Инвестиции в жилье и землю остаются выгодным способом вложения денег, несмотря на сокращение рынка ипотечного кредитования и кризисные явления в экономике России. К такому выводы пришли эксперты во время делового завтрака, организованного в Ростове-на-Дону газетой «Ведомости». При этом сектор коммерческой и торговой недвижимости теряет привлекательность – вложения в этой сфере потребуют от инвестора серьезной подготовки.
Инвестиции в жилье и землю остаются выгодным способом вложения денег, несмотря на сокращение рынка ипотечного кредитования и кризисные явления в экономике России. К такому выводы пришли эксперты во время делового завтрака, организованного в Ростове-на-Дону газетой «Ведомости». При этом сектор коммерческой и торговой недвижимости теряет привлекательность – вложения в этой сфере потребуют от инвестора серьезной подготовки. Подробности – в материале корреспондента «ФедералПресс.Юг».
По мнению старшего аналитика компании Альпари Анны Бодровой, Россия постепенно вступает в кризисную фазу развития. В начале второго полугодия ключевые макропоказатели находятся в глубоко отрицательной зоне, и в первую очередь промышленное производство. «Просадка строительного сектора потянула за собой все остальное. Это нехороший сигнал для нас, – считает Анна Бодрова. – Это сводит к нулю прогнозы правительства о том, что в третьем квартале мы покажем рост ВВП. Это абсурд, давайте смотреть правде в глаза. Все, что происходит в экономике, закономерное явление, результат неэффективной кредитно-денежной политики и узконаправленных действий наших властей».
Как утверждает вице-президент Торгово-промышленной палаты Ростовской области, президент центра недвижимости «Нирлан» Геннадий Наумов, кризис – привычное явление для зарубежной экономики. Его вполне можно спрогнозировать и нивелировать его отрицательные последствия. В качестве примера Наумов приводит рынок недвижимости. Механизм зарождения кризисных явлений там прост, уверяет эксперт. Как только доходность от сдачи квартиры в аренду превышает доходность банковских депозитов, рынок недвижимости оживляется, население скупает квартиры и сдает их в аренду. Это активизирует развитие рынка строительства и вместе с ним ряда смежных отраслей. Через какое-то время предложение достигает критической точки, и доходность падает. Люди продают жилье, и начинается обратный процесс. Зная примерно эту схему, можно предсказать зарождение и течение кризиса. Но только при одном условии – адекватных и логичных действий, предпринимаемых властями. В России это условие выполнить очень сложно, говорит эксперт.
«Возьмем кризис на рынке недвижимости 2008 года, – приводит пример Геннадий Наумов. – Он был полностью рукотворным. Обвал рынка ценных бумаг на Западе нас не коснулся, только снижение цен нефть. Началась финансовая паника, народ в таких случаях бежит в банк и забирает депозиты. Правительство принялось спасать банки, возвращать туда людей. Поскольку у россиян, по сути, есть два главных вида инвестиций – валюта и недвижимость, надо было сделать так, чтобы деньги в жилье не вкладывали. Оба первых лица страны начали объяснять народу, что жилье не должно стоить дороже 30 рублей за кв. м., не платите за него. Хотя я не понимаю, как можно строить за такие деньги. Но население поверило. Продажи новостроек не просто рухнули, а вообще остановились». По словам Наумова, банки справились с трудностями, заработали по 300 % годовых на валюте, а потом стали предлагать кредиты под 25 %. «То есть за счет спасения банков грохнули всю промышленность – строительная отрасль упала, а каждый работающий на стройке обеспечивает работой еще девять человек из смежных отраслей», – считает Геннадий Наумов.
Справедливости ради, отмечает он, в сегодняшних сложных условиях уже накоплен опыт. Правительство поддерживает банки и строительство через ипотеку с господдержкой. Это удерживает рынок от глобального падения, однако за последние месяцы количество ипотечных сделок по Ростову упало в среднем на 25–35 %, подсчитывает эксперт. Куда нести деньги в этих условиях? При всех сложностях наиболее надежный путь – это все-таки жилье, утверждает Наумов. В первую очередь – одно-, двухкомнатные квартиры. «Я окончил институт в 1977 году и могу сравнивать. За тридцать с лишним лет средняя расчетная стоимость аренды жилья не изменилась. Она по-прежнему равна небольшой зарплате человека с высшим образованием, – говорит Наумов. – То же и сейчас. Так что недвижимость – это самая стабильная история».
С коллегой согласен и директор ООО «Ростов-Девелопмент» Игорь Мищенко. «Даже несмотря на то, что продажи в среднем по Ростову упали на 30 %, хотя у кого-то и в три-пять раз, самыми ликвидными остаются квартиры небольших площадей с невысокой стоимостью сделки. Чуть более быстрыми темпами будет расти цена на хорошее, штучное жилье, но продать его будет сложнее», – уверен Мищенко.
