В России закрыли программу массовой льготной ипотеки по ставке 8 %, которую ввели для стабилизации строительного рынка и поддержки граждан в пандемию. Жители регионов УрФО за четыре года по данной программе набрали кредитов на 561 млрд рублей. Достигли ли авторы проекта своих целей и поможет ли продление семейной ипотеки закрыть образовавшуюся пустоту – читайте на «ФедералПресс».
Оправданная мера поддержки
По данным Единой отчетности по льготному ипотечному кредитованию ДОМ.РФ, за период реализации программы (с апреля 2020 года) в регионах УрФО 40 кредиторов выдали 175,70 тысячи займов на 561,26 млрд рублей. Больше всего денег банки выдали тюменцам, а вот по количеству кредитов лидируют свердловчане.
Рейтинг регионов по льготной ипотеке:
- Тюменская область – 65,4 тыс. кредитов на 227,4 млрд рублей;
- Свердловская область – 69,9 тыс. кредитов на 227,1 млрд рублей;
- Челябинская область – 32 тыс. кредитов на 83 млрд рублей;
- Курганская область – 5,3 тыс. кредитов на 11,5 млрд рублей;
- ХМАО-Югра – 2,1 тыс. кредитов на 8,1 млрд рублей;
- ЯНАО – 598 кредитов на 2,7 млрд рублей.
«Ипотека с господдержкой была вполне оправданной мерой в период пандемии, в противном случае проблемы со спросом на жилье могли привести к сокращению объемов строительства и дефициту жилья в долгосрочной перспективе. Плюс строительной отрасли необходима была поддержка при переходе на проектное финансирование», – рассказал «ФедералПресс» директор по продажам федеральной компании «Этажи» Сергей Зайцев.
Отсутствие мер по поддержке спроса привело бы к более существенным проблемам в долгосрочной перспективе, считает эксперт. В частности, к уходу с рынка ряда застройщиков, уменьшению объемов вывода на рынок новых проектов, более резкому сокращению доступности жилья в будущем из-за дефицита предложений на рынке.
«Поэтому у льготной ипотеки больше плюсов, чем минусов. Она существенно увеличила интерес к ИЖС и помогла многим улучшить жилищные условия. Из минусов – большой разрыв в ставках между первичным и вторичным рынком, последний часто выступал сдерживающим фактором для роста цен», – добавил Зайцев.
Что будет с ценами на жилье
Из-за того, что льготная ипотека действовала только на первичном рынке, цены на новостройки сильно оторвались от стоимости «вторички», заявили «ФедералПресс» в уральском отделении ГУ Банка России. Проанализируем по регионам.
В Свердловской области стоимость квартир в новостройках с 2020 года выросла более чем в два раза, а вторичного жилья – почти на 70 %. Причем цены на недвижимость поднялись сильнее, чем доходы населения за то же время. Из-за такого роста цен вся выгода для заемщика от более низкой процентной ставки, по сути, исчезла, заявил регулятор.
«При этом цены на жилье вряд ли существенно снизятся из-за того, что себестоимость строительства тоже заметно выросла. Вызовами для строительной отрасли сейчас является рост стоимости стройматериалов в условиях недостатка мощностей по их производству и дефицит кадров», – пояснили в пресс-службе уральского отделения ГУ Банка России.
Говорить о том, что льготная ипотека разогнала рост цен на первичном рынке, не совсем правильно, отметил Сергей Зайцев. По его мнению, нужно учитывать, что в период ее действия строительная отрасль столкнулась с рядом сложностей, которые не могли не отразиться на ценовой политике:
- пандемия, дефицит рабочей силы и рост стоимости трудовых ресурсов;
- инфляция, скачки цен на основные стройматериалы;
- санкции и изменение логистических цепочек;
- нестабильный курс рубля;
- зависимость от импортных материалов и оборудования.
Кроме того, в рамках проектного финансирования, при котором деньги от продажи квартир застройщики получают только после ввода дома в эксплуатацию, девелоперы вынуждены закладывать в стоимость повышенные долгосрочные инвестиционные риски.
С появлением эскроу-счетов сократилась доля квартир, которые продаются с большим дисконтом на стадии котлована. Раньше это было выгодно застройщикам, они могли закрыть все свои долговые обязательства на старте, а сейчас вынуждены продавать жилье по согласованной с банками финансовой модели.
У застройщиков возникают допзатраты и на стимулирование спроса, в том числе на комиссии банкам за снижение ставок для клиентов.
«Поэтому обвала цен мы не ждем. Скорее всего, во второй половине года средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке будет демонстрировать околонулевую динамику. Застройщики же будут предлагать индивидуальные условия для покупателей, одних привлекая скидками, других – субсидированными ставками, рассрочками и траншевой ипотекой», – спрогнозировал Зайцев.
Прогнозы ЦБ после отмены льготной ипотеки
«После отмены льготной ипотеки под 8 % спрос, безусловно, сократится. Часть спроса перейдет в адресные программы, в частности в семейную ипотеку. В целом динамика выдачи ипотечных кредитов замедлится, в том числе за счет сокращения инвестиционных покупок жилья. Банк России выступает за то, чтобы льготные ипотечные программы были адресными, выполняющими социальные функции», – пояснили в пресс-службе уральского отделения ГУ Банка России.
Риелторы также ожидают во втором полугодии снижение спроса на первичном рынке в городах УрФО на 15–20 % при пессимистичном сценарии развития ситуации, если жесткая кредитно-денежная политика Центробанка продолжится. В оптимистичном варианте, при смягчении политики ЦБ и продлении семейной ипотеки, спрос может снизиться на 10–15 %.
«Нужно учитывать еще и тот факт, что в последние пару месяцев был реализован значительный объем опережающего спроса. Многие из тех, кто планировал улучшение жилищных условий, сделали это до завершения льготной ипотеки 1 июля. Этих покупателей рынок недосчитается», – добавил Сергей Зайцев.
Семейная ипотека как альтернатива
Сразу после отмены массовой льготной ипотеки под 8 % Минфин РФ объявил о продлении до 2030 года семейной ипотеки по ставке 6 % на покупку квартиры в новостройке или строительство дома. Это решение позволит выровнять ситуацию на рынке, считают эксперты.
«Семейная ипотека однозначно выровняет спрос, потому что в стране очень много молодых семей, которые нуждаются в такой господдержке. Именно такие семьи дадут огромный толчок рынку, но не следует ожидать, что будет снижение цен. Оборот, который возникнет, поддержит экономику строительной отрасли», – пояснила «ФедералПресс» руководитель агентства недвижимости «Эксклюзив», президент объединения риелторов Тюменской области Светлана Бабушкина.
По мнению эксперта, семейной ипотекой будут активно пользоваться, чтобы успеть взять кредит по низкой ставке, пока есть такая возможность. Риелторы прочат большой аншлаг.
«Стабильности нет. Все прекрасно понимают, что ситуация может измениться в один миг по какой-либо государственной необходимости. Когда закрыли ипотеки со ставками 10 % и 8 % годовых, кто не успел их взять, кусали локти. Люди отчетливо понимают: нет гарантии, что возьмешь семейную ипотеку до 2030 года», – заключила Бабушкина.
Рекомендуем также прочитать материал «ФедералПресс» о том, что тюменцы и свердловчане набрали льготных ипотек на полтриллиона рублей.
Фото: ФедералПресс / Ирина Ромашкина, Евгений Поторочин.