В Краснодаре в рамках выставки «Мое жилье» прошла дискуссия по теме «Как помочь строительной отрасли в кризис – не мешать или поддержать?» Представители сферы недвижимости оценили показатели отрасли на сегодняшний день, а также сделали свои прогнозы на ближайшие годы и предложили решения, которые помогли бы предотвратить падение рынка. Подробности – в материале «ФедералПресс.Юг».
В Краснодаре в рамках выставки «Мое жилье» прошла дискуссия по теме «Как помочь строительной отрасли в кризис – не мешать или поддержать?» Представители сферы недвижимости оценили показатели отрасли на сегодняшний день, а также сделали свои прогнозы на ближайшие годы и предложили решения, которые помогли бы предотвратить падение рынка. Подробности – в материале «ФедералПресс.Юг».
Увеличение объемов строительства
Мероприятие в выставочном центре «Кубань Экспоцентр» собрало около 200 экспертов рынка недвижимости – руководителей и собственников строительных компаний, а также специалистов из смежных отраслей, представителей органов власти, контролирующих организаций, банков, профессиональных ассоциаций и объединений.
Как отметили спикеры в ходе дискуссии, прошедший год показал хорошие результаты – в Краснодарском крае было сдано 4,7 млн кв. м. Если говорить о кубанской столице – то здесь было введено 1,7 млн кв. м жилья. По словам экспертов, Краснодар традиционно обеспечивает треть от всего вводимого жилья в регионе. Что касается этого года, то за восемь месяцев было введено 3 млн кв. м, из них 1,3 млн – только в Краснодаре. Таким образом, за восемь месяцев текущего года было введено на 1 % объемов жилья больше по сравнению с тем же периодом прошлого года.
По словам экспертов, итоги девяти месяцев текущего года внесут ясность, покачнулась ли строительная отрасль и сократится ли ввод жилья по итогам года. Согласно прогнозам экспертов по строительному рынку, по итогам текущего года планируется ввод 4,3 млн кв. м, а в 2016 году эта цифра возрастет до 4,4 млн кв. м жилья.
В процессе дискуссии эксперты неоднократно напомнили, что у Москвы и Московской области темпы строительства на сегодняшний день значительно снизились, а где-то в этих регионах, по словам спикеров, инвесторы даже приостановили проекты. Напомним, по данным Росстата, Краснодарский край в первом полугодии текущего года стал лидером среди субъектов РФ в жилищном строительстве, продемонстрировав рост ввода в эксплуатацию жилья по сравнению с аналогичным периодом прошлого года более чем на 20 %.
По данным Ильи Володько, гендиректора MACON Realty Group, в Краснодаре на сегодняшний день строится 5,5 млн кв. м жилья (больше 100 тыс. квартир). Это самый обьемный рынок в России. «Ни один город в России не сталкивался с тем, с чем сегодня столкнулись мы. 5,5 млн кв. м только строящегося жилья сегодня – это площадь всех жилых домов в городе Иркутск», – привел сравнение спикер. При этом с начала года объем строительства в Краснодаре увеличился на 8,5 %. «Это к вопросу о том, есть замедление или нет – застройщики продолжают закладывать новые объекты, и это статистика только за семь месяцев этого года – почти на 9 % больше они стали строить. У нас остатки непроданных квартир все последние годы катастрофически увеличиваются. На сегодняшний день у нас не продано 55 тыс. единиц квартир. В первом квартале 2014 года оставалось 27 тыс. непроданных квартир», – привел данные спикер. Также значительно изменилось и число застройщиков – три года назад их было 39, на сегодняшний день стало около 115. «За последние годы рынок привел новых игроков, которых раньше не было», – резюмировал Володько.
По его данным, значительно изменилась и стоимость жилья – средняя цена на массово доступных сегментах упала до минимального уровня – 35 тыс. 600 рублей за кв. м, если говорить об эконом-классе. «Рентабельность строительства жилья в эконом-классе едва ли составляет 7 %. Сегодня это абсолютно невыгодно, именно в рамках Краснодара. Ввод ежегодно составляет по 1,5 млн кв. м жилья, комфортность проживания катастрофически падает», – заметил эксперт. Он также добавил, что ситуация в экономике страны катастрофическая – прогнозируется, что ВВП упадет на 4,4 %. «А среднее падение ВВП на 1 % вызывает падение спроса на рынке недвижимости где-то на 6 %. То есть мы в этом году потеряем неизбежно минимум 25 % рынка с точки зрения спроса, – подчеркнул в своем выступлении Володько. – Что происходит с рынком, когда мы имеем такую ситуацию: крайне невысокую конкуренцию, низкую рентабельность, отсутствие развития инфраструктуры, банкротство застройщиков, обманутых дольщиков… Соответственно, социальный коллапс, который обязательно произойдет в ближайшее время, если мы увидим ситуацию в экономике, которая будет развиваться по неблагоприятному сценарию».
