Российские власти продолжают биться над решением проблемы – как предоставить жилье обманутым участникам долевого строительства. Масштабы впечатляют. Сами дольщики уверяют, что пострадавших от недобросовестных компаний не менее трех миллионов человек. Но официальная статистика показывает цифру в сто раз меньшую: в реестре Минстроя значится 36,6 тыс. человек. О самых интересных региональных практиках – в материале «Федерал Пресс».
Ситуация с обманутыми дольщиками стала особенно острой летом прошлого года, на митинги вышли сотни тысяч человек по стране. Чтобы решить проблему кардинально, Владимир Путин поручил разработать «дорожную карту», которая позволит постепенно отказаться от этой схемы строительства. С 1 июля 2019 года застройщикам запретят принимать деньги от граждан за еще не построенные квартиры. Плата за жилье от покупателей будет аккумулироваться на специальных эскроу-счетах в уполномоченных банках и храниться до завершения строительства дома. Предполагается, что так дольщики будут полностью застрахованы.
Кризис или вывод денег?
Но пока в 68 российских регионах есть те, кто пытается добиться справедливости. Справедливости ради отметим , что сейчас их проблемы решаются. Самый действенный механизм таков. Компании, достраивающей проблемный объект, дают льготы, давая ей в аренду земельный участок без торгов. На этой земле строится дом, квартиры там продаются, а на вырученные деньги идет достройка проблемного объекта. Это существенно ускорило процесс предоставления квартир обманутым людям.
Причины появления обманутых дольщиков в регионах примерно одинаковые:
Компании на этапе строительства дома собрали деньги, но квартир люди не получили, потому что возведение жилья остановилось. Причин произошедшего несколько — это как проблемы самих компаний, не рассчитавших силы, так и рыночные — например, после кризиса 2014 года стройка резко подорожала, продажи квартир упали, а банки перестали давать кредиты заемщикам, но где-то застройщики попытались банально вывести деньги.
Рассказывать обо всех случаях, наверное, нет смысла — и мы обобщили те случаи, где обманутых дольщиков больше всего или их появление было вызвано не совсем обычными факторами.
УрФО: дольщики обрушили рынок жилья
В Уральском федеральном округе самым проблемным регионом можно считать Челябинскую область. По данным министерств строительства и инфраструктуры Челябинской области, в регионе в настоящее время числится 45 долгостроев, квартиры в которых ждут порядка четырех тысяч дольщиков. Здесь два крупных проблемных объекта — это «АкадемRiverside», которую возводил «Гринфлайт» и «Чурилово Lake City» компании «Речелстрой».
С последней связана довольно интересная история. Президент РФ Владимир Путин, вылетая из Челябинска, где он находился с визитом 9 ноября прошлого года, позвонил представителю инициативной группы дольщиков строительной фирмы «Речелстрой» Елене Малининой. Разговор продолжался несколько минут и касался недостроенного микрорайона. После этого в регионе активизировалось уголовное дело против застройщика
По данным министерства строительства и инфраструктуры Челябинской области, в регионе в настоящее время числится 45 долгостроев, квартиры в которых ждут порядка четырех тысяч дольщиков. Но объекты быстро достраиваются. Так, в декабре 2017 года было сдано пять домов в микрорайоне «АкадемRiverside» для почти 1700 дольщиков, а до конца 2018 года инвестор планирует заселить всех пострадавших клиентов. Часть из них будет переселяться в дома более высокой степени готовности. В конце 2017 – начале 2018 года возобновилось строительство первой очереди микрорайона «Чурилово Lake City» компании «Речелстрой», в которой по решению суда была введена процедура наблюдения. Компания в 2017 году заморозила строительство 18 многоэтажных домов. Один из них все же удалось достроить и сдать, заселив 110 участников долевого строительства.
По данным министерства строительства и инфраструктуры Челябинской области, в регионе в настоящее время числится 45 долгостроев, квартиры в которых ждут порядка четырех тысяч дольщиков. Но объекты быстро достраиваются. Так, в декабре 2017 года было сдано пять домов в микрорайоне «АкадемRiverside» для почти 1700 дольщиков, а до конца 2018 года инвестор планирует заселить всех пострадавших клиентов. Часть из них будет переселяться в дома более высокой степени готовности. В конце 2017 – начале 2018 года возобновилось строительство первой очереди микрорайона «Чурилово Lake City» компании «Речелстрой», в которой по решению суда была введена процедура наблюдения. Компания в 2017 году заморозила строительство 18 многоэтажных домов. Один из них все же удалось достроить и сдать, заселив 110 участников долевого строительства.
