Рынок недвижимости Уральского федерального округа, как и вся страна, стоит на пороге нового экономического цикла. Год 2026-й может стать временем «большой перезагрузки»: меняются цены и условия банковского кредитования, потребители и застройщики уповают на снижение ключевой ставки ЦБ и сетуют на нехватку офисной недвижимости. Предстоящий период может стать проверкой на прочность для девелоперов и временем переоценки стратегий для покупателей. Основные тренды – в материале «ФедераПресс».
УрФО – территория контрастов
Главные факторы, влияющие на российский рынок недвижимости, – это величина ключевой ставки ЦБ РФ и «дорогие деньги», сдерживающие покупательскую активность населения. В УрФО к этому добавился и яркий контраст: уверенный рост в столице округа соседствует с необходимостью выживания застройщиков в депрессивных областях, таких как Курганская, где строительная отрасль практически стагнирует.
Все участники рынка, как никогда раньше, стали опираться исключительно на холодный расчет, в основе которого лежит скрупулезный анализ всех условий: от оценки потенциала покупателя до изучения локации, инфраструктуры и перспектив предлагаемого объекта. Причина тому – слишком высокие риски, которые могут привести к потере времени и денег. Никто на рынке недвижимости этого позволить себе не может.
Специалисты прогнозируют, что по стране средний рост цен на новостройки в 2026 году составит около 6–8 %, что соответствует уровню 2025 года. Возможный скромный инфляционный рост скрывает за собой серьезные структурные проблемы. Эксперты полагают, что объем предложения может начать сокращаться, при этом увеличатся сроки сдачи объектов. В строительной отрасли не хватает оборотных средств, рыночная ипотека, которую банки готовы умеренно выдавать гражданам, не может «напитать» потребности отрасли.
«Ключевая ставка остается основным фактором развития рынка недвижимости и в будущем 2026 году. Ее последовательное снижение будет формировать определенные ожидания на рынке, работать на его оживление», – полагает начальник аналитического отдела Уральской палаты недвижимости Михаил Хорьков.
По данным Росстата, по итогам трех кварталов 2025 года в УрФО было введено свыше 6,8 млн кв. м жилья. При этом общая площадь строящихся многоквартирных домов достигает 12,7 млн кв. м – это почти 1100 объектов.
Роль локомотива строительной отрасли УрФО играет Свердловская область и ее столица. В конце 2025 года Екатеринбург вошел в топ-3 городов России по объемам стройки, уступая только Москве и Краснодару. Такой рост объемов уральская столица показала впервые в истории, никогда раньше Санкт-Петербург обогнать не удавалось. С 2021 года ввод жилья в уральской столице вырос на 90 %, что кардинально превышает среднероссийский прирост в 23 %.
Тюменская область (включая ХМАО и ЯНАО) является вторым «полюсом роста» строительной отрасли региона. Тюмень является одним из наиболее активно застраиваемых городов. Однако показатели внутри области разнятся. В ХМАО и на юге области объемы значительны, а в Ямало-Ненецком автономном округе в основном строится частный сектор.
По Челябинской области в 2026 году ожидается ввод рекордных объемов: около 37 % от текущих объемов, что должно стабилизировать цены.
На другом полюсе находится Курганская область, где стоимость жилья в новостройках составляет примерно 118 тысяч рублей за квадратный метр, а на вторичке – 90 тысяч. Проблемой региона стали крайне низкие объемы строительства.
Основные тенденции отрасли
Эксперты полагают, что основной тенденцией может стать постепенное сокращение предложения на рынке недвижимости, в 2026 году по регионам УрФО оно предположительно составит около 20 %. При этом задержки сдачи объектов могут достичь исторического максимума: отрасли не хватает свободных денег, о чем говорилось на круглом столе «ФедералПресс», при этом банки с трудом дают ипотечные кредиты.
«Рынок новостроек сейчас во многом функционирует за счет функционирования семейной ипотеки. Он ограничен теми лимитами, которые предусматривает программа. Конечно, продавцам не хватает работы в более широком диапазоне, с более просторными квартирами. На рынке новостроек начнут работать различные комбинированные программы, например, когда часть кредита будет браться по семейной ипотеке, а часть по рыночной ставке. Рынок уже движется в данном направлении», – отмечает Михаил Хорьков.
