Недвижимость
Москва
29 января 2018, 19:22 0
Редакция «ФедералПресс» / Дмитрий Алексеев

Ипотечного пузыря бояться не стоит

В Москве прошла XVI Всероссийская конференция «Ипотечное кредитование в России», организованная ИА «AK&M». В ней приняли участие более 120 участников из Москвы, Санкт-Петербурга, Республики Бурятия, Кабардино-Балкарской республики, Курской, Владимирской, Вологодской и Воронежской областей, а также из Салехарда и Челябинска. Конференция была посвящена юбилейному событию для рынка недвижимости – 20 лет назад был принят закон «Об ипотеке».

Долевое строительство уйдет в прошлое

В истекшем 2017 году рынок ипотеки продемонстрировал заметный рост. По оценке Агентства ипотечного жилищного кредитования (АИЖК), за прошлый год было выдано порядка 1,1 млн ипотечных кредитов почти на 2 трлн рублей.

По данным АИЖК, доля ипотеки с просрочкой на 90 дней и более составляет всего 2,3% (на уровне лучших мировых практик) по сравнению с 12% по неипотечным кредитам. При этом доля ипотеки на вторичном рынке выросла до 30-35%, по сравнению с 25% годом ранее.

Модератор пленарного заседания конференции под названием «Трансформация рынка недвижимости и ипотечного кредитования 20 лет спустя» Валерия Мозганова напомнила о том, что уже начала работу Единая информационная система жилищного строительства, которая призвана обеспечить прозрачность долевого строительства для граждан и всех участников жилищной сферы. А с 1 июля 2019 года, в соответствии с дорожной картой Минстроя, АИЖК и ЦБ, застройщики лишатся права напрямую принимать средства дольщиков, которые должны будут аккумулироваться на эскроу-счетах. К 2020-2021 году все долевое строительство должно уйти в прошлое, а финансирование жилищного строительства будет проектным.

Руководитель аналитического центра АИЖК Михаил Гольдберг спрогнозировал, что рынок продолжит расти, а объем выдачи ипотечных кредитов в 2018 году может увеличиться до 2,5 трлн рублей. Уже существующий прирост достигнут, несмотря на то, что в 2017 году перестала работать государственная программа субсидирования ипотечных ставок, и весь объем выдачи был обеспечен исключительно рыночными факторами. В АИЖК отмечают, что в конце 2017 года средний уровень ставок на первичном рынке составил 9,66% годовых, на вторичном – 9,86%.

По прогнозам агентства, в течение ближайшего времени ипотечный портфель с высокими ставками, скорее всего, будет рефинансирован: либо участники банковского рынка будут рефинансировать портфели друг друга, либо ведущие кредитные организации пересмотрят условия своих кредитов.

Снижения ставок в ближайшее время ожидают и другие участники рынка. Так, по оценке руководителя управления партнерских продаж, ипотеки и субсидий ФСК «Лидер» Павла Тимошенко, в 2018 году средняя ставка может снизиться до 9–8,5%. «Достигнуто это будет не только за счет снижения ключевой ставки ЦБ, но и за счет экономии операционных издержек банков. Банки сегодня активно внедряют различные онлайн-процессы, которые в конечном счете помогут сделать ипотеку во всех смыслах более доступной», – полагает он.

Предварительные данные свидетельствуют о том, что в 2017 году в России было введено 78,6 млн кв. метров жилья, сообщила начальник отдела реализации программ и приоритетных проектов по обеспечению доступным жильем Министерства строительства и ЖКХ Мария Дормостук. Тенденция на рынке жилья действительно позитивная. Сейчас президентом одобрена стратегия развития жилищной сферы до 2025 года, где развитие ипотеки – одно из главных направлений, отметила она. Ожидается, что за это время объемы ввода жилья вырастут до 120 млн кв. метров в год, а обеспеченность населения России жильем – с 25 до 30 кв. метров в среднем на человека.

В 2017 году в Москве было выдано 12 тысяч закладных, зарегистрировано около 15 тысяч договоров ипотеки – такие данные привела замдиректора департамента правового обеспечения управления Росреестра Москвы Эка Гогричиани. В ведомстве ожидают дальнейшего роста этих показателей. А с 1 июля 2018 года заработает электронная ипотечная закладная, которая сейчас является недостающим звеном для полноценного перевода ипотеки в электронный формат. «К 1 июля 2018 год мы, безусловно, будем готовы к возможности заполнения электронной ипотечной закладной на портале госуслуг или Росреестра», – сообщила Гогричиани.