Как ни странно, в Челябинске ситуация даже послужила катализатором сложных рыночных механизмов: В городе, как нигде в России средняя цена квадратного метра в новостройке ниже, чем на вторичном рынке. Многие предпочитают купить вторичку или готовый дом, чем вкладывать деньги в дома на этапе строительства. «Массового страха перед новостройками нет, потому что есть застройщики, которые обладают хорошей репутацией, и люди им доверяют пока. Но вот к договорам долевого участия люди относятся с опаской и поэтому есть смещение интереса именно в сторону готового жилья», — говорит директор по развитию ООО Риэлторская компания «Служба недвижимости» в Челябинске Денис Стукалов.
На Среднем Урале решили никого не обижать
В Свердловской области пострадавших дольщиков в официальных списках лишь чуть меньше, чем в Челябинской, но проблема для региона в целом и для Екатеринбурга не такая острая, как в Челябинске. Всего в регионе 16 проблемных объектов. Число пострадавших – 3760, по большей части это малоизвестные комплексы. В регионе решили, что в список обманутых дольщиков будут вносить не только тех, кто участвовал в долевом строительстве, но и тех, кто был членом жилищно-строительного кооператива Решена проблема самого большого ЖК: ЖК «Западный», где без жилья остались 1480 человек. Против прежнего застройщика – компании ВВК продолжается уголовное дело. При этом строительство жилых домов фактически завершено. Дома частично переданы гражданам и заселены.
Сейчас почти у всех проблемных строек в регионе уже есть новые инвесторы, а жители больше бескокоятся не о том, получат ли они квартиру, а о том, что они не получают ровно того, о чем договаривались иногда с несуществующими компаниями много лет назад. В частности, некоторые жильцы ЖК «Щербакова, 20» не согласились участвовать в обмене своих долей на квартиры в доме, построенном Свердловским агентством жилищного кредитования . Пайщики другого проблемного ЖК - «Новый Уктус», в свою очередь, недовольны темпами строительства при новом инвесторе.
Обман – удел богатых
Оценивая истории Тюменской области и автономных округов понимаешь — все же большие скандалы с долевками — это участь небогатых регионов. Например, в Тюменской области, судя по информации главного управления строительства региона, проблемных дома три. Два из них строил ПСК «Континент» в Тюмени, еще один долгострой находится в поселке Богандинский на улице Школьной. Его застройщик – ООО «ЛюМаксИнжиниринг», там от действий застройщика пострадали 18 человек. История первых двух долгостроев тянется уже порядка 20 лет. Все объекты поставлены на контроль, в том числе прокуратурой и властями области.
На сайте Службы жилищного и строительного надзора Ханты-Мансийского автономного округа – Югры опубликовано, что по состоянию на 1 февраля 2018 года в реестре обманутых дольщиков региона – девять многоквартирных домов и 126 человек. В середине прошлого года в правительстве Югры разработали и приступили к реализации регионального план-графика, который позволит найти индивидуальный подход к каждому отдельному случаю обманутых дольщиков.
Но, что особенно удивительно — в этом регионе обманутыми дольщиками становились те, кто доверил свои деньги провластным организациям. Например, в Нефтеюганске окружной фонд «Жилище» строил 20-этажный дом в центре города. Но сроки сдачи дома неоднократно переносились. В фонде поясняли отставание от графика дефектами проектной документации и недобросовестностью поставщиков строительных материалов. В отношении руководства «Жилища» было возбуждено дело об административном правонарушении по части 2 статьи 14.28 КоАП РФ («Нарушение требований законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов»).
Похожая ситуация и на Ямале, где всего чуть более ста обманутых дольщиков и не сданы два дома. Один из них, в селе Аксарка должен был быть построен в рамках целевой программы «Социальное развитие села до 2013 года». В результате ликвидации строительной компании руководитель похитил деньги и нанес ущерб бюджету автономного округа на сумму более 19 млн рублей, а пострадали четыре семьи.
Усилия власти в регионе признают даже критично настроенные общественники. Например, руководитель региональной рабочей группы Общероссийского народного фронта «Качество повседневной жизни» в Тюменской области Сергей Соловьев говорит, что самый важный момент в проблеме долевого строительства в регионе заключается в том, что власти не оставляют обманутых дольщиков один на один с их проблемами, иной раз предпринимая усилия сверх своих полномочий. «По большому счет долевое строительство – это инвестиционный проект. И власти могли бы сделать вид, что это дело касается только застройщика и дольщика и укладывается в рамки гражданско-правовых отношений. Но, к радости дольщиков и к чести правительства, в большинстве случаев решения принимаются в пользу обманутых людей.
