Рынок жилья уже давно является одной из стратегических отраслей экономики кубанской столицы. Находясь в числе лидеров многочисленных рейтингов по благоустройству, Краснодар умудряется привлекать на постоянное место жительство даже коренных москвичей, тем самым обеспечивая работой девелоперов и маклеров жилья.
Рынок жилья уже давно является одной из стратегических отраслей экономики кубанской столицы. Находясь в числе лидеров многочисленных рейтингов по благоустройству, Краснодар умудряется привлекать на постоянное место жительство даже коренных москвичей, тем самым обеспечивая работой девелоперов и маклеров жилья. Впрочем, продолжающий развиваться общероссийский экономический кризис наложил печать и на строительную отрасль. Насколько серьезно это повлияет на рынок недвижимости Краснодара и ценовую политику застройщиков – в материале «ФедералПресс».
Крупные игроки и высокая конкуренция
Сегодня в Краснодаре реализуются самые разнообразные строительные проекты. При этом многие девелоперы уходят от точечной застройки, и их разработки предполагают комплексное освоение территорий.
«Это не может не радовать, ведь такой подход позволяет формировать наиболее качественное предложение и идет на пользу городу, – сказала «ФедералПресс» директор выставки недвижимости «Ярмарка жилья» и выставки коммерческой недвижимости REEK Евгения Шумейко. – Крупных застройщиков сейчас на рынке довольно много. Крупным игрокам, конечно, проще удержаться на рынке за счет больших активов, производственных мощностей и, как правило, большего опыта, ведь многие из этих компаний пережили кризис 2008–2009 годов». Среди наиболее заметных компаний эксперт назвала «Нефтестройиндустрию-Юг», «Девелопмент-Юг», «ВКБ-Новостройки», «Черноморскую финансовую компанию», «ЮгСтройИнвест-Кубань», «ГИК», «Европею». «По результатам ввода жилья в эксплуатацию в прошлом году на первое место вышла компания «ЮгСтройИнвест-Кубань» с почти 40-процентным отрывом от ближайших конкурентов», – добавила Евгения Шумейко.
«Краснодар никогда не отличался монополией на строительство. В Краснодаре всегда было много крупных компаний в этой сфере, – рассуждает девелопер Максим Ясенецкий. – Именно это и послужило высокой конкуренции и достаточно низким ценам на жилье. Если вы сравните с другими регионами, то увидите существенную разницу в стоимости!» В то же время, как отметил эксперт, ситуацию изменило наступление экономического кризиса.
Выжить в кризис
Кризисные явления начались ощущаться на местном рынке еще в прошлом году. Так, по данным Крайстата, в целом по региону застройщики в 2015-м сдали 4,6 млн квадратных метров жилья. Это на 2,9 % меньше, чем годом ранее. В то же время краснодарские девелоперы оказались не готовы сокращать свою активность и на этом фоне, наоборот, продемонстрировали рост, введя в эксплуатацию 2,6 млн квадратных метров, что на 10,4 % больше, чем в 2014-м. Можно констатировать, что в краевом центре сосредоточено более половины всех строек региона.
При этом, по данным информационного портала «Новый Краснодар», более половины застройщиков города нарушают сроки сдачи жилья. В издании сравнили фактические сроки завершения строительства жилкомплексов в 2015 году с декларируемыми на начальной стадии этих же проектов. Как выяснилось, из 46 кубанских застройщиков только 20 сумели это сделать без задержек. На данный момент около 40 % новостроек Краснодара, планируемых к сдаче в 2016 году, возводятся с отставанием от графика.
Свежие данные говорят, что рынок продолжает снижение. В январе 2016 года всеми строителями города было построено 7,5 тыс. квартир общей площадью 474,8 тыс. квадратных метров. Объем ввода жилья по сравнению с аналогичным периодом прошлого года сократился на 18,6 %. Из общего объема введенного жилья предприятиями и организациями сданы в эксплуатацию 6,6 тыс. квартир общей площадью 357,8 тыс. квадратных метров, что на 11 % меньше зафиксированного показателя января 2015 года (данные Краснодарстата).
Впрочем, опрошенные «ФедералПресс» эксперты не склонны сгущать краски, оценивая перспективы местного строительного рынка. «Конечно, определенные негативные тенденции не могут не сказываться на рынке. Снижение покупательской активности и уменьшение объемов ипотечного кредитования диктует свои правила поведения рынка, но говорить о застое, думаю, неверно», – считает Евгения Шумейко.
По словам эксперта, для застройщиков кризисное время – шанс максимально оптимизировать управленческую модель, правильно расставить приоритеты, не совершать необдуманных трат. В итоге компании, работающие на рынке сегодня, учатся лучше прислушиваться к запросам рынка, правильно использовать маркетинговые инструменты и представлять свой продукт. «Все эти изменения мы видим по участникам выставки «Ярмарка жилья»: застройщики внимательно относятся к эффективности рекламы, обучают своих сотрудников, запускают проекты, соответствующие запросу рынка – в целом предложение на рынке становится более качественным», – комментирует эксперт.
