Рынок недвижимости в жилом и коммерческом сегменте – лакомый кусок для любого аналитика. Другое дело, что не всегда аналитика, а уж тем более прогнозирование оказываются точными, для этого следует понимать, откуда берутся тенденции и с чем они связаны в первую очередь. Понимание облегчают эксперты, как например директор консалтинговой компании RID Analytics Елена Ермолаева. Специально для «ФедералПресс» Елена согласилась рассказать про текущие и долгоиграющие тренды, объяснить, чем вызваны лидерство и падение отдельных игроков и как концессия четвертого моста через Обь может повлиять на рынок в целом.
«Студии – долгоиграющий тренд»
– Елена Александровна, первый вопрос связан с жилой застройкой. По весне занимался аналитикой рекламного рынка и был удивлен притязаниями новых игроков, которые совершенно не тратят на рекламу и при этом рассчитывают на свою долю. Это слишком оптимистичное заявление или в самом деле рынок готов растянуться, дать место новым игрокам?
– Рынок чуть-чуть растягивается, но не от прихода новой компании, а потому, что расширяется география предложений. Также число потенциальных покупателей растет, если расширяется квартирография, особенно в сторону малых форматов. Например, когда на новосибирском рынке жилья появились квартиры-студии, то они привлекли новых покупателей, которых раньше не было. На рынке недвижимости спрос имеет форму пирамиды.
– «Форма пирамиды» – что это означает?
– Чем дешевле товар, тем больше потенциальных покупателей на него. Как только на рынке появились квартиры-студии, они привлекли тех, кто не мог себе позволить более дорогую квартиру. По цене студия была сопоставима с комнатой на подселении, а качество жилья существенно более высокое – все-таки, это отдельная квартира.
– Получается, что студии привлекли тех, кто не мог платить. И застройщики поняли, что могут добавлять студии в строительство?
– Да, и привлечь тех покупателей, кого раньше не могли.
– Эта тенденция сохраняется?
– Да, все это пришло всерьез и надолго. И сейчас, когда есть студии в новых микрорайонах за 800-900 тысяч, это добавляет рынку количество покупателей.
«Вторичка» упала в кризис»
– Как журналист и горожанин, которого волнует квартирный вопрос, заметил, что вне зависимости от кризисных явлений, цена на покупку или аренду неизменно растет. Мне это кажется или рост идет непостоянно?
– Нет, не постоянно. Если мы посмотрим на график изменения цен на готовое жилье, то с конца 2014 года мы увидим снижение цен, которое длится до сих пор. Хотя в последние полгода цены стабилизировались. Вообще, рынок недвижимости напрямую зависит от ситуации в экономике, и если снова в экономике случится что-то нехорошее, то цены могут еще снизиться.
– Чем объясняются такие снижения цен?
– Снижением покупательской способности, и еще большую роль играет психологический фактор. Люди понимают, что сейчас – кризис, и цены снижаются даже при высоком спросе. В прошлый кризис 2008 года, цены стали падать, а спрос и количество сделок какое-то время еще росли. Если у людей есть определенная сумма денег, то они опасаются, что в кризис она обесценится, и стараются купить жилье. По принципу «если не знаешь, что делать – купи квартиру».
– Что происходит на рынке жилья в настоящий момент?
– На «вторичке» цены в последнее полугодие держатся на одном уровне, а на «первичке» немного снижаются. До кризиса разница в ценах на строящееся и готовое жилье составляла примерно 14-15%. «Вторичка» всегда была дороже, поскольку для покупателя готового жилья риски ниже, и реже требуется ремонт квартиры.
Сейчас разница между ценами сократилась до 2-3%, и это связано с тем, что рынки в кризис вели себя по-разному. «Вторичка» сразу отреагировала на кризис и цена пошла вниз, «первичка» была поддержана государственной ипотекой по сниженной ставке, поэтому весь спрос перешел туда и графики пошли на пересечение. Теперь ставки по ипотеке на рынках готового и строящегося жилья практически сравнялись, и это перестало оказывать влияние на рынок. Соответственно, разница между вторичкой и новостройками должна вновь вырасти.
«Нужно громко шуршать»
– Если переходить к теме лидеров рынка, то кто в Новосибирске основные застройщики по объемам?