Усилия власти в регионе признают даже критично настроенные общественники. Например, руководитель региональной рабочей группы Общероссийского народного фронта «Качество повседневной жизни» в Тюменской области Сергей Соловьев говорит, что самый важный момент в проблеме долевого строительства в регионе заключается в том, что власти не оставляют обманутых дольщиков один на один с их проблемами, иной раз предпринимая усилия сверх своих полномочий. «По большому счет долевое строительство – это инвестиционный проект. И власти могли бы сделать вид, что это дело касается только застройщика и дольщика и укладывается в рамки гражданско-правовых отношений. Но, к радости дольщиков и к чести правительства, в большинстве случаев решения принимаются в пользу обманутых людей.
Статистика говорит сама за себя – за время реализации программы по спасению граждан от недобросовестных действий застройщиков решены проблемы более 5 тысяч человек. И сейчас эта тема в регионе носит отнюдь не глобальный характер. Все проблемные дома находятся под контролем».
СЗФО: в антилидерах Питер
В реестре обманутых дольщиков Ленинградской области числится всего около тысячи человек, но это лишь официально признанные таковыми. Но и область и сама северная столица лидируют в округе по количеству обманутых дольщиков и замороженных объектов. Заметная часть нового жилья в области возводится на границе с Петербургом, а в долевое строительстве квартир там часто участвуют жители северной столицы.
Пострадавших много и официальная статистика не нравится пострадавшим дольщикам. «В начале 2018 года у нас было 47 объектов в Петербурге и Ленобласти проблемных, которые вошли в наш координационный совет, это около 35,7 тысяч семей, из них в Петербурге – 26 объектов, 16,2 тысяч семей, остальные в Ленинградской области. В Ленобласти с учетом сложнее – в основном это объекты с паевыми договорами и они по сути вообще без защиты – единственный инструмент это взыскание через суд, а когда мы начинаем судиться, деньги застройщик из компании уже вывел», – рассказала «ФедералПресс» представитель Координационного Совета обманутых дольщиков и пайщиков Петербурга и Леноболасти Елена Худякова.
При этом, по словам Елены Худяковой, цифры, которые называют чиновники, говорят о сдаче объектов, не всегда корректны. «Никто не проверяет в каком состоянии эти дома сдаются, вот в чем проблема – некоторые сдаются без сетей, как у нас в городе на Васильевском острове, в Ленобласти – наши коллеги-пострадавшие из ЖК «Красная звезда» завершали работы за свой счет», - говорит она.
Представители региональных властей согласны, что меры должны приниматься на федеральном уровне. «Просим у федеральной власти больших полномочий в организации помощи пострадавшим дольщикам – финансовых по завершению объектов, введения упрощенного порядка изъятия недостроев без процедуры банкротства и более жесткого механизма, обязывающего застройщиков вводить дома», – сказал в феврале губернатор Ленобласти Александр Дрозденко.
При этом, по словам Елены Худяковой, цифры, которые называют чиновники, говорят о сдаче объектов, не всегда корректны. «Никто не проверяет в каком состоянии эти дома сдаются, вот в чем проблема – некоторые сдаются без сетей, как у нас в городе на Васильевском острове, в Ленобласти – наши коллеги-пострадавшие из ЖК «Красная звезда» завершали работы за свой счет», - говорит она.
Представители региональных властей согласны, что меры должны приниматься на федеральном уровне. «Просим у федеральной власти больших полномочий в организации помощи пострадавшим дольщикам – финансовых по завершению объектов, введения упрощенного порядка изъятия недостроев без процедуры банкротства и более жесткого механизма, обязывающего застройщиков вводить дома», – сказал в феврале губернатор Ленобласти Александр Дрозденко.
Псков: случай всего один
В Псковской области за последнее время был только один случай с обманутыми дольщиками: при строительстве жилого дома на Индустриальной улице. Компания-застройщик «Строй-Кром» должна была сдать дом на 54 квартиры еще в середине 2015 года, сроки в течение двух лет неоднократно переносились. В финале компания оставила строительство из-за финансовых проблем. Летом председатель областного собрания Александр Котов нашел строительную компанию, которая согласилась закончить объект. В феврале 2018 года история завершилась, жильцы начали получать свидетельства о регистрации собственности.
Между тем, уже больше года продолжается конфликт между жителями города, купившим квартиры по предварительным договорам и договорам займа через подрядную организацию «Строй-СА», которая возводила объекты крупнейшего местного застройщика ГК «ЛУГ», связанного с депутатом Псковского областного собрания Яном Лузиным.
