Несмотря на кризис, по объему недвижимости Краснодарский край занял лидирующую позицию в России по итогам первого квартала текущего года. Однако резкое повышение цен в начале текущего года на фоне экономического кризиса негативно сказалось на спросе. Многие застройщики оказались в затруднительном положении.
Несмотря на кризис, по объему недвижимости Краснодарский край занял лидирующую позицию в России по итогам первого квартала текущего года. Однако резкое повышение цен в начале текущего года на фоне экономического кризиса негативно сказалось на спросе. Многие застройщики оказались в затруднительном положении. Прогнозы и актуальная ситуация на рынке недвижимости – в обзоре «ФедералПресс.Юг».
Кубанский рынок недвижимости просел
По данным специалистов жилищного центра «Каян», общая площадь жилья на первичном рынке составила в целом 1,2 млн кв м, а это на 29 % больше, чем год назад. Таким образом, Краснодарский край обеспечил 7 % всего жилищного строительства в стране. И это при том, что в ряде регионов наблюдалось снижение объемов строительства. Напомним, что в конце 2014 года была зафиксирована активность на рынке жилья, во многих агентствах заявки на приобретение квартир выросли в 3 раза. Зато в начале 2015 года спрос упал из-за повышения цен на рынке на фоне экономического кризиса, констатируют в жилищном центре «Каян».
Согласно прогнозам некоторых экспертов, из-за падения покупательского спроса, цены на жилье в новостройках Краснодара к концу 2015 года должны снизиться. Как отметил заместитель директора ООО «АЯКС-Риэлт» Виктор Ливада на конференции «Прогнозы и перспективы рынка недвижимости» в конце мая этого года, сегодня кубанской рынок недвижимости просел, но связывать это с внутренними факторами не имеет смысла. «Этот сектор – составная часть государственной экономики. Так что мы просто «идем в ногу» с теми процессами, которые происходят на государственном уровне. Власти предпринимают серьезные усилия, чтобы поддержать отрасль, строительство крайне важно для населения, ряда производственных отраслей и развития страны в целом», – считает Ливада.
По данным замдиректора ООО «АЯКС-Риэлт», также в числе негативных для риэлторов и застройщиков факторов можно выделить снижение стоимости жилья. «Но оно не катастрофическое», – подчеркнул эксперт. Виктор Ливада считает, что постепенно, когда люди начнут изымать депозиты из банков, на рынок вернутся деньги. Но трудные времена быстро не пойдут. «Этот кризис более сложный и продолжительный, чем предыдущие. Ситуация осложняется тем, что инфляция ускорилась, а экономика замедлилась», – констатирует эксперт.
В то же время в настоящий момент эксперты не ожидают массового закрытия проектов. «Я не думаю, что стоит ждать массовой заморозки проектов в РФ в целом и в Краснодарском крае в частности, – комментирует для «ФедералПресс.Юг» Тимур Нигматуллин, финансовый аналитик ИХ «Финам». – Напротив, на текущий момент крупнейшие девелоперы активно распродают непрофильные активы (ЛСР некоторое время назад продал цементные заводы в Москве), лишь бы завершить побыстрее проекты, так как их рентабельность быстро снижается из-за чрезмерно высоких процентных ставок в экономике и падающего спроса».
По прогнозам экспертов «Финам», в текущем году продолжится существенное снижение спроса на жилую недвижимость в РФ в целом и в регионе в частности. Цены, соответственно, будут находится под существенным давлением. «С одной стороны, скажется ухудшение экономической конъюнктуры, рост ставок по ипотеке и падение реальных доходов населения (по прогнозам МЭР, в 2015 году реальные зарплаты сократятся почти на 10 % г/г, что особенно негативно скажется на ставках аренды). С другой стороны, свою роль играет тот факт, что инвестиции в недвижимость почти не спасают от девальвации рубля. Грубо говоря, недвижимость нельзя экспортировать (в отличие от, например, автомобилей и некоторых других товаров длительного пользования)», – поясняет Тимур Нигматуллин.
