипотечного кредитования Сбера вырос на 20 % до 1,26 трлн рублей по итогам первого полугодия 2024 года. На Санкт-Петербург пришлось 60 % этого объёма. За год прирост составил 22 % как по СЗФО, так и по Петербургу. По данным на 1 июля текущего года процент всех льготных программ в портфеле Cбера составлял 47,4 %. На ту же дату программа «Господдержка» занимала 21,2 %, «Семейная ипотека» – 18,7 %, «Дальневосточная ипотека» – 3,1 %, «Ипотека для IT» – 2,1 %, прочие (сельская, ГС и т.д.) – 2,3 %. В топ-5 регионов-лидеров по выдачам ипотек вошли Москва и Московская область, Тюменская область, Краснодарский край, Санкт-Петербург и Ленинградская область, Приморский край. Топ-5 регионов-аутсайдеров представили Республика Ингушетия, Еврейская автономная область, Чеченская Республика, Чукотский автономный округ и Республика Дагестан.
В июне в ожидании изменений условий льготных программ рост ипотеки в банках усилился. Согласно пресс-релизу Банка России, по предварительным данным, за месяц ипотечный портфель вырос на 3,1 % после увеличения на 1,7 % в мае из-за стремления заемщиков взять кредиты до завершения программы «Льготная ипотека» и изменения условий «Семейной ипотеки». Доля выдач по льготным программам достигла 80 %.
Уже после изменений на ипотечном рынке некоторые банки начали повышать ставки для заемщиков, которые нарушили правило, предусматривающее получение «одной льготной ипотеки в одни руки» – оно было введено правительством в декабре 2023 года для всех ипотечных программ с господдержкой. Впрочем, в банке «Дом.РФ», ВТБ, Абсолют банке и других подобные случаи назвали редкостью.
«Важно понимать, что банки строго следуют этим правилам и любые попытки обхода могут привести к пересмотру условий кредита», – комментировала директор юридической группы «Яковлев и партнеры» Мария Яковлева.
Какова сейчас ситуация на ипотечном рынке и что будет с ценами на жилье в регионах после изменений на рынке недвижимости?
Как написал недавно «Коммерсант», в июле текущего года, после отмены доступных для всех категорий заемщиков льготных кредитов на покупку недвижимости, средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке 18 крупнейших регионов России (16 городов-миллионников, Московская и Ленинградская области) выросла к предыдущему месяцу на 0,8 % до 172,1 тыс. рублей, по данным «Циан.Аналитики»; на 0,6 % до 133,1 тыс. рублей, по сведению «Этажей»; на 0,5 % до 165,2 тыс. рублей для миллионников, по подсчетам «Яндекс Недвижимости». Наибольший рост цены квадратного метра жилья был зафиксирован за месяц в Краснодаре – на 2,2 % до 169,1 тыс. рублей. Квадратные метры подорожали во всех регионах на фоне снижения активности покупателей после отмены льгот по ипотеке на новостройки приблизительно на 14 %.
Впрочем, сейчас, в летнее традиционное затишье, оживления на рынке недвижимости не стоит ожидать из-за массовых отпусков, а деловая активность осенью подтолкнет спрос, влияя на цены.
Как прокомментировал «ФедералПресс» ситуацию в секторе недвижимости президент Российской Гильдии Риэлторов Артемий Шурыгин, в ближайшие пару месяцев рынок будет адаптироваться к новым условиям в связи с отменой льготной ипотеки и повышением ключевой ставки.
