Практически каждую осень жители крупных (и не только) городов в России делятся на два лагеря – счастливцы, в дома которых подали тепло до наступления заморозков, и те, кто по каким-либо причинам продолжает мерзнуть в холодных квартирах при минусовой температуре за окном. Обвинения по этому поводу нередко звучат в адрес управляющих организаций, но кто на самом деле должен ответить за холод в домах и что следует предпринять в первую очередь? Подробности – в материале «ФедералПресс».
Проблема «холодных квартир» возникает при старте каждого отопительного сезона во многих городах России. Напомним, законодательно определено, что при условии устойчивой среднесуточной температуры воздуха ниже +8°C в течение пяти суток, коммунальные службы должны обеспечить подачу тепла не позднее шестых суток в соответствии с установленными температурными нормами. Соответствующая норма прописана в Постановлении Правительства РФ от 6 мая 2011 г. № 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов».
«Виноваты ли коммунальные службы и генерирующие компании в «холодных квартирах»? На этот вопрос можно ответить однозначно – нет. График первоочередного подключения социальных объектов: школ, детских садов, больниц и т.д. находится не в их ведении. Кроме того, коммунальные службы и МЧС прекрасно осознают и реагируют на опасность увеличения потребления бытового газа для обогрева помещений и нарастающей нагрузки на электросети в связи с использованием временных электрических отопительных приборов, – прокомментировал ситуацию «ФедералПресс» кандидат экономических наук, доцент Московского финансово-юридического университета (МФЮА), ответственный редактор международного научно-практического журнала «Маркетинг и логистика» Александр Арский. – Определенно, что ни управляющая компания, ни товарищество собственников жилья не влияют на подачу тепловой энергии, районы города подключаются в соответствии с графиком ТЭЦ (Теплоэлектроцентраль), от ТЭЦ, для снижения давления теплоноситель подается на насосно-перекачивающую станцию, обеспечивающую нормативное давление в трубопроводной системе, далее теплоноситель поступает в центральный тепловой пункт, откуда теплоноситель поступает непосредственно потребителям теплоэнергии».
Такой алгоритм подачи теплоносителя от ТЭЦ до насосно-перекачивающий станции и до центрального теплового пункта не предусматривает задержек теплоносителя на каком либо этапе. Иными словами если «тепла нет», то оно не поступило с ТЭЦ, как с генератора тепловой энергии и, таким образом, технически задержка подачи тепловой энергии является ответственностью ТЭЦ.
Отметим, что в соответствии с законом, готовность системы к подаче тепловой энергии с ТЭЦ, устанавливается задолго до наступления теплового сезона, т. е. «сани готовят летом». В новом Постановлении Правительства РФ от 10 мая 2017 года № 543 «О порядке оценки готовности субъектов электроэнергетики к работе в отопительный сезон» предусмотрен поэтапный переход на мониторинговую модель оценки готовности субъектов электроэнергетики к работе в отопительный сезон. Данные о состоянии объектов электроэнергетики будут поступать и обрабатываться на постоянной основе в автоматическом режиме в рамках существующих в энергетике систем отраслевой отчетности.
«Не стоит винить ни ТСЖ ни УК в задержке старта отопительного сезона, даже в случае полного отсутствия платежей со стороны собственников жилья за потребленную тепловую энергию, тепловая энергия будет подана в жилые комплексы в полном объеме, так как в данном вопросе превалирует не экономический, а социальный фактор. Однако платить за услуги ЖКХ нужно вовремя!», – отмечает Александр Арский.
Почему замерзает Урал
Как ранее сообщал «ФедералПресс», на Среднем Урале начало отопительного сезона в этом году представило собой удручающую картину. Даже энергетики признали, что оно стало самым неудачным за последние годы из-за большого количества летних перекладок. Отопление во многих домах и ряде соцобъектов появилось позже, чем выпал первый снег.
«Причиной являются пусковые дефекты – повреждения, которые обнаруживаются в процессе подключения к теплу. Каждый город испытывает такие повреждения», – рассказала экспертному каналу пресс-секретарь «Екатеринбургской теплосетевой компании» Светлана Тимченко.
Проблемы с подключением к теплу отмечены и в соседних регионах. Так, чиновникам Копейска грозит уголовное дело за срыв отопительного сезона. Как сообщила пресс-служба прокуратуры Челябинской области, материалы прокурорской проверки, проходившей в начале октября, уже направлены в следственные органы: «Должностными лицами администрации Копейска не обеспечена надлежащая подготовка к отопительному периоду, тем самым нарушено право граждан на получение коммунальных услуг».
Аналогичная ситуация регулярно наблюдается и в Курганской области. Несмотря на то, что в городах Зауралья перед очередным отопительным сезоном создаются и работают штабы по подготовке к зиме, проблемы возникают ежегодно, В т.ч. есть сложности во взаимоотношениях УО (управляющих организаций) и поставщиков тепла.
«На штабе можно совместно решать проблемы. Как правило, вопрос стоит только по опрессовке домов и запуску тепла. Все остальные проблемы даже не рассматриваются (утепление, остекленение, двери, входы в подвалы и пр.). Особые сложности у домов без управления или на так называемом непосредственном управлении. Этого быть не должно, но порядка 200 домов в Кургане именно таких. Администрация никаких мер не принимает и не хочет принимать, вот у этих домов и возникают проблемы. Далее идут проблемы старых домов, которые требуют капитального ремонта системы или вложения значительный средств в текущий ремонт. Как правило, нет ни того ни другого, – рассказал нам председатель правления КОО «Общественный контроль ЖКХ», председатель общественного совета при ГЖИ Челябинской области Иван Камшилов. – Последние два года возникают проблемы с незаконченным капремонтом, дальше их будет больше. Какой-то сложившейся системы контроля нет. Можно, конечно, прийти на штаб и совместными усилиями решить проблему, но это делают единицы. На горячие линии невозможно дозвониться, а в департаментах ответственные сотрудники не берут телефонные трубки».