Призыв ограничивать
Директор консалтинговой компании предложил ввести мораторий на строительство жилья в Краснодаре. По его прогнозам, без дополнительного регулирования краснодарский рынок жилья ждет кризис. «Раздувание рынка всегда заканчивается кризисом, который приводит в соответствие спрос и предложение. Но кризис – это очень плохая форма выхода из ситуации, поскольку является болезненной для всех участников рынка. Чтобы этого не произошло, нужно не дать «пузырю» слишком быстро расти», – отметил Володько.
По заверениям спикера, это принесет большие плюсы для всех участников рынка. «Это будет способствовать некой санации рынка, это повысит комфортность, потому что коли уж выдаем разрешение, то выдаем на застройку там, где муниципалитет потом сделает дорогу, и последнее – это будет способствовать умеренному росту цен на рынке», – предположил оратор. По мнению Володько, дешевое жилье – «это плохо для всех». Эксперт уверен, что покупка квартиры не должна быть доступна каждому. По его мнению, в этом вопросе следует ориентироваться на европейских жителей, большинство из которых на протяжении всей своей жизни арендуют жилье. «Рост цен на жилье процентов на 10–20 помог бы строительной отрасли», – отметил спикер. Участники дискуссии с ним не согласились, заметив, что как менталитет, так и образ жизни у россиян отличается от европейского.
Необходим комплексный подход
Согласно прогнозам экспертов, в этом году в Краснодаре будет сдано порядка 1,8 млн кв. м жилья, то есть показатели будут выше, чем в прошлом году. Вместе с тем эксперты отметили отток крупных компаний из регионов, где спрос уменьшается быстрее, чем в Краснодарском крае. По мнению участников дискуссии, эта тенденция будет продолжаться. «Однако снижение проданных квадратных метров все же произойдет, – выразил уверенность главный архитектор Краснодара Игорь Мазурок, – хотя бы потому, что сегодня в Краснодаре уже находится огромное количество непроданного жилья». В результате, по словам спикера, рыночные условия сегодня создают такие предпосылки, при которых простая гонка за новыми квадратными метрами будет постепенно прекращена.
По словам главного архитектора, победителями в таких условиях смогут стать те участники рынка, кто предложит наибольшее количество опций. «Если раньше было достаточно иметь какое-то местоположение, то сегодня этого недостаточно. Сегодня люди могут выбирать. Статистика подсказывает, что приезжие очень придирчивы. Они досконально изучают ситуацию, смотрят, сколько деревьев растет рядом с подъездом, где будут гулять с семьей, где рядом магазин. Мы понимаем, что сегодня комплексные застройки – это главная гарантия продолжения успешного бизнеса», – пояснил Мазурок. По его словам, Краснодар в этом плане занимает наиболее устойчивые позиции, потому что там работает наибольшее количество крупных компаний.
В связи с этим эксперт озвучил прогнозы, согласно которым основной костяк застройщиков будет сохранен, и именно там будет определенный рост. «Наш прогноз в отношении 2017–2018 годов: снижение определенное будет… Простая гонка за цифрами сегодня деформирует сам рынок, она наносит ущерб тем, кто уже создал недвижимость. И мы не заинтересованы, чтобы компании терпели убытки. Я думаю, тут должны быть и разумная конкуренция, и думаю, что механизмы обеспечения этой разумности лежат на рычагах управления этим процессом, и здесь очень важную роль занимает генплан города, проекты планировок, которые обеспечивают ту комплексность развития. Хочу доложить, что мэр города подписал соответствующее постановление и запустил механизм корректировки генплана», – рассказал чиновник.
Он также отметил, что количество выдаваемых разрешений на строительство и ввод в эксплуатацию сегодня уменьшается, но это плавное уменьшение. «В основном на нынешний момент происходит продление раннее выданных разрешений на строительство, – отметил Мазурок. – Также в большом количестве происходит изменение собственников и владельцев строек. Это говорит о том, что на рынок заходят те застройщики, которые увидели у нас большую привлекательность, или те, которые более устойчивы финансовом положении».
Что касается перспектив развития города с точки зрения квадратных метров, то, по данным главного архитектора, Краснодар в ближайшие 20 лет сможет обеспечить ресурсами 6–8 млн кв. м жилья. «Но хочу оговориться – это, конечно, виртуальная земля, она не обеспечена сегодня ни коммуникациями, ни социальной инфраструктурой, поэтому если говорить, что в ближайшее время будет с этими территориями, мы констатируем, что там развитие будет все-таки минимально», – отметил Мазурок. Он также рассказал присутствующим о том, каким станет генплан после корректировки, предположив, что развитие города сосредоточится на востоке и западе. «Эта ось имеет большое количество инвесторов», – заключил архитектор.