В России может быть существенно улучшена ситуация по обеспечению жильем, если удастся полноценно воссоздать механизм ЖСК, который эффективно работал в советское время. Но существуют и риски, исключить которые можно скорректировав нормативное регулирование, уверены российские законодатели. Действительно ли стоимость жилья можно снизить вдвое, правда ли, что наши граждане не привыкли быть собственниками, почему ЖСК стали очень привлекательны для мошенников и в чем здесь роль губернаторов – разобрался «ФедералПресс».
Строительство кооперативного жилья в России сегодня дает всего 0,7 % от общего объема ввода многоквартирных домов. Для сравнения: в 1970-1980-е в СССР показатель достигал 8 %, а в крупных городах стабильно варьировался в диапазоне 10-15%.
При этом, по уверению заместителя министра строительства и ЖКХ Никиты Стасишина, в части законодательного регулирования этой темы «все основные проблемы были решены за последние четыре года». Однако это не совсем так. Именно «белых пятен» и «серых зон», оставляющих неопределенность и возможности двойного толкования, в нормативных документах как раз очень много. Об этом сегодня говорили на президиуме совета законодателей России при Федеральном Собрании.
Обещанного до смерти ждут
Проблемы законодательного регулирования деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов обсудили сенаторы, депутаты Госдумы и региональных парламентов, а также отраслевые эксперты.
Если эти самые проблемы преодолеть, то уже в ближайшее время доля ЖСК в общем объеме строительства жилья по стране может вырасти минимум до 5 %. Соответственно, отмечают эксперты, это снизит остроту прочих проблем обеспечения жильем. Их, как подчеркнул зампред Совета Федерации Николай Федоров, в последние годы удалось существенно сократить. Например, обеспечение жильем военнослужащих, которое уже можно признать задачей выполненной. Остается острый вопрос обеспечения детей-сирот.
А вот всем остальным категориям придется рассчитывать на собственные силы. Так называемая «очередь» на получение социального жилья, конечно, по-прежнему существует. Но даже в Москве, где строят очень много, ожидаемый срок сейчас 23 года. Во многих регионах, признался Федоров, «до конца жизни не дождешься».
Что им стоит дом построить
Президент России Владимир Путина в мартовском послании Федеральному собранию заявил, что покупка жилья в ипотеку доступна 35 % россиян, и поставил задачу за шесть ближайших лет увеличить этот показатель до 50 %.
Замминистра строительства и ЖКХ России Никита Стасишин напомнил, что с 1 июля вступили в силу поправки в законодательство. Они практически исключают двойные и тройные продажи жилья, построенного ЖСК. Но одновременно не позволяют воспользоваться этим механизмом никому, кроме тех, кто решится достроить дома компаний-банкротов, а также кроме участников специальной государственной программы поддержки.
Эту программу ведет АО «Дом.рф» (бывший АИЖК – прим. «ФедералПресс»). Его гендиректор Александр Плутник рассказал, что при господдержке ЖСК способны построить дома на 40-50 % дешевле рыночной цены. «Во Владивостоке есть кооператив научных работников. Если рядом с их территорией средняя цена квадратного метра 100 тысяч рублей, они сами себе построили очень хорошие жилье по 45 тысяч», - поделился руководитель «Дом.рф».
Аналогичные примеры есть «практически во всех субъектах», рассказал Плутник. При этом он слегка преувеличил, но не размер экономии, а распространенность опыта. По данным, которые привел председатель комитета Совета Федерации по федеративному устройству, региональной политике и местному самоуправлению Олег Мельниченко, регионов, где уже работают ЖСК, вообще немного. Комитет проводил опрос, и оказалось, что «из 70 регионов, которые ответили, только в 25 действуют кооперативы».
Опрос, к слову, выявил те же проблемы, о которых говорят эксперты. Это, прежде всего, недоступность кредитов для ЖСК, недостаточный уровень гарантий имущественных прав пайщиков и сложности контроля как за финансовой устойчивостью кооперативов, так и, собственно, за проводимыми работами.