По мнению эксперта, главная причина проблем кроется в общей безответственности и безнаказанности. Есть серьезные претензии и к ресурсоснабжающим организациям.
«Никто никогда не был наказан. В Кургане половина домов – 761 не имеет теплосчетчиков. Один день без тепла дает сотни тысяч прибыли ресурсопоставляющей организации. В среднем идет задержка от недели до двух. Конечно, можно пересчитать и вернуть деньги. Но для этого каждый должен пойти в суд. Ни разу за последние 12 лет не вернули за задержку тепла ни копейки. Можно было бы сделать это официально, установить ставку перерасчета, но все против. Имею в виду депутатов, чиновников и энергетиков. Я на городской Думе предлагал сделать перерасчет, но даже слышать об этом не захотели. Также нужно требовать выполнения закона об энергосбережении и установке теплосчетчиков. Не получили тепло, так хотя бы не будете за это платить. Но это опять же жители каждого дома должны идти в суд. Мы в своем доме еще в 2013 году провели собрание, приняли решение установить теплосчетчик, но смогли установить только в октябре 2016 года», – отметил в беседе с корресондентом «ФедералПресс» кандидат экономических наук Иван Камшилов.
Как правильно готовить «сани» к зиме
Жилые помещения по умолчанию должны быть обеспечены минимальным набором коммунальных услуг, считает ряд экспертов. В определении тарифов на коммунальные услуги и в процессе оказания услуг собственники практически не участвуют. При этом пользователями коммунальных услуг являются все пользователи помещений дома на равных основаниях.
«Уже не однажды мы говорили о безграмотности термина «Содержание и ремонт». Экономически содержание здания (СЗ) не может не включать в себя и ремонт здания. Упоминание в одном контексте общего и частного – элементарная логическая ошибка. Все равно, что сказать: «Автомобиль и колеса». Напомним мировую практику использования термина «управление» (property management). В отличие от эксплуатации (facility management), управление – это, в основном, экономическая сторона вопроса, контроль финансов был и остается главным критерием управления зданием. Эксплуатация включает в себя ТО, клининг, благоустройство и т.п. То есть, и логически, и экономически СЗ = У+Э», – высказал нам свою точку зрения преподаватель Института отраслевого менеджмента РАНХиГС Сергей Белолипецкий.
Согласно схеме, собственники помещений могут сами формировать комплекс услуг по содержанию здания, равно как и определять его стоимость (торг при заключении договора). Однако в большинстве российских многоквартирных домов (МКД) до сих пор не сформирован Заказчик этой услуги, исключение составляют только ТСЖ и ЖСК (фальшивые ТСЖ и иные криминальные случаи мы не рассматриваем).
Номинальный заказчик услуги – сообщество собственников помещений имеет реальную возможность управления услугой СЗ только посредством принятия решений на общем собрании. Оперативное управление этой услугой возможно лишь при наличии уполномоченного лица – профессионального заказчика услуг.
Именно такую схему реализуют, к примеру, садовые товарищества. Правление потребительского кооператива и его председатель, несомненно, становятся полноценным Заказчиком услуг. Институт Совета дома (включая председателя Совета) – очевидная полумера, так как в этом случае нет возможности оперативного управления заказом, нет финансового управления или иного воздействия на процесс оказания услуги. Фактически повсеместное применение к услуге содержания здания муниципальных тарифов приводит к пассивности собственников, считают аналитики.
«Беда в том, что кажущаяся дешевизна и простота приводит к достаточно быстрому (по меркам существования недвижимости) снижению капитализации здания и потребности в капитальном ремонте. По практике Подмосковья – дома, к которым применяется муниципальный тариф, через 30-40 лет своего плачевного содержания приходят в совершенный упадок, и сборы на капитальный ремонт не приводят к радикальному решению вопроса. Дома, построенные 10 и 20 лет назад, в которых собственники создали ТСЖ, ЖСК и наладили нормальное содержание дома, применяя иногда тариф на 3-5 рублей выше муниципального, – такие дома в капитальном ремонте абсолютно не нуждаются, – подчеркнул Сергей Белолипецкий. – В нашей сфере, к сожалению, далеко не всегда связи Заказчика и Потребителя имеют прозрачный и безоблачный характер. Только там, где сформирован и успешно действует потребительский кооператив (ТСЖ, ЖСК, ГСК, СНТ) эти взаимоотношения близки к идеальным. Собственно говоря, создание потребительского кооператива (товарищества) – это и есть необходимое и достаточное условие единения экономических интересов Заказчика и Потребителя при оказании услуг сложного/коммунального характера».
Исходя из вышесказанного, можно сделать вывод, что только официальная регистрация многоквартирного дома как обособленного объекта недвижимости, формирование на этой основе юридического лица (УО, УК, ТСЖ, ЖСК, ГСК, СНТ) и одновременно формирование института профессионального Заказчика услуг позволит создать действенный механизм контроля оказания услуг и навести долгожданный порядок в отрасли.
Фото: pixabay.com и из архива ФедералПресс