Эксперты спорят по поводу того, оправился ли рынок недвижимости Краснодарского края от кризиса, делают свои прогнозы относительно цен и рассуждают о причинах увеличения спроса на жилье. Подробности – в обзоре недвижимости «ФедералПресс. Юг».
Эксперты спорят по поводу того, оправился ли рынок недвижимости Краснодарского края от кризиса, делают свои прогнозы относительно цен и рассуждают о причинах увеличения спроса на жилье. Подробности – в обзоре недвижимости «ФедералПресс. Юг».
О последствиях кризиса
Как рассказали эксперты корреспонденту «ФедералПресс. Юг», существенных изменений в развитии рынка жилой недвижимости Краснодарского края в 2011 году не происходило. Так, Максим Клягин, аналитик УК «Финам Менеджмент» пояснил экспертному каналу: «Ситуация достаточно стабильная, но и позитивных изменений ключевых показателей практически не наблюдается. Динамика жилищного строительства выглядит несколько хуже, чем в 2010 году». В то же время эксперт подчеркнул, что по объемам жилищного строительства Краснодарский край традиционно входит в число лидеров среди субъектов РФ в целом. «На данном этапе есть все основания считать, что по итогам года с учетом традиционного увеличения ввода в четвертом квартале восходящий тренд укрепится – рост год к году вполне может составить несколько процентов», – отметил эксперт. «Тем не менее, очевидно, что индустрия все еще не может восстановиться от последствий кризиса и испытывает давление текущей неблагоприятной конъюнктуры», – заключил Максим Клягин.
Несколько иной точки зрения придерживается Николай Шмелев, руководитель департамента маркетинга и мониторинга Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства (Фонд РЖС). В своем комментарии для «ФедералПресс. Юг» он заявил: «Можно с уверенностью утверждать, что строительный комплекс Краснодарского края оправился от последствий кризиса. В основном за счет активизации рынков Краснодарской агломерации и Черноморского побережья (Сочи, Анапа, Геленджик)». Эксперт пояснил: «В 2010 году ввод жилья в Краснодарском крае увеличился на 22 %. В 2011 году рост продолжился. Причем ввод жилья был обеспечен ростом строительства индустриального жилья и, напротив, падением строительства жилья гражданами за свой счет, что свидетельствует о том, что рынок Краснодарского края приобретает «цивилизованный» вид». Также эксперт отметил и то, что рынок вошел в фазу стабильного роста: «С рынка недвижимости ушла «пена» инвестиционного спроса… Начали реализовываться проекты жилищного строительства, замороженные три года назад. В основном спрос переместился в нишу жилья экономического класса».
Спрос недвижимости экономического класса подтверждают и краснодарские риелторы. Так, Юлия Бакалова, риелтор агентства недвижимости «Овен-2000», рассказала корреспонденту «ФедералПресс. Юг», что порой спрос в этой нише превышает предложение. В качестве примера специалист привела поселок Яблоновский, расположенный в Адыгее: «Недвижимость в этом поселке расхватывают стремительно, это можно объяснить доступными ценами и близостью к городу Краснодару», – пояснила Бакалова экспертному каналу.
Кроме того, риелтор сообщила корреспонденту экспертного канала о том, что банки перед Новым годом стали отказывать в ипотеке. «Это связано с тем, что, скорее всего, процентные ставки со следующего года будут повышаться», – предположила Юлия Бакалова.
О ценах
Максим Клягин, говоря о ценах на жилую недвижимость по Краснодарскому краю, считает, что сильных драйверов для формирования выраженного роста цен пока нет. Он рассказал экспертному каналу: «В среднесрочной перспективе темпы роста цен будут оставаться умеренными».
За 2011 год средняя стоимость квадратного метра выросла в Сочи на 2 %, Краснодаре – на 1,5 %, Волгограде – на 1 %. В Ростове-на-Дону и Астрахани произошло снижение на 1,7 % и 1,6 % соответственно.
По прогнозам экспертов MACONRealtyGroup, в 2012 г. на первичном рынке жилья ЮФО ожидается рост цен в пределах 5–6 %. В Краснодаре и Ростове-на-Дону прирост средневзвешенной стоимости квадратного метра составит до 6 %, Волгограде – 3–4 %, Астрахани – не более 3 %. В Сочи уровень цен не изменится.
О «частных застройщиках»
Илья Володько, генеральный директор консалтинговой компании MACONRealtyGroup, отметил, что немаловажной тенденцией 2011 года стало укрепление позиций «частных» застройщиков. Данный сегмент, к которому относятся индивидуальные предприниматели или физические лица, занимающиеся строительством и продажей жилья, появился в 2007 г. и начал активно развиваться в период кризиса. Эксперт пояснил: «На сегодняшний день «частные» застройщики занимают 10 % рынка – это 850 тыс. кв. м строящегося жилья в ЮФО. При всех известных юридических и иных рисках, жилье от частных застройщиков пользуется высокой популярностью (главная причина – низкие цены), хотя большая часть из них работает нелегально. По подсчетам MACONRealtyGroup, объем рынка жилищного строительства «частных» застройщиков в 2011 году составил 9,5 млрд. руб., а прибыль – около 4,0 млрд. руб.». Специалист также отметил, что данная категория застройщиков использует «серые» юридические схемы и зачастую уклоняется от уплаты налогов.
О росте объема инвестиций
Эксперты консалтинговой компании MACONRealtyGroup прогнозируют, что рост объема инвестиций в строительство многоэтажных жилых объектов ЮФО увеличится на 20 %. За 2011 год девелоперы инвестировали около 75,5 млрд. рублей. Рост объема инвестиций свидетельствует о дальнейшем восстановлении первичного рынка жилья, которое продолжается уже в течение двух лет.
О предновогоднем спросе
Риелторы отмечают предновогоднее повышение объема продаж. Специалисты связывают его с психологическим фактором: «В течение всего года клиенты выбирают и пытаются определиться с покупкой недвижимости, а затем стремятся заключить сделку до Нового года».