Другие участники дискуссии призывали более критично смотреть на состояние рынка. Выдача ипотеки растет, но исключительно в силу снижения ключевой ставки, а не роста доходов населения, считает президент фонда «Институт экономики города» Надежда Косарева. А предложение жилья не растет в том же темпе, что и спрос, из-за сокращения объемов ввода и предстоящей отмены долевого строительства, поэтому в результате повышается цена на жилье. В 2018 году рост цен на квартиры может составить 10%, прогнозирует она. В результате дополнительная доступность жилья, которая появилась за счет снижения ставки, может быть нивелирована подорожанием.

Председатель комитета Государственной Думы по финансовому рынку Анатолий Аксаков заявил, что доступность жилья будет расти. Ключевая ставка ЦБ в ближайшие годы может снизиться до 7% или даже больше, прогнозирует он, соответственно, будут снижаться и проценты по кредитам, в том числе ипотечным.

В связи с предстоящей отменой долевого строительства девелоперы в первой половине 2018 года будут спешить вывести много новых предложений на рынок, считает вице-президент, руководитель комплекса продаж и маркетинга «Лидер Инвест» Алексей Болдин. Но спрос, основным драйвером которого была и остается ипотека, скорее всего, снизится. Это для рынка серьезный вызов, поскольку это еще большее затоваривание. Банки будут вынуждены смягчать требования к заемщикам, чтобы развернуть этот процесс вспять. Поэтому, несмотря на очень хорошее качество ипотечного портфеля сейчас, может быть сильное давление на его качество в ближайшие годы, предостерег эксперт.

Не надо бояться пузыря

«Рефинансирование не добавляет рынку никакой ценности, – полагает заместитель председателя правления «Абсолют Банк» Татьяна Ушкова. – Оно влияет только на стоимость кредита для физических лиц, потому что ставка ниже 10% для них психологически комфортна, и даже скептики начинают при этом рассматривать возможность ипотеки. Но из-за объединения в статистике этих двух процессов мы говорим о галопирующем росте ипотеки, которого в реальности не произошло. Доля рефинансирования в выдачах составляет около 15%, по нашей оценке. Поэтому ипотечного пузыря на российском рынке бояться не надо, никакого неестественного роста нет».

Действительно, часть роста рынка идет из-за рефинансирования, но растут и первичные выдачи, уверен вице-президент, директор департамента развития ипотечного бизнеса АКБ «Российский капитал» Сергей Калинин. В ипотеку заходят все более консервативные сегменты заемщиков и молодежь. Поэтому в 2018 году рынок совершенно точно вырастет, убежден он.

С 1 января 2018 года начала действовать программа «Ипотека 6%», в рамках которой субсидируется процентная ставка по ипотечным кредитам для семей с детьми. Непременным условием льготного кредитования является рождение второго или третьего ребенка в период действия программы – с 1 января 2018 года по 31 декабря 2022 года. «Но данную меру надо рассматривать как часть демографического пакета, а не как часть пакета по стимулированию ипотеки, – считает Калинин. – Государство предоставляет льготные условия семье, чтобы ипотечная нагрузка не была слишком большой, а освободившихся средств хватило на второго или третьего ребенка. Произойдет определенный приток этой категории на рынок, но он не будет слишком большим».

Косарева, со своей стороны, относится к программе скептически. «Меня беспокоит, что в сообщениях все время говорится об ипотеке для малоимущих граждан. Не будет ли это вовлечением в ипотеку тех, кто объективно не может ее выплачивать? Второй вопрос: этим семьям уже дали кредит под рыночную ставку, а теперь задним числом это компенсируют. Но получается, что у семьи уже была возможность взять ипотеку. В этом смысле концепция материнского капитала намного менее рискованна и более эффективна для стимулирования рождаемости, чем долгосрочные обязательства, такие, как кредит на жилье», – считает она.

Как пояснил участникам конференции Михаил Гольдберг, программа действительно направлена на стимулирование рождения второго и третьего ребенка в семьях. Субсидирование ставки производится на срочной основе. Если в период действия программы у участника рождается второй ребенок, то он может рассчитывать на субсидирование ставки 6% в течение 3 лет. В случае появления еще одного ребенка максимальный срок действия субсидии составляет 8 лет. Предполагается, что семья получит синергетический эффект от всех мер стимулирования рождаемости – и материнского капитала, и субсидирования ипотечной ставки. Сейчас 45% всех ипотечных кредитов выданы с использованием материнского капитала, напомнил Гольдберг.

