В Волгоградской области рассчитывают на новую госпрограмму, по которой государство через АИЖК поддерживает строительство доступного жилья под аренду. В ходе обсуждения темы региональными экспертами прозвучали предложения задействовать программу и в достройке незавершенных домов, в том числе в ситуациях с обманутыми дольщиками. Для этого в регионе могут предложить законодательные изменения, вплоть до корректив в Жилищный кодекс России. Почему возникла такая идея, кому и на каких условиях нужно арендное жилье, по каким причинам никто в Волгограде пока не взялся его возводить, а также через сколько лет стоит ожидать первый «программный» дом – в материале «ФедералПресс».
Напомним, Агентство по ипотечному жилищному страхованию (АИЖК) начинает инвестировать государственные средства в развитие рынка арендного жилья. По мнению федерального правительства, государственно-частное партнерство в этой сфере поспособствует улучшению жилищных условий граждан по сравнительно щадящим расценкам и одновременному пополнению жилищного фонда. В рамках исполнения поручений президента Владимира Путина по итогам заседания Госсовета от 17 мая 2016 года АИЖК разработало программу формирования фонда арендного жилья на пять лет – для 14 городов-миллионников. Общий объем средств – 100 млрд рублей. Государство рассчитывает построить не меньше 1500 квартир.
Создание рынка доступного арендного жилья ранее объявлено одним из приоритетов жилищной политики РФ. В госпрограмме «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан» прописано развитие арендного фонда. По замыслу правительства, новый инструмент позволит решить жилищные вопросы граждан, не имеющих возможности приобрести квартиру за собственные средства или даже в ипотеку.
Ключевое новшество одновременно, а также преимущество и сложность новой программы – это механизм коллективного привлечения инвестиций. Помимо госсредств, которыми распоряжается АИЖК, это еще и средства самих девелоперов, а также кредитные ресурсы.
Волгограду надо?
Председатель комиссии по реальному сектору экономики, градостроительной политике и промышленности Общественной палаты (ОП) Волгоградской области, почетный строитель России Андрей Куприков напомнил, что обсуждение мер по стимулированию доходных домов ведется уже десяток лет. Однако при растущем рынке убедить строителей участвовать было практически невозможно, поэтому государство отложило запуск проекта. Вместе с тем, задача, отмечают эксперты, очевидно, встает перед российскими регионами. Низкая мобильность населения тормозит развитие экономики. В большинстве успешных стран соотношение собственного и арендного примерно поровну, а то и с преимуществом на стороне временно жилья.
Куприков объясняет: «Наличие арендованного жилья позволяет быть более мобильным. В случае появления новой работы не возникает страшной проблемы, где жить. Люди привязаны к дорогим квартирам, понимая, что продав, почти не купит. Люди закрепощены на тех территориях, где живут. Особенно это проблема для молодежи, если она начнет обрастать имуществом». Эмоциональный Куприков пояснил, что ипотека, даже для тех, кто может ее взять, становится вариантом «крепостных отношений». «На недавней встрече палаты с губернатором я задал прямой вопрос, как он к этому относится, и он ответил четко: как к поручению президента», – добавил Андрей Куприков.
Уполномоченным банком по реализации программы избран ВТБ. Представитель банка ВТБ по Волгоградской и Астраханской областям рассказал, что в сентябре проведены переговоры «практически со всеми крупнейшими застройщиками» в регионе. По информации «ФедералПресс», возможность участия в пилотном режиме рассматривает «Пересвет-Юг» и еще один крупный застройщик. Собрана информация о земельных участках, на которых могли быть реализованы проекты, подпадающее под параметры программы. Они, кстати, непростые – жилье должно быть в центре города или недалеко от него, рядом с транспортными узлами, в доступности должен быть торговый центр и социальная инфраструктура – школа, садик, больница. «Основным критерием выбора проекта является место расположения. Условия финансовые будут рассчитаны позже», – рассказал представитель банка ВТБ. Он пояснил, что вся информация ушла в АИЖК и отказался комментировать методику расчета компенсации.
Андрей Куприков
Рецепты есть
Отраслевые эксперты поясняют, что смысл доходные дома имеют только в случае, если стоимость аренды будет на 30 % дешевле ипотеки. При этом расчетный срок окупаемости около 22–23 лет. А, например, в Австрии, где доходные дома развивают с конца 40-х годов прошлого века, такие квартиры отбиваются за 12 лет. Разумеется, там выше доходы и стоимость аренды, при этом в стране почти 80 % населения живет именно в арендных жомах. Пример Австрии привел руководитель общественного совета при облкомстрое Лев Алферов, в 00-е работавший вице-губернатором Волгоградской области по строительству.
Он рассказал, что в Австрии подрядчики по строительству не имеют права получать прибыль от этой деятельности по закону, причем, это жестко контролируется – как раз через уполномоченные банки. Оплата производится по фактическим затратам, без понятия нормативов и коэффициентов. «Весь фокус в том, что они сами это жилье и эксплуатируют. Совместно. И им власть в этом помогает», – рассказал Алферов. Он также отметил как прорыв, что в России в принципе запускают такой механизм. «Раньше нельзя было и говорить банкиру про возврат денег за 20 или 30 лет, а сейчас, похоже, что инфляция действительно снижается», – заметил эксперт.
Лев Алферов
Председатель профильного комитета областной думы Юрий Корбаков заверил, что на региональном уровне есть вся необходимая нормативная база. Например, механизмы предоставления некоторым инвесторам земельных участков без торгов. Однако в дебатах члены ОП предложили выйти за рамки существующих норм и на федеральном уровне. Так, член палаты Вячеслав Черепахин предложил использовать механизмы программы по доходным домам для достройки проблемных домов – проще говоря, в случаях с обманутыми дольщиками. «Если будем с уровня земли начинать, то в лучшем случае через несколько лет покажем первый дом по всем процедурам. А возьмемся за незавершенное и через пару лет будет пять–шесть объектов, мы будем номер один в стране и следующий Госсовет по этой теме будет проходить в Волгограде», – заявил он. Ему объяснили, что разделить дом на частично-арендный, а частью принадлежащий физлицам нельзя по Градостроительному кодексу. На что Черепахин ответил, что надо рассматривать возможность внесения изменений даже в федеральное законодательство.
В итоге дискуссии сошлись на предложении Андрея Куприкова обратиться к губернатору с предложением активизировать работы совместно с застройщиками и запустить уже до конца года хотя бы один проект стройки. «Собрать воедино все, что нужно для этого – законы, ресурсы, застройщиков – и попытаться к концу года создать хотя бы проект пусть небольшого, самого дешевого, простенького, но доходного дома», – сказал Андрей Куприков. «Да, здесь важно начать», – поддержал Лев Алферов.
Предложение Черепахина и еще ряд нюансов, как пояснили в ОП, будут обсуждаться отдельно и, возможно, войдут в перечень общих предложений для властей от палаты.