На этой неделе в Самаре произошло два события из одного ряда, которые на первый взгляд не имеют прямой связи. Сначала компания «Трансгруз» столкнулась с критикой на публичных слушаниях по застройке 109-го квартала исторического центра высотными зданиями. На следующий день градостроительный совет при Олеге Фурсове разделил исторический центр на две части: с сильно охраняемой городской средой и не очень. Строительные компании давно проявляют интерес к застройке территорий центра Самары, заинтересованы в этом и власти. Подробности – в материале «ФедералПресс».
Переменчивая народная любовь
Вечером понедельника, 22 мая, зал школы №12 был полон. Около двухсот человек собрались, чтобы поучаствовать в публичных слушаниях по проекту планировки 109-го квартала в историческом центре города – в границах улиц Самарская, Ульяновская, Садовая и Вилоновская. Компания «Трансгруз» Эдуарда Волкова собирается построить там семь 17-этажных зданий, рассчитанных на 1145 жителей, хотя сейчас зонирование территории разрешает строительство домов средней этажности. Застройщик предусмотрел встроенный детский сад на 60 мест, кабинет врача общей практики и помещение для участкового, но противники проекта считают, что нагрузка на социальную инфраструктуру будет несопоставимо больше.
Диалога не получилось: представители застройщика не стали отвечать на вопросы и покинули зал, не дожидаясь конца слушаний.
В ноябре 2016 года этот проект уже прошел через публичные слушания, причем с успехом. Тогда обсуждение было заочным, в виде «сбора мнений» по электронной и обычной почте. Власти получили 469 обращений за строительство «высоток» и 249 – против. После этого жители Ленинского района все-таки добились «очной ставки».
На вторых слушаниях в пользу застройки высказались единицы – люди, которых переселят из ветхого жилья, если проект одобрят. Но у «Трансгруза» есть возможность отыграться: итоги споров подведут 31 мая с учетом собранных подписей и все тем же заочным «сбором мнений».
Погоня за метром
Самарский блогер Владимир Сверкалов опубликовал планы по застройке 109-го квартала в 2014 году. Тогда заказчиком называлось региональное министерство строительства. «Проектирование осуществлялось по заказу минстроя области. Стояло конкретное задание: вместить в квартал очень большое количество метров, затем должны были приглашаться компании-застройщики для реализации проекта», - цитировал Сверкалов автора проекта Александра Пашина.
Ключевой фрагмент цитаты – «вместить в квартал очень большое количество метров». Объем ввода в эксплуатацию нового жилья – одна из любимых тем региональных властей. Самарский областной фонд жилья и ипотеки регулярно публикует аналитические записки, рапортуя: по этому показателю в 2015, 2016 и 2017 году регион держится в тройке лидеров в ПФО. В послании депутатам губдумы 2016 года губернатор Николай Меркушкин назвал скорость выдачи разрешений на строительство одним из ключевых критериев, по которому Агентство стратегических инициатив оценивает инвестиционную привлекательность регионов. Действительно, на сайте АСИ этот показатель указан в качестве индикатора.
Владелец сайта «Табурент», блогер Владимир Сверкалов считает, что влияние активных граждан в строительной сфере стремится к нулю. «Не могу сказать, чтобы в Самаре массово заворачивали строительные проекты, в том числе и в историческом центре. Обычно прикрываются обманутыми дольщиками; есть план по вводу квадратных метров, расселению аварийного жилья. Общественники повлиять на застройку не могут – нет рычагов. К тому же процесс сильно растянут во времени: между сменой зонирования, одобрением проекта планировки и выдачей разрешения на строительство могут пройти годы. За это время меняются и активисты, и начальники», - подытожил он.
Явные перспективы и скрытые риски
Интерес девелоперов к застройке исторического центра Самары не ослабевает. Отчасти это связано с тем, что рынок жилья эконом-класса занят проектами компаний «Кошелев-проект» Владимира Кошелева и «Древо» Николая Чудаева. Обе фирмы занимаются строительством и развитием новых микрорайонов, расположенных на окраине города (Крутые Ключи) или на территории, прилегающей к городской (Южный город). Вместе с жилыми домами строители берут на себя и создание необходимой инфраструктуры, поэтому скандалов, подобных описанному выше, их деятельность не вызывает.
Компании, ориентированные на строительство более дорогого жилья, ограничены в выборе локаций. Директор агентства недвижимости «Самарская площадь» Павел Райх полагает, что девелоперов влечет в центр перспектива. «Исторический центр представляет интерес для строителей со стратегической точки зрения. В любом случае, выдача разрешений на строительство на этой территории всегда имеет политическую подоплеку, в том числе и связанную с финансированием», - отметил Павел Райх.
Независимый эксперт рынка недвижимости, кандидат экономических наук Александр Дербусалиев утверждает: застройка может лишить центр города его главных преимуществ. «Массовое строительство жилых домов в историческом центре резко увеличит плотность застройки, нагрузку на дороги, коммунальные сети, социальную инфраструктуру. А ведь люди покупают квартиры в центре ради комфорта, в том числе и меньшей плотности. Строительные компании думают, что заработают на такой застройке, но это большой риск. Возможные сдвиги в сроках могут отпугнуть инвесторов. В итоге вообще может получиться жилье эконом-класса, но по цене бизнес-класса», - предостерегает он.
Раздел территории
На следующий день после публичных слушаний по застройке 109-го квартала градостроительный совет при главе Самары разделил исторический центр города, закрепленный в Генплане, на две части: историческое ядро и историческую часть. Первый статус предполагает «особый режим по сохранению городской среды и объектов культурного наследия», во втором ограничений станет меньше. В горадминистрации это решение называют компромиссом между желаниями строителей и экспертного сообщества.
Историческое ядро (выделено зеленым) расположится в границах улиц Красноармейской, Братьев Коростелевых, берегов рек Самара и Волга. Участок от улицы Красноармейской до Полевой решено обозначить как историческую планировочную зону (выделена красным).
Заместитель декана Высшей школы урбанистики имени Высоковского, в прошлом – главный архитектор Самары Виталий Стадников считает, что город нуждается в регламенте, защищающем исторический центр. «В Генплане есть историческая планировочная зона, но фактически она не является сдерживающим фактором. Если бы в центре Самары не было территорий с неплотной застройкой, на которых можно как-нибудь договориться с собственниками, что-то сжечь – то и до улицы Ленинградской добрались бы. Единственный фактор, осложняющий застройку – зоны охраны памятников. Но параллельно появилась практика ослабления режима охраны. В действительности режимы охраны памятников не внесены в правила землепользования, хотя они должны учитываться», - уверен Виталий Стадников.
Главное фото: Дмитрий Котуков / simple-kot.livejournal.com
Визуализация проекта застройки 109-го квартала с сайта sv-bob.livejournal.com
Схема разделения исторического центра с сайта drugoigorod.ru