В конце 2017 года стало известно, что ЦБ ужесточает требования для кредитных организаций, выдающих ипотеку с первоначальным взносом менее 20% от стоимости жилья. «Те ограничения, которые сейчас есть на рынке с точки зрения регулирования, правильны, потому что именно по кредитам с низким первоначальным взносом чаще всего происходят дефолты, – замечает руководитель ФГКУ «Росвоенипотека» Андрей Семенюк. – Средний уровень первоначального взноса, который сейчас есть на рынке – 20-30%, – оптимален, на мой взгляд».
С тем, что ужесточение подхода ЦБ разумно, согласились и другие участники дискуссии. «При низком первоначальном взносе заемщик склонен в любой кризисной ситуации отказываться от кредита, оставляя банк с необходимостью продавать квартиру», – отметила Надежда Козырева. Взнос в размере 20% – это не требование ЦБ, а согласованная банковским сообществом норма, подтверждает Татьяна Ушкова.

Но заемщикам не всегда просто накопить тот самый первоначальный взнос, который в Москве и Санкт-Петербурге из-за высоких цен на квартиры может составлять 1 млн рублей и больше. Решением проблемы мог бы стать новый вид вклада – жилищно-накопительный, считает Анатолий Аксаков. Таким вкладом могли бы воспользоваться люди, которые планируют в ближайшее время взять ипотечный кредит. Вклад должен быть безотзывным, чтобы вкладчики гарантированно накопили деньги. Но взамен, подчеркнул эксперт, банки должны будут предложить им льготные ставки по ипотеке.

Участники конференции в целом не сомневаются в том, что рынок будет расти. Доля ипотеки к этому времени составит более 50% сделок в целом, а в первичке – 70-80%, считает эксперт Андрей Семенюк.

К 2021 году доля двух крупнейших банков на ипотечном рынке снизится, появятся третий и четвертый игроки, ожидает директор московского офиса Boston Consulting Group Сергей Ишков. Но даже сейчас, несмотря на высокую концентрацию, потенциал роста рынка остается высоким. В России ипотечный портфель пока составляет всего 6% к ВВП против 45% во Франции и 77% в США.

У многих застройщиков уже сейчас ипотечные сделки составляют львиную долю всех продаж. Например, в ФСК «Лидер» доля сделок с привлечением ипотеки выросла с 55% в 2015 году до 74% в 2017 году, рассказал Павел Тимошенко, руководитель управления ипотеки и субсидий компании. «Нужно понимать, что это средняя доля по всем нашим объектам. В них, помимо жилых комплексов массового сегмента, входят еще и объекты комфорт- и бизнес-класса, доля кредитных сделок в которых всегда была меньше, чем в массовом сегменте», – подчеркнул он.

Однако, по данным опроса, проведенного ФСК «Лидер», у большинства клиентов процедура получения ипотечного кредита ассоциируется с огромными административными и временными барьерами. Это, прежде всего, сложность получения одобрения банка, большие временные затраты, длинные сроки одобрения, необходимость заполнять огромные анкеты и получать справки. «Потребителя пугают не столько стоимостные, сколько сервисные составляющие ипотечного кредитования, – полагает Тимошенко. – Именно над этим, на мой взгляд, нужно работать банкам и застройщикам в 2018 году. Мы поставили себе цель на 2018 год – снизить срок проведения ипотечной сделки до одних суток. Причем в этот небольшой срок мы планируем уместить одобрение клиента в банке, согласование с банком договора реализации, подписание кредитной документации на территории нашего офиса продаж вместе с договором реализации, открытие счета для размещения собственных средств заемщика, электронную регистрацию договора в Росреестре и даже получение кредитных средств на счет застройщика».

О региональных программах поддержки ипотеки рассказал в своем выступлении исполнительный директор Владимирского ипотечного фонда Сергей Киселев. По его словам, в регионе сейчас работают три программы: социальная ипотека для жителей Владимира, ипотека для медработников и льготная ипотека от 5,75% годовых для жителей Владимира и области (молодые семьи, семьи с детьми, участники программы «Жилье для российской семьи»). Последняя программа начала работать в качестве пилотного проекта весной 2017 года, по ней уже выдано 265 кредитов на 300 млн рублей. Администрация региона компенсирует дисконт по ставке партнеру АИЖК, который продает затем АИЖК кредит с дисконтом.