По мнению Евгении Шумейко, компании, которым удастся правильно ответить на вызовы и пережить кризис, в будущем создадут надежный костяк нового, более эффективного строительного рынка региона. «Конечно, такие времена не обходятся без потерь, рынок однозначно просядет, а вот насколько судить сложно. Многое будет зависеть от решений властей по вопросам господдержки ипотеки и субсидий, касающихся как потенциального покупателя, так и застройщиков», – считает эксперт.
«Естественно, происходящее в экономике страны не могло сказаться положительно на рынке жилья. Замораживают проекты, увольнения сотрудников, прекращение выплат и т.д. Поэтому сегодня не лучший рынок в Краснодаре и крае. Но думаю это все временно и постепенно мы отыграем утерянные позиции», – соглашается с Шумейко девелопер Максим Ясенецкий. – Интересно, что на рынке я не заметил сильного демпинга, притом, что покупателей сейчас меньше».
По словам девелопера, нынешний кризис вызывает у него четкую ассоциацию с поведением строительной отрасли в 2008-м. Появляется много проектов малоэтажного и среднеэтажного жилья. «Это социальный сегмент, доступные квартиры. Естественно, этот кризис внесет изменения в качественный состав компаний на рынке жилья. Поменяются лидеры, мелкие компании наберут вес и в 2018–2019 году можем получить новых крупных игроков рынка», – замечает Максим Ясенецкий. По его мнению, цены вырастут и замрут в этом диапазоне на год или полтора. «Скорее всего, стоит ожидать значительного ужесточения законодательства, хотя тут не в законах дело, а в желании исполнительной власти видеть незаконных застройщиков и их закрытия. Они нам сильно мешают и фактически создают криминальную среду в этом бизнесе», – подытоживает эксперт.
Цена вопроса
По данным Краснодарстата, к концу 2015 года стоимость одного квадратного метра жилья в Краснодарском крае на первичном и вторичном рынках снизились на 0,1 % и 0,6 % соответственно. При этом цена на квартиры среднего класса увеличилась лишь на 0,6 %. Стоимость квадратного метра в типовых квартирах на первичном рынке была примерно равна 41 тыс. 144 рубля, а на вторичном – 54 тыс. 951 рубль. В квартирах с улучшенной планировкой «квадрат» продавался за 44 тыс. 67 рублей на первичном рынке и 56 тыс. 72 рубля – на вторичном. А в элитных квартирах квадратный метр обходился в 65 тыс. 603 рубля на первичном и 64 тыс. 363 рубля на вторичном рынках.
Добавим, что по данным Центра информации и аналитики недвижимости, опубликованным также в декабре 2015-го, около 60 % предложения на рынке жилья Краснодара (как первичном, так и вторичном) находится в ценовом сегменте до 3 миллионов рублей. «Более четверти всего объема предложения в данной локации относится к ценовой категории до 2 миллионов рублей включительно. Еще треть – это квартиры стоимостью от 2 до 3 миллионов рублей», – поясняет пресс-служба издания. В общей сложности на сегмент до 3 миллионов рублей приходится 61,2 % всего предложения.
Квартиры стоимостью от 3 до 7 миллионов рублей на рынке недвижимости Краснодара вполне можно отнести к сегменту бизнес-класса. На их долю приходится 34,2 % от всего объема предложения. Что касается дорогого жилья стоимостью более 7 миллионов рублей, то в данной категории ассортимент довольно ограничен – всего 4,7 % предложения. В общей сложности на конец прошлого года в кубанской столице на продажу предлагалось чуть более 50 тыс. квартир, отмечается в сообщении.
Лидером по объему предложения в Краснодаре является сегмент однокомнатных квартир – на локальном рынке их доля составляет 45,1 %. Ровно треть – у двушек. Трехкомнатные лоты занимают 18,5 % от общего количества квартир, а многокомнатных квартир (четыре комнаты и более) – лишь 3 % рынка. Остальные же категории жилья ощутимо отстают от этого показателя. Так, на долю двухкомнатных квартир стоимостью от 2 до 3 миллионов рублей приходится 14,8 % рынка, а в диапазоне от 3 до 5 миллионов рублей представлены 13,1 % двушек, говорится в сообщении Центра информации и аналитики недвижимости. На момент написания публикации (конец февраля) по данным все того же ЦИАН средняя цена за квадратный метр квартиры на вторичном рынке в городе Краснодар составила уже 52 758 рублей, средняя цена на квартиры – 2 млн 859 тыс. 515 рублей.