Изменения в секторе строительства жилья и перемена ситуации на рынке продажи недвижимости весьма волнуют новосибирцев. Резонов здесь много: строительная отрасль считается локомотивом экономики региона, а обманутые дольщики самим фактом своего существования вызывают вопросы у тех горожан, которые надумали покупать жилье. Неслучайно ситуацию постоянно изучают аналитики, а теперь к ним подключились еще и ученые. Об итогах исследования финансовой стабильности городских застройщиков, проведенного Новосибирским государственным университетом экономики и управления, – в материале «ФедералПресс».
Исследование, проведенное кафедрой инновационно-аналитического обеспечения и бухгалтерского учета НГУЭУ совместно с сотрудниками отдела новостроек агентства недвижимости «Жилфонд», строилось на основе изучения данных бухгалтерской отчетности застройщиков за 2015 год.
Кандидат экономических наук Ольга Щербак сообщила, что работа проводилась с помощью студентов, которые напрямую общались с риелторами и застройщиками. Однако уже здесь таилась первая проблема – последние вовсе не горели желанием делиться информацией. О многом говорит тот факт, что из отобранных для исследования 40 компаний только 21 сочла возможным предоставить отчетность. Ольга Щербак полагает, что застройщики, возможно, не знают закон, а может быть, не желают «доносить до общества свои финансовые результаты».
Специалисты НГУЭУ отметили, что выборка для исследования была взята случайная: в нее включали различных застройщиков – и тех, кто строит сразу на нескольких площадках, и тех, кто в состоянии строить только один-единственный дом.
Итоги исследования, по словам кандидата экономических наук Ирины Белозерцевой, оказались «может быть, не совсем нами желаемые, но ожидаемые». Главный вывод, по ее словам, состоит в том, что финансовое состояние многих новосибирских застройщиков является достаточно сложным, а у некоторых из них оно уже недалеко от банкротства. Ольга Щербак добавила, что бухгалтерская отчетность только у 10 % застройщиков показывает стабильное финансовое состояние.
Положительных примеров оказалось только два – ООО «Краснообскмонтажспецстрой» и ООО «ИнвестТЭК». А вот у более чем трети застройщиков (ООО «АКД-Мета», ООО «Новосибирск-Строймастер», ООО «Сибирь-развитие», ООО «Новосибирский квартал», ООО «Жилищная инициатива», ООО «НОЭМА-Инвест», ЗАО «Береговое», ООО «ТаГо») уменьшилась валюта баланса. «С одной стороны, это свидетельствует о вводе объектов в эксплуатацию, а с другой – о сужении масштаба бизнеса», – поясняет эксперт.
Насколько же стоит доверять не самым оптимистичным выводам авторов исследования рынка строящегося жилья в Новосибирске? Независимый аналитик рынка недвижимости Сергей Николаев, который регулярно делает обзоры ситуации на региональном рынке, считает, что подобное исследование давно напрашивалось, но его нельзя считать полным именно по той причине, что застройщики не предоставляли всю необходимую информацию. Он заявил, что «не стоило бы наивно верить» этим отчетам: «Много двойной бухгалтерии у всех застройщиков. Сегодня ни для кого не секрет, что есть серые зарплаты – мало кому белую зарплату платят на стройках».
Сергей Николаев не согласен, что 90 % застройщиков находятся сейчас на грани банкротства. Он пояснил это достаточно показательным примером: «Иначе к нам бы не лезли застройщики из других регионов, как будто в Новосибирске строительный рынок медом намазан. Из Томска, Барнаула, Кемерова, Тюмени – откуда к нам только застройщики не приходят». Аналитик считает, что цифра близкая к реальности, выглядит иначе – 40 % застройщиков могут заморозить свои стройки.
Президент Новосибирской ассоциации риелторов Александр Чернокульский поделился своими оценками положения дел: у застройщиков, на его взгляд, «все хорошо со строительством и гораздо хуже – с объемом продаж». Он полагает, что весьма тревожным сигналом является тот факт, что вознаграждение агентам, продающим квартиры в строящихся домах, выросло сегодня до 8–10 %, тогда как в мире оно составляет 4–6 %. При этом остается вопрос: что за объект такой, в котором жилье продается так дешево? Не означает ли это, что вскоре ряды обманутых дольщиков снова пополнятся? Он полагает, что обманутых дольщиков действительно прибавится, ведь если человек покупает у кого-то жилье на 30 % дешевле, чем просит застройщик, то это о многом говорит. Во всяком случае, таким покупателям, по мнению президента Новосибирской ассоциации риелторов, прямая дорога именно в обманутые дольщики.
По данным директора компании RID Analytics Елены Ермолаевой, общее число новостроек в Новосибирске снижается – если в середине 2015 года их было около 440, то сейчас порядка 390. Число объектов в активной продаже снизилось с 200 до примерно 190. Характерно, что цены на новостройки практически не изменились за восемь месяцев 2016 года. В августе средняя цена на рынке новостроек составила 58,2 тыс. рублей за 1 кв. м. Средняя скидка, которая выросла с 3–3,5 % (лето-2015) до 6 % (весна-2016), сейчас несколько снизилась и составляет около 5 %. Разница в средней цене предложения на первичном и вторичном рынке составляет около 1 %. Для сравнения, два года назад она составляла около 15 процентов; причиной этого явления называется государственная ипотека.
Исследование НГУЭУ касалось 2015 года, поэтому вызывает интерес оценка развития ситуации на рынке в нынешнем году. Сергей Николаев считает, что катастрофы не наблюдается: падение спроса за полгода составило 30 %. Причем ввод жилья по итогам первого квартала сократился на 30 %, по итогам второго квартала – на 8 %. Вывод аналитик сделал такой: спрос падает быстрее, чем предложение, а рынок затоварен.
По словам Николаева, из 400 домов, которые сейчас строятся, 140 уже должны были быть сданы. Причем 22 дома – еще до 2009 года. Поэтому ситуацию в целом аналитик определил как очень тревожную, поскольку многие застройщики начинают строить новые дома для того, чтобы достроить предыдущие.