Цифровая ипотека

Ипотека стремительно молодеет, заявил директор по разработке и реализации ипотечных продуктов АИЖК Олег Комлик. «За последние 17 лет, как показали наши исследования совместно с ВЦИОМ, доля заемщиков младше 30 лет достигла 50%. В диапазоне 25-34 года сейчас больше всего людей, которые хотят решить жилищные вопросы за счет ипотеки. Второй сегмент, который также позитивно относится к ипотеке, – 18-24 года. Среди этих пользователей две трети уже имеют опыт пользования электронными услугами, поэтому именно для них надо формировать цифровое продуктовое предложение в ипотеке», – считает он.

Уже 84% заемщиков готовы воспользоваться электронными услугами при оформлении ипотечного кредита, свидетельствуют данные АИЖК. «Весь процесс одобрения, выдачи и сопровождения ипотеки в России должен переходить в электронный вид», – уверен Комлик.

Как сообщил вице-президент ассоциации, член наблюдательного совета банка ВТБ Валерий Петров, Российская ассоциация криптовалют и блокчейна (РАКИБ) уже создала рабочую группу по развитию цифровой ипотеки. Цель группы – унифицировать блокчейн-процессы при оформлении и обслуживании ипотеки. В рамках ее работы планируется обсудить механизмы для снижения затрат при продаже и обслуживании ипотеки, создать методологию записей транзакций, которые не могут быть изменены мошенниками и будут давать гарантию правомочного и правомерного использования, обеспечить прозрачность продаж и страхования и т. д.

На данный момент во всех крупнейших ипотечных банках внедрены автоматический контроль залоговой стоимости (около 1,5 млн объектов недвижимости), электронная форма отчета, интеграция с системой выдачи кредита, рассказал руководитель рабочего органа СОД при Минэкономразвития Максим Русаков. Сейчас средний срок рассмотрения электронного отчета об оценке в банке сократился от 1-2 дней, как было раньше, до нескольких минут. Это происходит благодаря тому, что отчет поступает в структурированном виде и рассматривается автоматически.

Начальник отдела консалтинга департамента CRM-систем компании «ЦМД-софт» Андрей Москвитин подробно рассказал о действующих технологиях, таких, как создание онлайн-заявок с перспективой полной автоматизации или полный перевод в электронный вид взаимодействия банка с оценщиками и страховщиками. В перспективе, по его прогнозам, рынок ждет появление новых каналов продаж (например, через Telegram-боты), автоматизация контакт-центров банков, интеграция сайтов банков и застройщиков, что позволит выбирать недвижимость, оформлять ипотеку, а через два-три года – также заказывать мебель и переезд в рамках одного сайта.

«Мы провели анализ потенциальных потребителей нашей цифровой ипотеки, в рамках которой можно сократить количество визитов в банк до одного, а все остальные вопросы решать онлайн, – рассказал начальник департамента маркетинга Транскапиталбанка Анатолий Крайников. – За полгода работы продукта коэффициент заявок к лидам в цифровой ипотеке оказался в 3 раза выше, чем по обычной форме заявки, коэффициент выдач к лидам – в 2 раза выше. Это говорит о том, что растет вовлечение заемщиков. Но такими продуктами неудобно пользоваться с мобильных телефонов. Поэтому в будущем банк будет, используя нейросети, сразу предварительно заполнять анкеты, учитывая, какой клиент зашел в приложение, и предугадывая его потребности».

Но все же цифровизация не может полностью заменить человеческие контакты, считает Крайников. «Поколение Y и Z выросло в совершенно других стандартах взаимодействия в цифровой среде. 70% из них готовы доверить роботу выбор финансовых и страховых продуктов. Но 48% хотели бы, чтобы именно ипотечный кредит или автокредит подбирал человек», – подчеркнул он.

76f68e906758591f54629fc0dc560ba7.jpg

Фото: Дмитрий Алексеев

Присоединяйтесь к нам
Версия для печати
Loading...
Загрузка...
Комментарии читателей
0
comments powered by HyperComments
Vkontakte 1