Редакция «ФедералПресс» / Дружинина Ольга
Свердловская область
22 ЯНВАРЯ, 2026
С 1 февраля 2026 года программа «Семейная ипотека», поддерживаемая государством, претерпит самое существенное изменение за все время своего существования. Вместо модели, при которой каждый супруг мог оформить отдельный льготный кредит, вводится принцип «одна семья – одна льготная ипотека». При этом на банковское решение может повлиять и плохая кредитная история одного из супругов. Такие кардинальные изменения в программе уже вызвали заметные волны на рынке российской недвижимости.
«С 1 февраля 2026 года можно будет оформить лишь одну ипотеку на семью. Раньше право на льготный кредит было у каждого из супругов», – сообщают аналитики «Дом.РФ».
Новые правила, вступающие в силу 1 февраля 2026 года, кардинально меняют условия программы. Оба супруга сейчас будут выступать обязательными созаемщиками. При оформлении кредита они в обязательном порядке будут включены в кредитный договор на этом основании.
Известно, что и сейчас количество одобряемых займов по льготной программе «семейной ипотеки» уменьшилось многократно, что «ФедералПресс» подтвердил источник, близкий к структуре Центрального Банка РФ. С 1 февраля 2026 года нулевые шансы получить заем на жилье окажутся у семей, если один из супругов имеет испорченную кредитную историю. Этот путь будет для них закрыт.
Исключение для статуса созаемщика предусмотрено только для случаев, когда один из супругов является иностранным гражданином: тогда он не участвует в сделке, но должен дать нотариальное согласие на получение семейной ипотеки.
Поскольку право на программу теперь принадлежит семье как единому целому, возможность оформить второй льготный кредит на другого супруга исчезает. Семья считается использовавшей свое право, даже если ранее ипотека была оформлена только на одного человека.
Для уже оформленных комбинированных ипотек (где часть кредита льготная, а часть – по рыночной ставке) с февраля 2026 года можно будет рефинансировать только рыночную часть. Льготная часть кредита сохранит свою ставку и условия.
Отметим, что использование «комбинированных продуктов» на рынке недвижимости показало рекордный рост в 2025 году. На их получении настаивали сами застройщики, которые по-прежнему пытаются реализовать квартиры в максимально сжатые сроки. Из-за недостаточной покупательной способности населения рынок недвижимости в крупных городах России затоваривается, поэтому девелоперы склонны делать скидки и «индивидуальные предложения».
По данным Уральской палаты недвижимости, в конце 2025 года на рынке недвижимости Екатеринбурга, в котором в основном и ведется строительство в Свердловской области, торговалось 65 тысяч квартир, что является историческим рекордом. По сути, девелоперы уже достраивают ранее начатые проекты, но денег у потребителей после ухода массовой рыночной ипотеки, уже нет. Это позволяет фактически держать старые цены при рекордно высоком спросе.
«Рынок новостроек сейчас во многом функционирует за счет функционирования семейной ипотеки. Он ограничен теми лимитами, которые предусматривает программа. Конечно, продавцам не хватает работы в более широком диапазоне, с более просторными квартирами. На рынке новостроек начнут работать различные комбинированные программы, например, когда часть кредита будет браться по семейной ипотеке, а часть по рыночной ставке. Рынок уже движется в данном направлении», – отмечает начальник аналитического отдела Уральской палаты недвижимости Михаил Хорьков.
Официально отмечается, что программа, запущенная для поддержки рождаемости и улучшения жилищных условий, со временем стала использоваться не только по прямому назначению. Многие семьи рассматривали ее как инструмент для формирования активов – покупки второй квартиры для инвестиций или сдачи в аренду. Популярность схем с двумя льготными ипотеками на одну семью создавала искусственно завышенный спрос, косвенно влияя на рост цен на новостройки.
Новые правила должны сделать господдержку более адресной и социально ответственной, направляя бюджетные средства именно на улучшение жилищных условий, а не на расширение инвестиционных портфелей.