«Компания расплачивалась с подрядчиком строящимися квартирами, а тот привлекал средства граждан. 4 года все было нормально, но потом Лузин расторг договоры с подрядчиком, хотя уже было продано около 40 квартир. Точного количества нет – многие не подавали заявление о признании потерпевшими. Многие люди уже жили в квартирах, но застройщик в конце 2016 года их опечатал», – рассказала «ФедералПресс» глава инициативной группы пострадавших Ирина Кириллова.
По ее словам, врио губернатора Михаил Ведерников в декабре провел совещание по ситуации, было принято решение, что администрация проведет независимую экспертизу строительства, чтобы понять какую сумму подрядчик вложил в дом, и действительно ли они взяты у граждан. «Сейчас замгубернатора взял паузу до 1 марта с обещанием, что он пообщается с застройщиком, чтобы опять выделить какие-то объекты подрядчику для выполнения обязательств», – заключила Кириллова.
На родине Канта запутались в числе дольщиков
В Калининградской области до сих пор не могут посчитать всех обманутых дольщиков. По данным Министерства строительства и ЖКХ региона на начало января 2018 года в регионе насчитывалось 13 проблемных объектов долевого строительства. Договоры долевого участия с застройщиками этих объектов подписали свыше 1100 граждан. При этом в Министерстве регионального контроля журналисту «ФедералПресс» озвучили другую статистику: 303 обманутых дольщика, вложивших средства в 21 объект недвижимости.
Как выяснилось, Минконтроля ведет федеральный реестр пострадавших граждан, в который дольщиков включают на основании поданных ими заявлений. Минстрой же учитывает общее количество договоров долевого участия в строительстве объектов, признанных проблемными. Далеко не все недострои получают такой статус – если есть надежда завершить строительство без признания объекта проблемным, власти стараются использовать другие механизмы, рассказал председатель постоянного комитета по экономической политике и развитию инфраструктуры Калининградской областной думы Александр Никулин.
В Калининградской области, как отметил депутат, власти достаточно активно занимаются решением проблем обманутых дольщиков, региональное законодательство на сегодня полностью отрегулировано. Однако ожидать скорого разрешения всех вопросов нельзя – предстоит сложный и долгий путь. В частности, в прошлом году областная дума приняла закон, который предусматривает предоставление компенсационных земельных участков для инвесторов, которые помогут завершить объекты долевого строительства.
Пока еще дело до выделения участков не дошло, сообщил Александр Никулин.
Пока еще дело до выделения участков не дошло, сообщил Александр Никулин.
Новгород: стройка остановилась после продажи 37 квартир
В Новгородской области проблема стоит не особо остро. В 2017 году правительство региона решило взять под контроль ситуацию со строительством 44-квартирного дома на Шимской улице, 43 в Великом Новгороде. Застройщик ООО «Экспресс» продал 37 квартир, после чего строительство было остановлено. Расследуется уголовное дело по статье «Мошенничество». В июле 2017 года дольщики вышли на митинг. В августе правительство Новгородской области утвердило «дорожную карту», по которой необходимо до второго квартала 2018 года найти нового застройщика, а до конца года — достроить дом. Еще один застройщик, в отношении которого дольщики высказывали недовольство, ООО «Топ Флор» пока избежал уголовного разбирательства.
В Карелии дольщиков нет, есть плохие ЖСК
В этом регионе скандалы с новостройками — не редкость. Тем не менее, по словам руководителя Центра общественного контроля НП «ЖКХ Контроль» Дмитрия Данильева, проблема обманутых дольшиков в регионе остро не стоит.
«У нас в Карелии большинство случаев не попадает под закон о дольщиках. В основном, это ЖСК — когда собранные с пайщиков деньги пропадают, — рассказал общественник. — Государство здесь практически ничем не может помочь. Жилищные кооперативы люди организовывают на свой страх и риск — законом они практически не защищены. С точки зрения уголовного законодательства — здесь тоже сложно что-либо доказать. Застройщики, собравшие деньги, как правило не отказываются достраивать «замороженные» объекты — ссылаются на финансовые проблемы. Говорят «Всё вернём». А мошенничество — сама статья такая интересная, что если кто-то что-то утащил, но уверяет, что вернёт — его очень сложно привлечь».
Одна из самых неприятных историй последних лет произошла с пайщиками ЖСК «Новый Сайнаволок», которые вложили свои деньги в строительство малоэтажных жилых домов на берегу Онего, однако вместо квартир получили «недострой». Отпраздновать новоселье люди должны были в 2014 году. И не отпраздновали до сих пор. В прокуратуре пайщикам заявили, что руководители кооператива использовали незамысловатую финансовую схему: люди, заключившие соглашение о паевом взносе, оплачивали строительство чужих квартир. Председателя строительного кооператива Диану Гаварикову судят за мошенничество. Женщине грозит до 10 лет лишения свободы. Отчаявшиеся пайщики пытаются достраивать дома своими силами.