Господдержка должна помочь
Замдиректора ООО «АЯКС-Риэлт» добавил, что мощнейший фактор, позволяющий рынку недвижимости функционировать сегодня – поддержка государства. Напомним, с марта многие банки возобновили выдачу ипотечных кредитов, потому что власти страны начали субсидировать кредитование строящегося жилья. «Мы надеемся, что формы господдержки, которые сегодня приняты правительством РФ и которые действуют на краевом уровне, будут способствовать избежанию резкого сокращения объемов выдачи кредитов», – прокомментировала замруководителя департамента по финансовому и фондовому рынку Кубани Светлана Федоренко на пресс-конференции «Интерфакс-Юг», прошедшей 27 мая в Краснодаре. – Достичь высокого уровня прошлого года нам, скорее всего, не удастся, но сильного падения в объемах ипотечного кредитования мы не ожидаем». По ее словам, прошлый год был рекордным годом относительно объемов ипотечного кредитования. Было выдано 31 тыс. ипотечных кредитов на сумму более 50 млрд рублей. Рост составил 1,4 % к уровню 2013 года. Четвертая часть этих средств была инвестирована гражданами именно в строительство жилья.
«Конечно, ситуация на рынке кредитования этого года коренным образом изменилась, и все мы понимаем, что рост ключевой ставки, сокращение источников фондирования, снижение валютного курса рубля в конце прошлого года, безусловно, повлияли на удорожание кредитных ресурсов и объемы ипотечного кредитования. Кредитные организации ужесточили условия кредитования», – пояснила замруководителя департамента. Она добавила, что в первом квартале 2015 года падение объемов ипотечного кредитования в крае составило порядка 30 % – до 5,8 млрд рублей на 1 апреля. Вместе с тем, после запуска госпрограммы субсидирования ипотечного кредитования на этом рынке наблюдается положительная тенденция.
Актуальные цены в новостройках: самые дорогие на Кубанской Набережной
По данным аналитиков ИХ «Финам», средняя цена за 1 кв. м. общей площади квартир на первичном рынке региона в 1 квартале 2015 года составила 45,8 тыс. руб. (рост на 14% г/г). На вторичном рынке – 54,5 тыс. руб (рост на 4% г/г). «В 2015 году я ожидаю околонулевой динамики и на первичном и на вторичном рынке, – комментирует Тимур Нигматуллин, финансовый аналитик ИХ «Финам». – Таким образом, недвижимость будет дешеветь в реальном выражении на фоне двузначной потребительской инфляции».
Как сообщают эксперты ООО «Информационно-аналитического центра недвижимости и бизнеса» группы компаний «ЮЛАС», что в настоящее время цена за 1 кв. м общей площади квартир первичного рынка варьируется в диапазоне от 14 286 рублей до 85 556 рублей. Согласно их данным, среднее значение цены за 1 кв. м составило 43,3 тыс. руб., что выше уровня цен IV квартала 2014 года на 2,23 %. «В начале 2009 года среднее значение цены 1 кв. м. квартир первичного рынка Краснодара составляло 46,7 тыс. руб. Затем цена начинает снижаться и достигает показателя в 37-38 тыс. рублей за 1 кв.м. Во втором полугодии 2013 года показатель среднего значения цены 1 кв. м увеличивается до 40 тыс. руб., а начиная с 2014 года варьируется в диапазоне 42-43 тыс. рублей», – отмечают специалисты «Информационно-аналитического центра недвижимости и бизнеса».