В отличие от Москвы, Санкт-Петербурга и их областей, где максимальная сумма по программе составляет 12 млн рублей, в Екатеринбурге лимит – 6 млн рублей. Однако семьи могут оформить комбинированную ипотеку, где сверхлимитная часть кредита (до 15 млн рублей в целом по РФ) будет выдана по рыночной ставке. Эта схема стала, по сути, единственно возможной после ухода с рынка массовой льготной ипотеки, о чем неоднократно говорили эксперты на круглых столах «ФедералПресс», касающихся недвижимости.
Важным аспектом для региона является возможность купить вторичное жилье по льготной ставке. Эта опция доступна в городах, где ведется строительство не более двух многоквартирных домов. Москва, Санкт-Петербург и их области под эти критерии не подпадают, но для многих малых уральских городов такая возможность сохраняется.
«В Свердловской области в дополнение к другим городам такую возможность получили Каменск-Уральский, Первоуральск и Сысерть», – сообщает начальник аналитического отдела Уральской палаты недвижимости Михаил Хорьков.
Программа позволяет приобрести квартиру в доме не старше 20 лет. Такая возможность есть у семей в 891 российском городе.
Ожидаемым последствием грядущих изменений в программе семейной ипотеки стал значительный всплеск на рынке недвижимости, которые эксперты фиксируют, начиная с зимы 2025 года.
«Продаж было так много, что в некоторых банках Екатеринбурга не оставалось окошек на сделки. И мы ездили с клиентами в отделения Каменска-Уральского. Аналитики из больших медиа главной причиной всплеска считают обещанное правительством с 1 февраля переформатирование по семейной ипотеке», – отмечает основатель сайта и агентства по работе с недвижимостью Никита Словиковский.
Как указывают эксперты, многие семьи стремятся успеть оформить кредит по старым, более либеральным правилам, что создает ажиотаж на рынке недвижимости. Однако в дальнейшем ужесточение условий для самой массовой категории заемщиков неизбежно приведет к снижению числа потенциальных покупателей, что может повлиять на объемы продаж. Застройщикам, включая активно работающих на уральском рынке, придется продолжать активно перестраивать стратегии и бороться буквально за каждого клиента.
Вместе с тем власти активно обсуждают дальнейшее реформирование программы, например, введение ставки, зависящей от количества детей. Обсуждаемый сценарий предполагает повышение ставки для семей с одним ребенком до 10–12 %, сохранение 6 % для двух детей и понижение до 4 % для семей с тремя и более детьми.
Для тех, кто уже имеет льготную ипотеку, оформленную после декабря 2023 года, возможность взять новую семейную ипотеку появится только после полного погашения действующего кредита и при условии рождения (усыновления) ребенка. Оформление будет происходить с обязательным включением супруга в созаемщики.
Кредитная нагрузка и история обоих супругов будут иметь решающее значение. Если у кого-то одного в паре плохая кредитная история, то вероятность взять ипотеку с 1 февраля 2026 года фактически равняется нулю.
Выход из подобной ситуации есть, но стоит он уже дороже. Нужно обратить внимание на субсидированные программы от застройщиков или комбинированные схемы кредитования.
Например, в Екатеринбурге есть девелоперы, которые готовы предоставить ставки в 13–15 %, что значительно ниже рыночной ипотеки от банков. Придется потрудиться, изучить рынок и предлагаемые варианты. Также нужно не бояться выходить на прямые устные переговоры, потому что ситуация, когда застройщики готовы пойти на исключения и индивидуальные уступки, продолжается.
Эпоха массовой семейной ипотеки, как отмечают эксперты, однозначно закончилась. Начался период адаптации потребителей и рынка.
Ранее «ФедералПресс» сообщал, какие глобальные изменения произойдут на рынке Свердловской области в 2026 году.
Фото: ФедералПресс / Ольга Дружинина