«Доля продаж с использование ипотечных средств доходила до 90 % в отдельных сегментах и у большинства девелоперов. Сейчас наблюдается падение спроса по первичной недвижимости до 70 %, рыночные ипотечные ставки в настоящее время не по силам подавляющему большинству потенциальных покупателей. Застройщики ищут возможности стимулировать спрос, предлагая программы субсидирования, выкупа более низкой ставки для уменьшения платежа по ипотеке. Объем потенциальных покупателей первичной недвижимости резко сократился до определенных категорий, подпадающих под условия семейной ипотеки, – сообщил он. – Для покупки квартиры за собственные средства для любых целей сейчас вполне благоприятное время. Спрос вынужденно снижается, это означает, что можно найти вполне достойные варианты по интересным ценам и получить хороший дисконт. Ожидать, что цены будут в дальнейшем существенно падать не приходится. На данный момент мы прогнозируем лишь небольшие корректировки цен. Инфляция, низкая маржинальность у застройщиков и рост расходов на стройматериалы - не позволят снизить цены на первичную недвижимость. Декларируемый рост зарплат и высокие вклады по депозитам формируют отложенный спрос, который в дальнейшим будет разгонять спрос и цены. Покупка для инвестирования (для сдачи в аренду, ила дальнейшей перепродажи дороже) в данный момент вполне оправдана. В ближайшее время цены на квартиры первичной и вторичной недвижимости будут выравниваться, поэтому вопрос что выгоднее покупать зависит от дополнительных параметров. По нашему мнению, спрос будет смещаться в сторону вторичной недвижимости, поскольку при прочих равных здесь не нужно долго ожидать возможности заехать в квартиру. В условиях низкого уровня определенности какие-либо движения на рынке лучше делать, консультируясь с грамотными специалистами по недвижимости», – заключил Артемий Шурыгин.
Руководитель агентства недвижимости «Эксклюзив», президент объединения риелторов Тюменской области Светлана Бабушкина тоже не видит предпосылок для существенного снижения цен на квадратные метры жилья в регионах. По ее мнению, скорее, рынок уйдёт в период стагнации цен.
«Многие ожидали, что будет упадок цен, нет упадка не будет. Сейчас просто будет стагнация цен, люди будут очень активно пользоваться семейной ипотекой, потому что в стране нет большой стабильности. Хоть и продлили семейную ипотеку до 2030 года, но мы все прекрасно понимаем, что ситуация может измениться в один миг по какой-либо государственной необходимости. Поэтому сейчас будет аншлаг. Люди будут усиленно пользоваться данной программой, чтобы не потерять время, которое может быть упущено, если не реагировать сейчас. Помните, были ипотеки и под 10 % годовых. Потом кто не успел ею воспользоваться, кусали локти. Сейчас ставка под 18 %. Люди отчетливо понимают: если сейчас не возьмешь ипотеку, то нет гарантии, что сделаешь это до 2030 года. Ситуация может измениться одномоментно. Поэтому нужно брать ипотеку, когда есть в этом необходимость», – заметила она.
В Уральском отделении Банка России ожидают сокращения спроса на покупку жилья после отмены льготной ипотеки.
«После отмены льготной ипотеки под 8% спрос, безусловно, сократится. Часть спроса перейдет в адресные программы, в частности в семейную ипотеку. В целом динамика выдачи ипотечных кредитов замедлится, в т.ч за счет сокращения инвестиционных покупок жилья. И это хорошо. Банк России выступает за то, чтобы льготные ипотечные программы были адресными, выполняющими социальные функции. Из-за того, что льготная ипотека действовала только на первичном рынке, цены на новостройки сильно «оторвались» от цен «вторички», – сообщили «ФедералПресс» в пресс-службе.
К примеру, в Свердловской области цены на жилье в новостройках с 2020 года выросли более чем в два раза, а на вторичное жилье – почти на 70 %. Причем цены на жилье поднялись сильнее, чем доходы населения за то же время. Из-за такого роста цен вся выгода для заемщика от более низкой процентной ставки, по сути, исчезла.
«Цены на жилье вряд ли существенно снизятся из-за того, что себестоимость строительства тоже заметно выросла. Вызовами для строительной отрасли сейчас является рост стоимости стройматериалов в условиях недостатка мощностей по их производству и дефицит кадров», – комментировали в пресс-службе уральского отделения ГУ Банка России.