Эксперты рынка указывают, что даже при оптимистичном сценарии к лету 2026 года ключевая ставка может составить 14–15 %. Это означает, что ставки по рыночной ипотеке будут держаться на уровне 17–18 %, оставаясь серьезным барьером для большинства семей.
Кроме того, с 1 февраля 2026 года вступают в силу новые условия льготной семейной ипотеки. Теперь семья сможет оформить только один такой кредит, а не два, как раньше. Это делает программу менее доступной и подталкивает рынок к поиску альтернативных схем финансирования, например, через рефинансирование или комбинированные продукты.
Аналитики «Циана» ожидают, что стоимость предложения на рынке новостроек Екатеринбурга в 2026 году увеличится на 10–12 %, что не только превысит инфляцию, но и окажется сильнее роста 2025 года (+8 %). Уральская палата недвижимости прогнозирует рост числа сделок на 10 %.
Драйверы возможного роста
Главным драйвером оживления в строительной отрасли России может стать снижение ключевой ставки. Это событие эксперты относят на вторую половину года.
Дополнительные продажи может начать стимулировать межрегиональный спрос. Так, Екатеринбург, по данным УПН, притягивает покупателей из соседних регионов – Челябинской области, Пермского края и Ханты-Мансийского автономного округа. Жители других регионов охотно покупают недвижимость в уральской столице.
Из-за резонансной «схемы Долиной» в регионах УрФО нарастает профессионализация рынка. Сейчас более 70 % всех сделок в регионе проходят при участии аккредитованных агентов, что повышает безопасность и прозрачность, о чем сообщал «ФедералПресс». При этом, например, сегмент «вторички» молодеет: под реализацию все чаще выставляются квартиры в недавно сданных домах.
Застройщикам придется конкурировать не ценой, а коммерческими условиями и качеством продукта. В таких условиях эксперты прогнозируют не скачок цен, а фазу стабилизации. Ожидается умеренный рост в пределах инфляции.
Отдельным трендом, как и по всей стране, останется растущий интерес к загородной недвижимости и индивидуальному жилищному строительству (ИЖС).
Кроме того, ожидается, что с июля 2026 года станет возможным полностью заключать сделки с недвижимостью онлайн через Госуслуги с биометрической проверкой. Это упростит процесс и добавит безопасности, особенно для межрегиональных сделок, что является важным для региона УрФО.
Отмена отсрочки на штрафы за срыв сроков сдачи и рост НДС до 22 % поставят девелоперов в сложные условия. В наступающем году главной задачей застройщиков может стать не поиск новых «вкусных» локаций и не агрессивная экспансия в регионах, а доведение до ума текущих проектов и оптимизация издержек.
Время непростых решений
Эксперты считают, что 2026 год станет временем непростых решений на рынке недвижимости УрФО, они дают осторожно оптимистичный прогноз. Так, в сегменте «первички» ожидается умеренный рост на уровне 5–7 %, на вторичном рынке продолжится расслоение: «новая вторичка» будет дорожать, а старое жилье – стагнировать.
Объемы строительства будут сильно зависеть от того, как рынок переживет февральские изменения в ипотеке.
«Начало следующего года будет, скорее всего, достаточно спокойное. Текущий повышенный спрос на рынке недвижимости, который наблюдается в последние несколько месяцев, вполне ожидаемо приведет к спаду в первой половине 2026 года. По сути, сейчас рынок отрабатывает те страхи, которые есть у покупателей по поводу корректировок по семейной ипотеке. Вслед за всплеском последует охлаждение. Во второй половине года будут формироваться те тенденции, которые будут обусловлены снижением ключевой ставки», – полагает Михаил Хорьков.
Начало 2026 года может быть выгодным временем для сделки. Застройщики, ожидая февральского «проседания» спроса, уже в конце 2025 года предлагали рекордные скидки, о них стоит происить в индивидуальном порядке. Девелоперы признаются, что все они готовы идти на уступки клиенту ради того, чтобы сделка по объекту недвижимости все-таки была совершена.
В целом рынок недвижимости УрФО вступает в 2026 год в состоянии зрелого баланса. Резких обвалов или спекулятивных взлетов ждать не стоит. Главным трендом станет рациональность: покупатели будут тщательнее считать бюджет, чаще рассматривать «новую вторичку», а застройщики – бороться за клиента не только ценой, но и надежностью, предлагая гибкие финансовые схемы.
Фото: ФедералПресс / Ольга Дружинина
