Строительный рынок в России начал падать вместе с покупательской способностью населения, инвестициями девелоперов и ценами на недвижимость. В денежном выражении объемы работ за четыре месяца сократились на 3,3 %, до 1,36 трлн рублей, а ввод жилья снизился на 14,3 %. Аналитики прогнозируют дальнейшее падение, несмотря на призывы властей приобретать жилье. Подробнее – в материале «ФедералПресс».
Объем строительных работ в России в январе – апреле 2016 года, по данным Росстата, сократился на 3,3 %, до 1,36 млрд рублей. За четыре месяца построено 20,3 млн квадратных метров жилья – на 14,3 % меньше показателей аналогичного периода прошлого года. Эксперты объясняют отрицательную динамику снижением доходов населения (на 4,7 % в первом квартале) и осторожностью девелоперов в инвестировании в новые проекты, прогнозируя дальнейшее падение рынка.
«При условии сохранения за весь 2016 год такой величины отставания в России будет введено в строй порядка 73 млн кв. м жилья. Но спрос на приобретение жилья не восстанавливается из-за сохранения прежней денежно-кредитной политики и, соответственно, сохранения негативной ситуации на рынке труда», – отмечают эксперты аналитического агентства RWAY. Таким образом, ввод жилья по итогам года может снизиться почти на 13 %.
Аналитики также указывают на негативный для большинства застройщиков процесс замены института долевого строительства на институт проектного финансирования. По их мнению, это способствует сокращению числа новых проектов. Кроме того, девелоперы могут столкнуться с удорожанием строительных материалов, по прогнозам RWAY рост может составить от 5 до 25 %, что приведет к увеличению себестоимости строительства до 15 %.
Рейтинговое агентство строительного комплекса (РАСК) называет одним из сдерживающих факторов для девелоперов доступ к кредитам. «С одной стороны, у строительных компаний снизились возможности и желание получения кредитных средств, ввиду того что заемные средства стали более дорогими. С другой стороны, сами финансовые структуры расценивают строительную отрасль как высоко рисковую, из-за чего опять же поднимаются ставки по кредитам. Причина снижения доверия банков к строительному сектору видна при рассмотрении данных о структуре задолженности строительных компаний перед банковским организациями. За два года доля просроченной задолженности в структуре общей задолженности возросла в четыре раза: с 5 % по состоянию на начало 2014 года до 18–20 % по состоянию на конец первого квартала 2016 года», – сообщили в РАСК.
Как подчеркнули собеседники «ФедералПресс», отрасль по многим показателям продолжает снижение, начатое в 2013 году. «На текущий момент отрасль поддерживается за счет жилищного строительства и стимулирования спроса со стороны населения. Однако ввиду снижения реальных доходов населения имеется риск заметного снижения величины внутреннего спроса в среднесрочной перспективе. При этом, учитывая постепенное снижение объема портфеля проектов, в том числе объектов жилищного строительства, а также снижение общего объема заказов на последующие периоды, стоит ожидать снижения всех основных показателей деятельности компаний и в целом строительной отрасли по итогам года на 20–25 %», – отметили аналитики.
Несмотря на общее падение спроса на жилье и ухудшение уровня жизни населения, в первом квартале выросли показатели ипотечного кредитования. Согласно данным ЦБ, в первые месяцы года банки увеличили объем выданных кредитов в рублях почти на 49 %, до 323,1 млрд рублей, или 188,3 тыс. займов со средней ставкой 12,5 %. Число сделок с жилой недвижимостью, по данным АИЖК, снизилось на 9 %, за три месяца было зарегистрировано 718,4 тыс. прав собственности физлиц. Доля сделок с ипотекой в сравнении с прошлогодним периодом снизилась на 2,2 п. п. и составила 19,8 %.
Эксперты связывают это с опасениями населения в части продления ипотечных субсидий государства и снижением стоимости жилья, но не видят дальнейших предпосылок к увеличению спроса вопреки призывам властей приобретать жилье, хотя прогнозируют дальнейшее падение цен.
Ситуация связана и с переизбытком предложения на рынке из-за активного ввода в эксплуатацию нового жилья в прошлом и позапрошлом году, отмечает финансовый аналитик группы «Финам» Тимур Нигматуллин. Среди прочих негативных факторов он называет обвал рынка аренды, рост фискальной нагрузки на владельцев недвижимости из-за переоценки ее кадастровой стоимости, введение платежей за капремонт многоквартирных домов.
«Я ожидаю, что в 2016 году вышеозначенные тенденции в целом получат продолжение. Даже с учетом прогнозируемого плавного восстановления рынка во втором полугодии слабые показатели первых двух кварталов позволяют предположить небольшой спад в целом по году на строительном рынке из-за сокращения инвестиций, в том числе девелоперов в новые проекты на рынке жилой недвижимости», – сказал Нигматуллин.
В целом, рассуждает эксперт, в 2016 году рублевые цены на жилую недвижимость останутся неизменными. В реальном выражении (с корректировкой на инфляцию) снижение составит до 7–9 %. «Инвестиции в недвижимость сейчас явно не выглядят привлекательными, и инвесторы скорее предпочтут депозиты в банках», – считает Нигматуллин.
Вместе с тем государство продолжает стимулировать рынок льготами: так, Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) сегодня объявило о снижении ставок по займам на приобретение квартир в новостройках на 0,35–0,85 п. п. в зависимости от размера первоначального взноса, но с сохранением вычетов для отдельных категорий граждан при покупке строящегося жилья.
Также власти заявляют, что сейчас в России «лучшее время для покупки жилья». «Цены на жилье эконом-класса стоят и не растут», – подчеркнул накануне первый вице-премьер Игорь Шувалов. Спрос подогревает и ценовая ситуация: по данным АИЖК, средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке жилья в первом квартале составила 53,4 тыс. рублей (-2 %), тогда как на вторичном – 55,3 тысячи. Как отмечают в агентстве, перераспределение спроса на первичный рынок способствовало стабилизации цен на новостройки в номинальном выражении. В реальном выражении за вычетом инфляции снижение цен продолжается в обоих сегментах рынка.
В апреле исполнительный директор Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК) Вячеслав Строкань на заседании профильного комитета «Опоры России» сообщил о возможном образовании дефляционной спирали на рынке жилья. «С течением времени запускается самоподдерживающий механизм и замкнутая цепочка: снижение спроса – снижение цен – появление ожиданий у населения касательно следующих понижений цен – снижение спроса – и т. д.», – сказал Строкань. Он отметил, что в этой связи жилищное строительство «может стать действительно драйвером роста всей строительной отрасли».