Директор по продажам федеральной компании «Этажи» Сергей Зайцев напомнил про проектное финансирование, при котором застройщики получают деньги от продажи квартир только после ввода дома в эксплуатацию, что заставляет их закладывать в стоимость повышенные долгосрочные инвестиционные риски. С появлением эскроу-счетов сократилась доля квартир, который продаются с большим дисконтом на стадии котлована – если ранее это было выгодно застройщиком, поскольку они могли закрыть все свои долговые обязательства на старте, то теперь они реализуют квартиры в соответствии с условиями банков.
«Мы ожидаем, что во втором полугодии спрос на первичном рынке в городах УрФО может снизиться на 15-20 % при пессимистичном варианте развития ситуации, когда жесткая кредитно-денежная политика Центробанка будет продолжаться, в оптимистичном варианте, при смягчении политики ЦБ и продлении семейной ипотеки, спрос может снизиться на 10-15 %. Нужно учитывать еще и тот факт, что последние пару месяцев был реализован значительный объем опережающего спроса, многие из тех, кто планировал улучшение жилищных условий в долгосрочной перспективе, ускорились и сделали это до завершения льготной ипотеки 1 июля, этих покупателей в том числе не досчитается рынок в среднесрочной перспективе. Однако спрос не единственный фактор, определяющий стоимость квадратного метра, плюс у застройщиков возникают дополнительные затраты на стимулирование спроса, в том числе комиссии банкам за снижение ставок для клиентов. Поэтому обвала цен мы не ждём, скорее всего, во второй половине года средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке будет демонстрировать околонулевую динамику. Застройщики же будут предлагать индивидуальные условия для покупателей, одних привлекая скидками, других – субсидированными ставкам, рассрочками и траншевой ипотекой»», – отмечал в комментарии «ФедералПресс» Сергей Зайцев.
Руководитель бизнес-направления «Ипотека, страхование и сделочные сервисы» Авито Артур Ахметов в комментарии «ФедералПресс» тоже указал на то, что некоторые застройщики уже начали предлагать субсидирование ставок, за счет чего покупатели могут на время сохранить привычные 8-12 % по кредиту.
«Вероятно, подобные инициативы, включая рассрочки и трейд-ин, будут поддерживать интерес к новостройкам во втором полугодии. Также продолжает действовать семейная ипотека, которая даже после обновления условий остается важным инструментом стимулирования спроса на первичном рынке, – отметил он. – С учетом перечисленных факторов мы не ожидаем, что цены на новое жилье могут существенно снизиться — как в столицах, так и в регионах. Более того, мы предполагаем, что в ответ на общее снижение спроса и рост себестоимости строительства застройщики будут оптимизировать расходы, в том числе снижать темпы вывода новых объектов на рынок. За счет этого объем предложения будет сокращаться, что также удержит цены от снижения. При этом, если застройщики переориентируются на массовое строительство жилья эконом- и комфорт-класса, мы все-таки можем увидеть сокращение средней стоимости квартир на первичном рынке».
По словам главного аналитика Совкомбанка Анны Земляновой, ужесточение условий льготных программ будет негативно сказываться на выдачах ипотеки и запусках новых проектов в строительстве.
«Тем не менее, на рынке сохраняются разные виды субсидируемой ипотеки, которые можно взять в каждом регионе. Например, семейная ипотека для семей с детьми до 6 лет доступна на всей территории РФ (на нее могут претендовать 7,2 млн семей). Список из 35 регионов по семейной программе распространяется на семьи с двумя и более детьми до 18 лет (еще 1,5 млн семей). Цены на новостройки во многом зависят от себестоимости строительства жилья, которая продолжает расти на фоне увеличения зарплат рабочих, стоимости материалов и повышения социальных обязательств застройщиков», – сказала она «ФедералПресс».
В целом, как считает большинство экспертов, изменения в ипотечных программах скорректируют рынок недвижимости, позволив ускорить жилищное строительство в одних регионах, не допустить роста цен в других, и в целом улучшить жилищные условия большого количества россиян.
«ФедералПресс» будет следить за развитием рынка, информируя своих читателей об изменениях и тенденциях.
Фото: ФедералПресс / Мария Гридина / Полина Зиновьева / Елена Ельцова
Инфографика: ФедералПресс / Маргарита Неклюдова