По их данным, в настоящее время самые дорогие квартиры выставляются на продажу из расчета более 50 тыс. рублей за 1 кв м. Причем лидируют по уровню цен квартиры, расположенные на Кубанской Набережной (69,6 тыс. руб./1 кв.м), в районе Сельхозинститута (61,7 тыс. руб./1 кв м), старого центра (59,1 тыс. руб./1 кв. м) и в ЮМР (57,2 тыс. руб./1 кв м). В диапазоне от 40 до 49 тыс. руб. за 1 кв м. выставляются на продажу квартиры, расположенные в ФМР (49,9 тыс. руб./1 кв. м), Горогороды (47,4 тыс. руб./1 кв. м), Репино (46,6 тыс. руб./1 кв. м) и КСК (46,5 тыс. руб./1 кв. м). За 30-39 тыс. руб. за 1 кв. м общей площади новостроек предлагаются на продажу квартиры, расположенные в районе СБС (39,9 тыс. руб./1 кв. м), Ростовского шоссе (38,8 тыс. руб./1 кв. м), МХГ (38,6 тыс. руб./1 кв. м) и в районе Московской (36,7 тыс. руб./1 кв. м).
Как отмечают представители «Информационно-аналитического центра недвижимости и бизнеса», больше всего предложений о продаже новостроек сосредоточено в районах 40 лет Победы и ЧМР – 10,85 % и 10,40 % соответственно от общего количества предложений по городу. «Если рассматривать количество предложений о продаже новостроек в зависимости от типа квартир, то необходимо отметить бесспорное первенство однокомнатных квартир. На их долю приходится 54,63 % предложений от общего количества по городу. На втором месте – двухкомнатные квартиры – 34,54 %. Доля трехкомнатных квартир имеет более скромное значение, которое в настоящее время составляет 9,94 %. Многокомнатные квартиры выставляются на продажу в очень ограниченном количестве: всего 0,89 %», – констатируют эксперты.
Цены вторичного рынка: подпрыгнули на 3,4 %
Что касается вторичного рынка, то, как установили специалисты «Информационно-аналитического центра недвижимости и бизнеса», в I квартале 2015 года среднее значение цены 1 кв. м общей площади квартир составило 52 763 руб., что на 3,4 % дороже показателя среднего значения цены 1 кв. м IV квартала 2014 года. В зависимости от района города, количества комнат, площади квартир, типа дома, уровня внутренней отделки помещений, цена за 1 кв. м варьируется в диапазоне от 11 957 руб. до 157 813 руб.
«В период со II квартала 2008 года по III квартал 2009 года среднее значение цены 1 кв. м квартир было выше настоящего показателя: цена 1 кв. м варьировалась в диапазоне от 54 тыс. до 64 тыс. руб. С IV квартала 2009 года цена 1 кв. м снижается и достигает показателей 44,8 тыс. – 48 тыс. руб. С III квартала 2011 года среднее значение цены 1 кв. м общей площади квартир Краснодара начинает постепенно увеличиваться: с 45 тыс. руб. она достигает значения в 52 тыс. руб.», – констатируют эксперты.
Самые дорогие квартиры в настоящее время выставляются на продажу из расчета более 60 тыс. руб. за 1 кв. м общей площади. Расположены они преимущественно в таких районах как Кубанская Набережная (76,7 тыс. руб./1 кв. м), Старый Центр (73,1 тыс. руб./1 кв. м), Ж/д вокзал (66,8 тыс. руб./1 кв. м). За 50-59 тыс. руб./кв. м продаются квартиры, находящиеся в таких районах Краснодара, как СХИ (59 тыс. руб./1 кв. м), Тургеневский мост (58,1 тыс. руб./1 кв. м), Плодородный (57,9 тыс. руб./1 кв. м), Медакадемия (57,2 тыс. руб./1 кв. м), Сити-Центр (56,2 тыс. руб./1 кв. м).
Самый низкий уровень цен на квартиры вторичного рынка оказался в таких районах, как, например, Елизаветинская (38,9 тыс. руб./1 кв. м), Солнечная-Агрохимическая (38,5 тыс. руб./1 кв. м), Ростовское шоссе (38,6 тыс. руб./1 кв. м). Специалисты «Информационно-аналитического центра недвижимости и бизнеса» констатируют, что по количеству выставленных на продажу квартир в настоящее время лидируют такие районы, как ФМР (12,58 %), Российская ул. (9,48 %), ЧМР (9,03 %), ЮМР (8,97 %), Центр (8,93 %).