«Хочу купить домик у моря за два миллиона рублей» – это самый популярный запрос, поступающий в агентства недвижимости в Севастополе. Однако, за такую сумму максимум, на что можно рассчитывать – однокомнатная квартира на вторичном рынке. В июльском рейтинге обнародованном РИА Рейтинг, Севастополь находится в аутсайдерах по доступности приобретения жилья и занимает 82-е место из 84 регионов страны. По данным авторов исследования, из-за довольно высоких цен на жилье среднестатистическим семьям в Севастополе на «двушку» придется копить более 13-ти лет. По оценкам риелторов, 6 % сделок недвижимости в санкционном регионе приходятся на граждан Украины. Кто и зачем покупает квартиры в Севастополе – разбирался «ФедералПресс».
А на что хватит?
«Хочу купить домик у моря за два миллиона рублей» – это первый и самый популярный запрос, с которым люди, особенно с материковой части России обращаются в агентства недвижимости Севастополя, рассказала директор АН «Мультидом» Наталья Массальская. «Но когда начинаем разбираться, что на два–три миллиона на домик не тянем, приобретаем квартиру», – отметила она.
За указанные выше два миллиона риэлторы могут предложить только садовый домик (и не факт, что в пригодном для проживания состоянии) в одном из товариществ (а это без прописки) и до моря еще придется добираться. Цена за небольшой, но современный дом, стартует от 6–7 млн рублей. Так что у тех, кто решит обзавестись собственным жильем в Севастополе, в кармане должно быть от полутора миллионов рублей – на простенькую студию, а от двух миллионов стартует цена за «однушку», в которой еще предстоит сделать ремонт. На эти деньги покупателю предложат вариант явно не у моря и далеко не в престижном районе. «Более того, это не перспективное жилье», – признаются риелторы. В основном покупатели предпочитают если не новостройки, то квартиры в уже сданных домах у владельцев, которыми они не понадобились. Эти квартиры особенно в цене. Стоимость однокомнатной – от двух миллионов поддержанная, от трех миллионов – за новую, двухкомнатная обойдется от трех миллионов поддержанная, от четырех миллионов – за новую, цена новой трехкомнатной квартиры варьируется от 4,5 до 5 млн.
«Половина звонков из материковой России, если не «домик у моря», то запрос идет на новостройку. Люди привыкли уже к ипотекам, надежным застройщикам, поэтому первая мысль – купить новую квартиру», – говорит Масальская. При этом покупатели все меньше интересуются объектами, расположенными в центре города, но есть и такие, которые рассматривают исключительно исторические дома. Эксперты говорят – несмотря на то, что покупателей на эту недвижимость стало меньше, владельцы квадратных метров не снижают цены. «Если в новостройке в спальном районе средняя цена 55–60 тыс. рублей за квадратный метр, то в центра города меньше ста даже не заходи – это не сравнимые цены. Продавцы в центре ждут своих покупателей и любители покупают», –говорит эксперт.
Цена за четырехкомнатную двухуровневую квартиру в центре общей площадью 140 кв. м. начнется от 28 млн рублей. Шестикомнатная двухуровневая квартира площадью 220 кв. с видом на Херсонес Таврический стоит более 50 млн рублей. Элитных предложений в регионе не так много, да и они не пользуются спросом. Риэлторы говорят, что продать такую квартиру весьма затруднительно, потому что в этом ценовом диапазоне уже можно приобрести собственный дом с лужайкой и приусадебным участком.
Кто покупает
Пик сделок недвижимости пришелся в Севастополе на конец 2014–2015 годы. Специалисты объясняют это интересом жителей центральных и «холодных» регионов России. Люди из Москвы, Санкт-Петербурга, а также Сибири, Дальнего Востока, Камчатки и Магадана решили переехать в Севастополь – половина из тех, кто покупает жилье их этих областей нацелены на постоянное место жительства в городе, остальные берут жилье под дачи или впрок – «на пенсию». Эта категория закрывает 38 % сделок.
Популярная в Советском Союзе сделка по обмену квартир востребована и сегодня, специализированные сайты вмещают множество подобных предложений, однако если это не Москва, Санкт-Петербург или Сочи, один к одному провернуть сделку не удастся – за севастопольскую квартиру придется доплачивать, отмечают специалисты по недвижимости.
А вот украинские собственники севастопольских квартир не спешили расставаться с квадратными метрами, говорит Наталья Массальская. «Украинцы, которые покупали здесь жилье для отдыха, ничего с ним не делали – это сейчас они начинают подумывать как продать или сдать квартиру. Те, кто по политическим или иным соображениям переезжал на Украину, не обязательно продавали в Севастополе жилье, оставляли квартиры закрытыми, уезжая «на разведку» – посмотреть приживется там или нет. На сегодняшний день 6 % сделок – это жители Украины, которые обращаются к нам за приобретением квартиры в Севастополе. Но это немного. Сейчас я говорю о покупателях из Киева и Харькова, «донецкие» приезжают, покупают, живут», – говорит Масальская.
Основные покупатели – это жители Крыма и Севастополя (более 55 % сделок). Риелторы говорят, что это – основная аудитория, на которую рассчитана вся реклама. «Люди сейчас активно берут ипотеки – система заработала, банки активно кредитуют, а у нас много ипотечных сделок. Кроме того, есть материнский капитал, сертификаты. Молодые семьи, многодетные получили к концу года сертификаты «Жилище» и спешат их реализовать», – говорит Массальская.
Дешеветь пока не будет
Стоимость квадратного метра на вторичном рынке недвижимости Севастополя, утверждают эксперты портала Domofond.ru, поползла вниз. Во втором квартале средняя стоимость квадратного метра в Севастополе составляла 81 тыс. 511 рублей, за три месяца она снизилась на 0,8 % и составила 80 тыс. 844 рубля. В среднем по стране стоимость квадратного метра снизилась на 0,6 % по сравнению с предыдущим кварталом.
Наталья Массальская охарактеризовала рынок недвижимости в Севастополе как «активный», она прогнозирует, что стоимость квадратного метра может увеличиться «после окончания экономического кризиса» и предположила, что это произойдет к 2022 году. «До этого периода стоимость не увеличится. Крымский мост, которого все ждут, и некоторые продавцы надеются, что увеличится стоимость квадратного метра, я это мнение не разделяю. Мост даст нам возможность дешевле завозить стройматериалы, возможно, что стоимость квадратного метра увеличится. На цену также может повлиять конкуренция, а она появится, когда город примет генеральный план и будут выделять земли под строительство – зайдут новые застройщики, и у наших компаний, которые держат цену за квадратный метр, появится конкуренция», – отметила она.
Заметим, что согласно данным Севастопольстата, на строительном рынке сейчас наблюдаются негативные тенденции, связанные с сокращением объемов ввода жилья. Так, за период с января по сентябрь 2017 года сдано в эксплуатацию 79 тыс. 033 кв. метров жилья против 115 тыс. 603 кв. метров за аналогичный период прошлого года. Также напомним, что в начале года в Севастополе декларировалась легализация старых «украинских» строек. Тогда, по словам директора департамента архитектуры и градостроительства Александра Моложевенко, речь шла о 40 домах. Основной проблемой домов с высокой степенью готовности, но не сданных в эксплуатацию, является отсутствие оформленных должным образом земельных участков или несоответствие виду разрешенного использования. Добавим, что что в «Стратегии–2030», коэффициент доступности жилья должен уменьшиться с 6,2 года до 3,0 года, а количество ежегодного прироста сданных жилых площадей должно достигнуть 400 тыс.