Вторичный акцент: как «Семейная ипотека» может перевернуть рынок недвижимости

Редакция «ФедералПресс» / Анна Евстигнеева
Москва
4 ДЕКАБРЯ, 2025

Инициатива о распространении льготной «Семейной ипотеки» на весь рынок вторичного жилья по всей России вновь оказалась в центре дискуссий. С одной стороны, это сулит семьям беспрецедентную свободу выбора, с другой – угрожает стабильности строительной отрасли, чей рост долгие годы подпитывался госпрограммами. «ФедералПресс» рассказывает, возможен ли компромисс и какие альтернативные инструменты способны снизить накал проблемы доступного жилья.

Стоит ли расширять «Семейную ипотеку» на вторичное жилье

Идея, озвученная председателем партии «Справедливая Россия» Сергеем Мироновым, – снять все территориальные ограничения и позволить семьям с детьми использовать льготную ставку при покупке квартир на вторичном рынке по всей стране. В настоящее время такая возможность есть лишь в малых городах с дефицитом новостроек и с массой оговорок: дом не старше 20 лет, не аварийный, а продавец – не близкий родственник.

Сторонники расширения, среди которых ряд известных экономистов, видят в этом шаге лекарство от «чудовищного перекоса». Так как льготные кредиты последние годы были привязаны исключительно к новостройкам, в крупных агломерациях сложилась парадоксальная ситуация: квартиры в строящихся домах стали дороже аналогичных на вторичном рынке. Участники рынка уверены, что для многих семей, особенно многодетных, «вторичка» предлагает более подходящие условия – как по цене, так и по планировкам, которые лучше подходят для конкретных нужд.

Противники инициативы предупреждают о серьезных рисках. Если распространить льготную ипотеку на вторичный рынок без ограничений, это создаст чудовищный перекос и нанесет серьезный удар по застройщикам. Дело в том, что изначальная цель программы – двойная поддержка и семей, и строительной отрасли, которая создает рабочие места и обеспечивает экономический рост. Резкий отток спроса на вторичный рынок может спровоцировать стагнацию в стройкомплексе.

Эксперты сходятся во мнении, что ключевой вопрос – финансирование. Если расширить программу без увеличения общего объема бюджетных субсидий, это вызовет жесткую конкуренцию за льготные ресурсы между рынками, где победит сильнейший. Если же значительно нарастить лимиты, возрастет фискальная нагрузка. Пока государство, судя по всему, не готово ни к тому, ни к другому, уточняет «Москва24».

Какие еще инструменты нужны для приобретения жилья

Участники дискуссии указывают на необходимость диверсификации инструментов, которые могли бы стать реальной альтернативой или дополнением к ипотеке.

• Стройсберкассы. Этот механизм, десятилетиями успешно работающий в ряде европейских стран. Суть в том, что будущие покупатели постепенно копят средства на специальном счете, получая на свои взносы определенный процент и государственную премию. Накопивший нужную сумму (обычно 30–50 % стоимости) получает право на льготную жилищную ссуду. По оценкам, итоговая стоимость жилья при таком подходе может быть в 1,5–2 раза ниже, чем при классической ипотеке.
• Программа социального найма. Речь идет о долгосрочной аренде жилья у государства или муниципалитета по стабильной, ниже рыночной ставке. Пилотные проекты уже обсуждались на уровне Минстроя. Такая модель дает семьям время для накоплений без риска роста арендных платежей и позволяет гибко реагировать на изменение жизненных обстоятельств. Однако для ее масштабирования требуются значительные бюджетные вложения в строительство или выкуп квартир.
• Корректировка параметров существующих программ. В рамках «Семейной ипотеки» можно сделать акцент на покупке именно многокомнатных квартир, подходящих для семей, а не студий. Другой вариант – стимулировать застройщиков через господдержку создавать больше проектов с качественными семейными планировками, а не ориентироваться только на максимальную плотность заселения.

Рекомендуем также прочитать у «ФедералПресс» о том, что льготная ипотека дорого обходится стране.

Изображение сгенерировано нейросетью Kandinsky 3.1