При этом с торговой недвижимостью ситуация сложнее, продолжает Геннадий Наумов, – в ней надо хорошо разбираться. Форматы торговли меняются быстро, и то, что было популярно у покупателя (значит, и арендатора) раньше, теряет привлекательность в новых условиях. «Сейчас в ходу три формата, – говорит глава ЦН «Нирлан». – Это, в первую очередь, «магазин у дома», куда можно сбегать и что-нибудь быстро купить. Раз в неделю это супермаркет и раз в три недели – гипермаркет. Вся остальная торговля просто вымирает. Что касается коммерческой недвижимости, то там высокие арендные ставки, да. Но и другая проблема – падение в экономике сильнее сказывается на цене аренды. Начались какие-то сложности, и люди уходят».
Вообще говоря, в глобальном смысле инвестировать в Россию сейчас невыгодно, считает председатель совета директоров консалтинговой группы «Бизнес» Ярослав Кошелев. «У нас сейчас в стране власти реализуют политику, направленную на сведение темпов инфляции к 4–5 % уже в текущем году, – рассуждает он. – Такая сверхзадача. Какой вывод мы делаем? Инвестировать невыгодно. Невозможно показывать доходность в 25–30 % при инфляции в 5 %. И все это еще на фоне сильного оттока капитала».
По мнению Ярослава Кошелева, через несколько лет спрос на недвижимость и автомобили в России серьезно сократится. «Согласно официальной статистике, на протяжении 17 лет – а именно с 1993 по 2009 год – у нас был отрицательный прирост населения. То есть к 2020 году трудоспособное население сократится где-то на 10 млн человек. А экономически активное, которое производит добавленную стоимость и способно покупать недвижимость, – еще сильнее, на 12–15 млн. Таким образом, падение спроса произойдет естественным путем», – подсчитывает эксперт.
И тем не менее даже в этих условиях есть смысл вкладываться в недвижимость, считает Кошелев. Несколько факторов влияют на подобное решение. В частности, около месяца назад правительство объявило о поэтапном запрете на привлечение застройщиками средств на основании долевого участия. «Конкретные решения будут позже, но тренд понятен – власти пытаются решить проблему обманутых дольщиков радикально, отменой долевки в принципе, – комментирует Кошелев. – Кроме того, с 1 октября 2015 года повышаются требования к страховщикам строительства, они должны будут иметь не 400 млн, как раньше, а один миллиард. Понятно, что государство расчищает рынок перед грядущим приходом на него по условиям ВТО иностранных страховых компаний. Но в результате цена страховки повысится. Этот рынок монополизирован, и всего несколько компаний в стране способны страховать строительство». Наконец, добавляет эксперт, с 1 сентября 2015 года ужесточается порядок так называемого «снятия самозастроя». Государство фактически убивает сектор коттеджного строительства, который составлял конкуренцию как раз таки высоколиквидным маленьким квартирам. Все эти факторы приведут в итоге к увеличению стоимости жилья на первичном рынке. И это, безусловно, интересно с точки зрения инвестирования, говорит Кошелев.
В оценке привлекательности коммерческой недвижимости эксперт соглашается с Геннадием Наумовым: «Сложная тема». Даже несмотря на то, что в Европе и США сейчас бум продаж именно коммерческих площадей. «У нас до сих пор не установлено законодательно, что такое нежилое помещение, – комментирует Ярослав Кошелев. – Но уже осенью должен быть рассмотрен законопроект, в котором этому предлагается дать объяснение. И здесь очень сильно пострадает одна схема: застройщики часто продают в подвалах и цоколях новых домов маленькие помещения. Из них потом делают магазинчики, пивные и т. д. Если новый закон введут, все подобные помещения станут имуществом многоквартирного дома автоматически. Так что вкладываться в цоколи не рекомендую. С другой стороны, с уходом таких маленьких помещений с рынка спрос на дешевые торговые и офисные метры повысится».
Еще один объект для инвестиций – это земля, продукт, который, по известному выражению, «больше никто не производит». До 2018 года в России действует дачная амнистия. И спрос на земельные участки для индивидуального строительства сейчас весьма высок. Многие горожане пытаются построить и без проволочек зарегистрировать жилой дом, говорит глава консалтинговой группы «Бизнес». Это влияет на ликвидность. Но важно учитывать временной фактор – действие амнистии закончится через три года. Кроме того, с весны текущего года фактически действует земельный кодекс в новой редакции, продолжает Кошелев. Существенно упростилось получение в собственность государственных и муниципальных земель в ИЖС. Пока что идут только единичные сделки, механизм толком не запущен. Но уже в 2016 году муниципалитеты начнут активно продавать землю, уверен эксперт. Соответственно, их стоимость начнет снижаться.
Наконец, пристальное внимание стоит обратить на рынок FOREX, считает Ярослав Кошелев. С октября 2015 года вводится его серьезное нормативное регулирование. «Государство наконец-то обратило внимание на этот немаленький уже сегмент. До настоящего времени все инвестиции на FOREX даже не пользовались судебной защитой. В судах говорили: «FOREX – это игра, а игры и пари у нас не подлежат судебной защите». Но ситуация меняется. Дилеры FOREX становятся участниками саморегулируемых организаций и попадают под контроль Центробанка. Соответственно, инвестиции становятся защищенными. Мы предполагаем, что с 2016 года на данный рынок придет дополнительный капитал. А у нас в стране устроено так: где капитал, там и доходность», – заключает эксперт.
Артем Иванов