По словам Дмитрия Данильева, не так давно карельские власти предложили Москве законодательно запретить застройщикам собирать с людей деньги прежде, чем жилье будет построено. Однако о дальнейшей судьбе законопроекта пока ничего неизвестно.
ДФО: Владивосток застройщикам не интересен
В этом округе самым проблемным является, не самый большой рынок — Владивосток, а Амурская область. Всего же, по данным окружной генпрокуратуры, на 1 июля 2017 года в макрорегионе 229 застройщиков работают с привлечением денежных средств граждан на 401 объекте долевого строительства. По информации прокуроров, возведение 50 из них приостанавливалось либо проводилось с нарушением установленных сроков. Больше всего таких случаев зафиксировано в Амурской области, где расположено 19 проблемных объектов. Еще 18 находятся в Республике Саха (Якутии), 10 – в Приморском крае, 2 – в Камчатском крае и 1 – в Хабаровском.
По данным администрации Амурского края, больше всего амурчан пострадали в результате работы трех застройщиков. 254 человека не могут получить оплаченное ими жилье от ООО «СК «Городок», еще 67 человек — от ООО «НЭП», и 18 человек — от ООО «Горизонт». А всего за мерами господдержки в областные органы социальной защиты обратилось 339 обманутых дольщиков.
В Хабаровском крае проблемный объект всего один – дома ЖК «Радужный». Оплатившие свои квадратные метры люди не могут въехать в новые квартиры с 2014 года. Застройщик ООО «Техносити» задолжал МУП «Водоканал» и не сумел подключить объект к инженерным сетям, стройка встала. Сроки сдачи многократно переносились. Но сейчас проблема решена — по заверениям представителей областных властей, новоселье пройдет уже в этом году.
Во Владивостоке находится одна из восьми самых проблемных строек в Приморском крае — микрорайон «Снеговая Падь». Здесь дольщики «влипли» в строительство по программе «Жилье для российской семьи». Будущие жильцы брали ипотеку, а дома еще не сданы. Ситуацию на контроль взял недавно назначенные врио губернатора Андрей Тарасенко. Работы на объектах возобновились, и теперь обещают, что первая очередь строительства завершится в конце текущего года, вторая очередь — в первом квартале 2019 года.
Руководитель инспекции регионального надзора и контроля в области долевого строительства Михаил Заиченко отметил, что проблемные объекты появлялись в 2000-х годах, новых с тех пор не было. «Этому способствует как профилактическая работа инспекции с застройщиками, так и ужесточение законодательства в сфере долевого строительства. Теперь каждый застройщик, который намерен участвовать в долевом строительстве, должен иметь банковскую гарантию и отчислять средства в компенсационный фонд, который в случае чего выплатит средства дольщикам. Второе важное нововведение для всех застройщиков, особенно для нерадивых – это уголовная ответственность. В Приморье некоторые застройщики уже находятся под следствием. Ужесточилась и позиция инспекции в части контроля, мы делаем все, чтобы в такую ужасную ситуацию больше не попал ни один житель края», - заявил Заиченко.
ПФО: беглые застройщики и СУ-155
Один самых проблемных регионов округа — Самарская область, но тут все существенно изменилось с приходом нового губернатора, - рассказывает Виктор Часовских, председатель комитета по строительству и ЖКХ Общественной палаты Самарской области.
По его словам, ситуация с обманутыми дольщиками меняется, сделан реальный толчок. Более 400 человек с приходом врио губернатора уже получили квартиры, и это только начало. «Если раньше этот процесс пускали на самотек, то сегодня министерство чувствует жесткий контроль со стороны главы региона и активируется. Думаю, по крайней мере, 80-90 % дольщиков в ближайший год, максимум два, получат свои квартиры. Останутся лишь особо проблемные объекты, с которыми придется работать более точечно. Например, поселок Дубрава. Там для разрешения ситуации необходимо привлекать региональные и, пожалуй, федеральные средства», - говорит Часовских.
Сейчас в регионе 42 проблемных объекта. В реестре обманутых дольщиков состоят 3439 граждан, пострадавших от действий недобросовестных застройщиков.
Но в регионе есть и проблемы, которые не позволяют быстро дать все квартиры обманутым людям. Говорит руководитель центра «Региональные исследования» Дмитрий Лобойко.