Перспективно, но страшно
Глава Ставропольской краевой думы Геннадий Ягубов (в регионе кстати, строят почти 1,5 млн квадратных метров жилья в год, но лишь по одному кооперативному дому) отмечает, что «тема ЖСК перспективная, если это позволит приобрести жилье по адекватной цене». Дело не только в том, что застройщики закладывают в цену квадратного метра прибыль, но и отсутствие НДС, и еще ряд деталей, пояснил Ягубов. «Люди неохотно идут на создание ЖСК именно из-за слабой защищенности прав на законодательном уровне. Приоритетом должна стать работа по устранению пробелов в нормативных документах», - отметил Ягубов.
Сейчас нет ответственности за незавершенное или не вовремя сданное жилье, а если неустойка и есть в уставе, то компенсируют ее сами пайщики. «Это все может привести к тому, что вместо обманутых дольщиков появятся обманутые пайщики», - добавил спикер ставропольского заксобрания.
Председатель комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ Галина Хованская подтверждает, что, если «сейчас банкротится очередной застройщик, чтобы решить проблему, он придумывает кооператив и распределяет долги на людей». «Такая вот уродливая форма приспособления действующих норм», - заметила парламентарий.
Именно из-за того, что недобросовестные застройщики стали мимикрировать под ЖСК, и было законодательно ограничено участие кооперативов, уверена президент фонда «Институт экономики города» Надежда Косарева. Она предлагает вернуться к советскому опыту и отказаться от приватизации квартир в кооперативных домах. При этом в собственности, включая наследственную, будет пай.
Косарева считает позицию некоторых официальных лиц «излишне радужной». Она предлагает конкретные меры. Для начала разрешить кредитование. Под залог могла бы пойти земля, но для этого государству надо ее не передавать безвозмездно, а сдавать пайщикам в аренду, хотя бы по символической цене. «Под залог пая – наше предложение – разрешать только после ввода объекта, - пояснила Надежда Косарева, - важнейший вопрос – это контроль за финансовым оборотом. Его нужно прописать так, чтобы нельзя было по первому требованию пайщика вывести деньги из кооператива». Кроме того, отметила эксперт, крайне важно разрешить регионам первым создавать патронажные кооперативы для льготников и очередников.
Региональные особенности
Депутат Галина Хованская отмечает, что все предлагаемые изменения – это, по большому счету, «хорошо забытое старое». «Собственник должен быть один – юридическое лицо. Кстати, в кооперативах больше демократии, чем в ТСЖ, например. Голосование идет по числу паев, а не по площади», - добавила она.
При этом в случае создания хороших ипотечных продуктов, «будет супер-схема», которая позволит вытащить «из очереди целый пласт людей» и получить «поколение, которое сможет решить жилищную проблему».
Гендиректор АО «Дом.рф» Александр Плутник, в свою очередь, предлагает расширить категории, которые могут получать господдержку. По его мнению, крайне необходимо ввести регламенты, «чтобы предусмотреть роль госвласти субъектов в правлении кооперативов». «Чтобы было больше порядка и меньше люди ругались», - пояснил он.
Среди региональных предложений звучало также снятие ограничений на этажность строительства ЖСК.
Кстати, успешность субъектов в части внедрения кооперативов разительно отличается. В Татарстане их работает 271, в Смоленской области – 30 ЖСК, еще в нескольких регионах – не больше десятка, а в большинстве – всего 1-2 кооператива.
«Давайте честно, коллеги: от регионов предложений почти нет, - негодует зампред Госдумы Ирина Яровая. – Мы должны понимать, что, если не возникнет мотивация и запрос у граждан на такую форму самодеятельности, то ничего не выйдет. Почему проблемы с управляющими компаниями? Нет ощущения собственника».
По мнению Яровой, «надо запустить консультирование для повышения образовательного уровня граждан в сфере ЖКХ и рекомендовать регионам сделать это через МФЦ». А первый большой обучающий семинар она предложила провести в Татарстане.
Вице-спикер Совфеда Николай Федоров отметил еще одну важную деталь, что «мало в каком регионе вопросом ЖСК занимаются губернаторы на уровне госполитики». «Некоторые главы субъектов даже не знают, что у них есть такие обязанности», - отметил Федоров.
Предложения, которые законодатели уже собрали, будут доработаны в течение недели и направлены на утверждение главам обеих палат Федерального собрания – Валентине Матвиенко и Вячеславу Володину.
Фото ФедералПресс/Арина Карташова