Как в сложных экономических условиях меняется рынок жилья и политика застройщиков? И что сегодня представляет из себя доступное жилье экономкласса в Тюмени? Эти вопросы обсудили сегодня в Тюмени чиновники, представители строительной отрасли и аналитики в рамках круглого стола, организованного пресс-центром «ФедералПресс».
Как отметил заместитель начальника Главного управления строительства Тюменской области, на сегодняшний день в продаже находится порядка 33 тысяч квартир. Из них 14,5 тысячи – на первичном рынке. Тренды таковы, что покупатель все больше склоняется к предложению на вторичном рынке, чтобы получить уже готовое жилье без дополнительных вложений в ремонт.
«Застройщики провели ревизию того, что они строят, чтобы соотнести свое предложение с тем, что востребовано на рынке. И переориентировали проекты в интересах покупателя, – заметил Басов. – Где-то это отразилось на площади квартир, где-то – на концепции жилого комплекса в целом».
Он напомнил, что в 2016 году в регионе построено более 1,6 миллиона квадратных метров жилья. Это меньше, чем в рекордном 2015-м (более 2,1 миллиона), но тоже серьезное достижение на фоне сложностей, которые испытывает отрасль. На 2017 год запланированные объемы составляют 1,4 миллиона квадратных метров жилья. По словам Андрея Басова, уже сейчас в процессе возведения либо получения разрешений на строительство находится порядка 2,5 миллиона квадратных метров, поэтому сомнений в том, что план будет выполнен, у ГУСа нет.
Застройщики действительно уловили тенденции к смещению покупательского спроса в сторону недорогих квартир, подтверждает исполнительный директор компании «Сибстройсервис» Павел Юрочкин. «Мы еще в 2014 году провели исследование на эту тему, задав потенциальным клиентам два ключевых вопроса: какое жилье вы хотите и что вы можете реально купить на имеющиеся деньги. Если на первый вопрос в основном отвечали с размахом и фантазией, то при ответе на второй все в основном вращалось вокруг цифры в миллион рублей. В результате мы приняли решение запустить проект жилого квартала «Москва» с квартирами стоимостью до миллиона площадью до 20 кв. м. И получили повальный спрос – в среднем продавали по 134 квартиры в месяц. Примечательно, что квартиры экономкласса площадью 16–17 кв.м покупают не только студенты, для которых это первое собственное жилье, но и люди пожилого возраста», – говорит Павел Юрочкин. Сейчас основная задача при реализации подобных проектов – понижать себестоимость строительства и расширить ассортимент жилья внутри сегмента «эконом».
Этим путем идет и группа компаний «ЭНКО». Сейчас застройщик реализует сразу несколько объектов, где в основном представлены компактные одно- и двухкомнатные квартиры. «Мы уже в 2014 году начали понимать, что в ближайшее время проблемы с платежеспособностью возникнут даже у представителей среднего класса, и они также начнут склоняться к предложениям экономкласса», – говорит директор по продажам ГК «ЭНКО» Андрей Скосырский. – В то же время спрос на жилье класса комфорт, квартиры от 90 квадратов тоже не исчез. Но таких объектов, конечно, на рынке существенно меньше.
Повышение интереса к дешевым квартирам на фоне сокращения рынка жилья в целом отмечают и аналитики. Как сообщил генеральный директор студии продаж «UP ConsAllt» Андрей Панасюк, продажи жилой недвижимости в России сократились с 85,3 миллиона квадратных метров в 2015 году до 79,8 в 2016-м. Однако доля жилья экономформата выросла с 37 до 48 миллионов квадратов. Как отмечает эксперт, факторы роста популярности этого сегмента очевидны. Это сокращение реальных доходов населения, распространение господдержки ипотеки на кредиты объемом до 3 миллионов рублей, стремление собственников сэкономить на ремонте, содержании жилья и оплате услуг ЖКХ. Еще один момент, который влияет на рынок, – естественный прирост численности населения, в том числе за счет увеличения продолжительности жизни.
«Само по себе это хорошо. Но с точки зрения рынка это создает следующую ситуацию. Раньше, когда семья росла, то можно было условную «трешку» разменять на две однокомнатные квартиры, где в одной жили бы бабушка с дедушкой, в другой – новая семья. Сегодня трехкомнатную квартиру уже приходится продавать так, чтобы хватило на три однокомнатных, потому что подросли внуки, которые тоже хотят свое жилье и свою семью. И в такой ситуации люди могут позволить себе только жилье экономкласса. И многих это устроит. Потому что молодой семье пока большая квартира ни к чему, а бабушка с дедушкой не готовы много платить за коммунальные услуги. Вот так часто и решается квартирный вопрос», – говорит Панасюк.
Как заметила и. о. гендиректора ООО «Стройинвест» Наталья Двизова, кто-то уже успел определить жилые комплексы экономкласса как гетто для бедняков. Но эксперты с этим не согласны, говорит она. Более того, подобный формат квартир широко распространен в развитых странах, таких как Франция, Япония и другие. И никто не относится к ним как к непрестижному жилью. Просто у каждого продукта своя целевая аудитория. «Мы следим за всеми жилыми комплексами, в том числе экономкласса. И многие из них вовсе не выглядят как гетто. Это вполне привлекательные условия жизни, уютные меблированные студии, красивые фасады, хорошая инфраструктура», – говорит Наталья.
Свою оценку дали и известные российские урбанисты. Так, Свят Мурунов, который часто бывает в Тюмени, заметил, что обилие доступного жилья на рынке позволяет обеспечить быстрый прирост населения. Но в этом есть и проблема: в основном это люди с низкой покупательской способностью и, соответственно, высокими социальными запросами. В этой ситуации важно достичь баланса между объемами ввода жилья и количеством создаваемых в регионе рабочих мест, чтобы обеспечить платежеспособность граждан.
«В то же время с точки зрения молодежи жилье площадью 16–17 квадратов – это нормально, потому что большинство из них домой приходят только для того, чтобы поспать, – замечает Наталья Двизова. – Для всего остального нужно создавать вокруг них активное социальное пространство. Кроме того, и это заметно по тенденциям в Европе, молодежь предпочитает иметь жилье в формате Open space. То есть это должны быть некие модули, с помощью которых можно видоизменять жилое пространство, даже если оно очень небольшое. Но пока ни застройщики, ни наши мебельные производители не готовы полноценно работать в этом направлении. Пока это слишком дорого для «эконом». И здесь есть куда двигаться».
Одна из проблем жилья экономкласса в Тюмени в том, что из-за дороговизны земли в центре городе подобные проекты можно реализовать только на окраинах. Чтобы они все же не напоминали гетто, необходимо создавать вокруг них полноценную инфраструктуру, заключила эксперт.
Андрей Басов предостерег застройщиков от стремления окончательно уйти в экономсегмент и не строить жилье другого уровня. У покупателей в любом случае должен быть выбор – по площади, исполнению, планировкам и так далее.
«И хорошо, что у нас есть жилье разного класса. Хочешь – кирпич, хочешь – панель или монолит. Важно, чтобы каждый застройщик искал свою нишу, знал, как преподносить покупателю тот или иной объект, чтобы не терять спроса. Если все кинутся строить жилье по 18 метров, то на рынке возникнет дисбаланс. Хорошо, что кто-то находит себя в экономклассе. Но и интересы тех, кто может позволить себе квартиру более высокого уровня, не должны пострадать», – подытожил Андрей Басов.