«Само собой, чтобы многочисленные объекты были достроены, их нужно передать новым застройщикам. Чтобы за это взялись новые застройщики, им необходимо предоставить новые привлекательные площадки. Количество таких площадок ограничено. К тому же, в условиях падения рынка представляется, что площадки – не самое ценное, что можно дать застройщику».
Лобойко говорит, что Самаре есть смысл присмотреться к опыту Москвы, где пошли по пути финансирования за бюджетный счет строительных компаний. «Инновация там проходила с учетом выкупа построенных или достраивающихся объектов. Чего-то аналогичного от региональной власти ждут местные застройщики», - говорит он.
Лобойко говорит, что Самаре есть смысл присмотреться к опыту Москвы, где пошли по пути финансирования за бюджетный счет строительных компаний. «Инновация там проходила с учетом выкупа построенных или достраивающихся объектов. Чего-то аналогичного от региональной власти ждут местные застройщики», - говорит он.
Бизнесмены из «списка Титова» живут здесь
Нижегородская область стала одной из тех, где вела свою работу печально известный холдинг СУ-155. На его счету сотни тысяч пострадавших в Москве и Подмосковье, Питере, Ивановской и Владимирской областях.
В правительстве Нижегородской области «ФедералПресс» сообщили, что, по состоянию на 1 февраля 2018 года, в федеральный реестр граждан, пострадавших при долевом строительстве, включены сведения о 791 гражданине по 12 объектам (всего в данных объектах 2 151 участник долевого строительства). При этом правительство региона дополнительно ведет работу еще по шести проблемным объектам, в которых насчитывается 213 дольщиков. В 2017 году в Нижегородской области завершено строительство и введены в эксплуатацию 11 проблемных жилых домов общей площадью 80,9 тыс. кв. метров, решены проблемы 984 граждан-участников долевого строительства.
Директор Центра научной экспертизы Татьяна Романчева отмечает, что в прошлом году объем домов, которые достраивали обманутые дольщики, был достаточно большой. Так, были сданы два дома на улице Оранжерейной, четыре дома ГК «СУ-155», дома на улицах Варварской, Пролетарской, Белинского. «Дольщики бывают двух видов: одни обманутые дольщики, а другие – обманутые владельцы. Потому что когда строительство задерживаются, многие берут в собственность (и такие дома есть) и дальше становятся не обманутыми дольщиками, а собственниками недостроенного здания, и по закону они долны вкладываться в достройку так же, как и инвестор», – напомнила эксперт. В 2018 году, по ее оценке, могут быть сданы два дома ЖК «Европейский» холдинга «Квартстрой», остаются замороженными «Атлант», два дома ВВСК.
В 2016 и 2017 годах, признают в правительстве Нижегородской области, в регионе самой масштабной проблемой стало неисполнение обязательств группой компаний «Квартстрой», реализовывавшей проекты жилищного строительства, перед участниками долевого строительства, в том числе ЖК «Новинки Смарт Сити» в Богородском районе. Там ООО «Квартстрой Центр» планировало построить с участием дольщиков 34 многоквартирных дома, и, как писал ранее «ФедералПресс», число пострадавших участников долевого строительства – 1854 человека.
Интересно, что трое руководителей из холдинга «Квартстрой» – Александр Делис, Александр Байгушев и Павел Власюк, объявленные в розыск нижегородской полицией, оказались в так называемом «списке Титова», в который вошли бизнесмены, которые хотят вернуться на родину. По словам уполномоченного по правам предпринимателей Бориса Титова, у разыскиваемых есть активы – несколько участков в центре Нижнего Новгорода и участок в Богородском районе, – которые они готовы отдать новому инвестору в погашение имеющейся задолженности и решение проблемы дольщиков.
В небольшой и небогатой Кировской области в региональном реестре состоит 204 человека по восьми объектам. Но этот перечень неполный: официально не считаются «обманутыми» те, кто начал бороться за право въехать в свое жилье только несколько месяцев назад. Проблемы со включением в реестр есть и у тех, чьи застройщики, несмотря на финансовые проблемы и отставание по срокам, не хотят признавать себя банкротом. В такую ситуации попали, например, дольщики «Нового Сергеево»: они должны были получить ключи больше года назад, однако официально «обманутыми» так и не стали – на счетах застройщика «Техкомсервис» есть движение средств.
В правительстве Кировской области заявляют, что достраивать объекты за счет бюджета нет финансовой возможности. Решить проблему пообещали в Законодательном собрании региона – в конце прошлого года парламентарии приняли закон, который позволяет завершать строительство проблемного дома другим компаниям в обмен на аренду земельного участка под застройку без торгов. Документы вступят в силу в марте. К этому сроку следует прибавить еще несколько месяцев на подготовку конкурсной документации, поиск и обсуждение вариантов земельных участков, согласования, необходимые для достройки объектов. В правительстве считают, что первые дома могут быть достроены уже к середине 2018 года.