– «Дискус плюс», «Сибирь», «Энергомонтаж», «Сибакадемстрой», «Первый строительный фонд» и другие. Есть еще бизнесмены, которые строят под несколькими разными брендами.
– Список лидеров меняется от года к году?
– Есть игроки, которые из года в год входят в число лидеров. Есть «новенькие». Тех же «Стрижей» несколько лет назад вообще не было на рынке.
– Что нужно компании, чтобы выйти в лидеры: поддержка от власти, финансовые вливания?
– Компании используют разные стратегии. Например, у группы компаний «Дискус-плюс» – низкомаржинальная, когда строительство идет большими объемами, но по низкой цене. У «Сибакадемстроя» – другая стратегия. Там несколько проектов, внимание к деталям, очень активная маркетинговая политика и реклама, хорошо работают с северными территориями.
– Как «Стрижи» вышли в лидеры?
– У них проекты с удачным местопложением и хорошей квартирографией, на старте были низкие цены, что позволило быстро нарастить объемы продаж. Сейчас у «Стрижей» уже несколько площадок, высокая скорость строительства и активная маркетинговая политика, например, они предлагают квартиры в обмен на автомобиль.
– Есть ли тенденция по лидерам рынка?
– Ряд компаний, которые давно работают на рынке, постепенно теряют свои позиции, проигрывают новым игрокам.
– Почему так происходит со «стариками»?
– Появляются новые молодые компании, которые подходят к архитектуре, благоустройству, совсем иначе. В прошлые годы можно было тихо вести себя на рынке, строить свой объект с единственным рекламным баннером на стройплощадке и все было хорошо. Сейчас так не получится существовать из-за высокой конкуренции – успешная компания должна «шуршать» очень громко.
«На успех влияет только локация»
– На мой взгляд, на рынке офисной недвижимости наблюдается переизбыток предложения. С чем это связано?
– Да, доля свободных помещений выросла с начала кризиса, сейчас это примерно 6%. Но спрос все же есть, особенно на небольшие комнаты, ведь Новосибирск - город малого и среднего бизнеса.
Вообще, если говорить о соотношении спроса и предложения, то оно неравномерно распределено по территориям, в центре очень много предложений, высокая конкуренция и демпинг, а на левом берегу ситуация более дефицитная. В результате, офисные центры на площади Маркса, а также, например, в районе пересечения Сибиряков-Гвардейцев и Немировича-Данченко, где находится здание издательско-типографского комплекса «Советская Сибирь» заполнены.
– Почему в офисной недвижимости предложение превышает спрос?
– У нас с 2007 года активно велось строительство новых бизнес-центров. Не всегда это были объекты с продуманной концепцией, к сожалению. У некоторых неудачное расположение – например, у бизнес-центра «Рим», где отсутствует гостевая паркова, не особо развита деловая активность и транзитный трафик. У других объектов есть проблемы с управлением, а также с планировками, например как у бизнес-центра «Кобра».
Те же объекты, которые построены в хорошем месте, и планировки продуманные – чувствуют себя нормально.
– Насколько выгодно строить бизнес-центры?
– Сейчас доходность этого бизнеса невелика, но появление новых объектов возможно, все зависит от места. В недвижимости есть шутка, что успех объекта недвижимости складывается из трех факторов: локация, локация и локация. И два абсолютно одинаковых объекта, но в разных районах могут быть по-разному успешны, очень много нюансов. И есть такие застройщики с прекрасными объектами и неадекватными управляющими компаниями, от которых все бегут.
– Если говорить о глобальных факторах, то на цены в недвижимости влияет смена губернатора и состава депутатов?
– В принципе, все влияет, но политика - очень опосредованно. Раньше, когда выборы были конкурентными, то во время предвыборных компаний в регион поступали какие-то деньги, часть из них доходили и до рынка недвижимости. В большей степени на рынок влияет количество инвестиций в регионе, стройки, крупные проекты.
– Как это все влияет?
– Появляются люди, которые на этом зарабатывают. Например, строится новый мост: выделяются деньги на расселение жителей из прибрежных районов, в строительной компании появляются рабочие места, закупается техника, привлекаются субподрядчики. Цепочка состоит из многих звеньев, многие люди получают доход и прибыль, часть денег вкладывается ими в недвижимость. В результате, спрос на рынке растет, а за ним и цены – как на жилье, так и на коммерческую недвижимость. Экономика – ключ к рынку недвижимости.