На акциях протеста, впрочем, обманутые дольщики заявляют: раз чиновники не смогли предотвратить появление обманутых дольщиков, то должны выделить на завершение объектов бюджетные средства.
Всегда ли дольщики — пострадавшие?
Российский закон стоит на стороне потерпевших, и застройщика, который не выполняет свои обязательства, действительно можно наказать. По стране без жилья маются тысячи обманутых людей.. Но всегда ли они соблюдают баланс между необходимостью отстаивания своих прав от желания обогатиться за счет строительной компании? Например, дольщикам положены очень большие неустойки за то, что компания сорвала сроки ввода объекта в эксплуатацию. Это сейчас один из самых тонких и дискуссионных вопросов в отрасли. Так, в профессиональной среде до сих пор обсуждается решение арбитражного суда Москвы: в январе инстанция вынесла решение, по которому за просрочку передачи квартиры в 2,5 месяца гражданину присуждена сумма неустойки, размер которой равен стоимости квартиры.
И сейчас в схему — накажи застройщика — стали активно подтягиваться юристы, которые пытаются нажиться на проблемах обманутых дольщиков. Как рассказывают в нацобъединении застройщиков жилья, юристы выявляют в открытых источниках случаи нарушения застройщиком сроков передачи объектов, они предлагают дольщикам заключить договор уступки прав требований неустойки.
Приобретателем права требования неустойки является юридическое лицо или индивидуальный предприниматель: это дает право обратиться в арбитражный суд, где дела рассматриваются быстрее. Там покупатель права добивается от застройщика выплат в полном размере неустойки и штрафа.
Но пострадавшими в этом случае, как правило, являются не застройщики, а другие дольщики, дома которых еще не достроены — ведь эти юристы изымают у застройщика деньги, которые должны были пойти на застройку следующих домов.
Почему не хочется переселяться в дом без автономной котельной?
Например, так получилось в Новосибирске, где один из застройщиков задержал сдачу дома на год. потом выплатил в качестве неустойки жителям несколько миллионов рублей и ушел в банкротство, оставив без жилья дольщиков уже следующих домов.
Есть и другие случаи — например, в Екатеринбурге некоторые дольщики наотрез отказываются переселяться в готовые квартиры, которые им дают как компенсацию за то жилье, которое не достроено по вине компании. Из 126 переселилось только 76 человек, остальные недовольны тем, что в их новом доме нет автономной котельной, а сам новый жилой комплекс расположен дальше от общественного транспорта, чем предыдущий. «Это, как мы понимаем, так называемые инвесторы, перед которыми не стоит острая проблема где жить», - говорит глава регионального Минстроя Михаил Волков.
Если проблему в Екатеринбурге можно списать на капризы разочарованных инвесторов, то вот ситуация с выкупом долгов беспокоит профессиональное сообщество.
Например, нацобъединение застройщиков жилья предлагает запретить уступку прав требований неустойки, вытекающие из обязательств застройщика по договору участия в долевом строительстве. В письме на имя министра строительства и ЖКХ РФ Михаила Меня и председателя комитета Госдумы РФ по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николая Николаева говорится, что в связи с вынужденными переносами сроков ввода домов в эксплуатацию только по итогам 2017 года участники долевого строительства имеют право претендовать на выплату неустойки в совокупности по всем сданным в эксплуатацию домам в размере около 300 млрд рублей. По мнению ассоциации, потребительский терроризм — это конфликт между дольщиками еще недостроенных домов с профессиональными юристами, выкупающими права требования неустойки у собственников уже построенных квартир в домах, сданных с просрочкой.
Письмо было отправлено в адрес властей еще 18 января. В некоммерческом объединении «ФедералПресс» сказали, что пока не получали официального ответа власти на свои предложения. По нашим данным, предложение будет принято, но формулировка несколько смягчена — для российской власти приоритетным остается защита прав дольщиков.
Терроризм кроется в деталях
Во властных кабинетах пока еще только вырабатывается подход к тому, что в действиях обманутых людей может быть и потребительский экстремизм. Так, в Совете Федерации рассказали, что покупатель жилья всегда проигрывает. В этом уверен, например, член Комитета по экономической политике Совета Федерации РФ Владимир Кравченко.
«Речь, на мой взгляд, идет о банальной жажде наживы со стороны юридических контор, и потребитель в этом процессе почти всегда проигрывает. К каким последствиям это может привести? Во-первых, строители будет иметь дополнительные издержки, которые опять же сказываются на стоимости жилья, а, как следствие, на карманах потребителей.
Аналогичная ситуация складывалась на рынке автострахования, когда юристы буквально завалили страховщиков тяжбами. Думаю, эффект в виде высокой стоимости полисов ОСАГО почувствовали многие автолюбители. Сейчас, кстати, многие из этих автоюристов просто переквалифицировались в «стройюристов». Стоит просто набрать запрос о претензиях к застройщику в любой поисковой системе и Вам будет подобрано несколько десятков коммерческих предложений.
Во-вторых, зачастую, граждане оказываются втянутыми в сомнительные истории, при которых юристы берут с них деньги за те услуги, которые потребителям будут оказаны и так, со стороны застройщика, государственных органов. Очень часто получается так, что юристы убеждают потребителя решать вопрос сразу в судебном порядке. Хотя на практике человек мог и сам предъявить законные требования к застройщику, и недочеты были бы устранены. В конечном счете, даже если иск удовлетворяется, сумма выплат во многих случаях меньше, чем издержки, связанные с оплатой услуг посредника. По моей информации, по Томской области, региону, который я представляю в Совфеде, «средний чек» у таких представителей составляет порядка 50 000 рублей. И эти деньги платят потребители с невысоким уровнем дохода. Платят за обычные услуги по составлению заявлений, без гарантии результата. В-третьих, судебные тяжбы сказываются на сроках строительства и сдачи жилья в эксплуатацию. И это опять же, издержки для простых граждан. Людям приходится на это время снимать жилье, терпеть бытовые неудобства»,- рассказал «Федерал Пресс» Владимир Кравченко.
В ОНФ «Федерал Пресс» заявили, что проблема потребительского экстремизма не так важна для рынка, как то, что сейчас в стране остаются десятки тысяч обманутых дольщиков. «Есть российские законы, которые надо выполнят. И если суды решают, что застройщик обязан уплатить за свои ошибки — то компания должна эта сделать. В конце концов, риски долевого строительства должны разделять все участники процесса», - отметил Николай Николаев, руководитель Центра мониторинга исполнения указов президента «Народная экспертиза» ОНФ.
«Очень важно, чтобы государство в лице Правительства РФ дало определенный толчок руководителям субъектов, чтобы они более конкретно относились к этим проблемам, и чтобы вопросом дольщиков занималась Генеральная прокуратура РФ», - уверен заместитель председателя комиссии по местному самоуправлению и жилищно-коммунальной политики Общественной палаты РФ Игорь Шпектор.
В Госдуме говорят, что обманутые дольщики-экстремисты — это довольно экзотическое для рынка явление. «Случаев злоупотребления своими правами со стороны дольщика я не сталкивался, сейчас в договорах достаточно детально прописываются все условия, - говорит член российского парламента Сергей Бидонько. - Мы должны искать баланс интересов застройщиков и будущих собственников жилья. В этой сфере из уже реализованных государством мер я бы отметил закон о компенсационном фонде, уже вступившем в силу. Согласно новому законодательству, все застройщики отчисляют в фонд проценты — 1,2% от цены договора. И в случае, если объект будет признан недостроем, его можно будет достраивать за счет фонда, либо дольщики получат денежную компенсацию. Я полагаю, что такого рода меры повысят эффективность работы застройщиков и обезопасят будущих собственников жилья», - уверен он.
Что будет дальше?
Сейчас также обсуждается вопрос о проектном финансировании жилья — люди будут его приобретать только после ввода объекта в эксплуатацию. Это идея, требующая обсуждения – мы должны быть уверены, что такой вариант реализуем при дешевых кредитах для застройщиков.
Сейчас действительно много инициатив, которые в корне решат проблему обманутых дольщиков — ведь сегодня в стране проходит крупнейшая реформа жилищного строительства. Еще летом прошлого года было принято важное политическое решение о том, что за три года имеющуюся модель долевого строительства сменит новая, когда риски будут брать на себя не граждане, а профессиональные участники рынка». Ожидается, что этот механизм заработает с 1 июля 2018 года.
Сейчас действительно много инициатив, которые в корне решат проблему обманутых дольщиков — ведь сегодня в стране проходит крупнейшая реформа жилищного строительства. Еще летом прошлого года было принято важное политическое решение о том, что за три года имеющуюся модель долевого строительства сменит новая, когда риски будут брать на себя не граждане, а профессиональные участники рынка». Ожидается, что этот механизм заработает с 1 июля 2018 года.
Речь идет о проектном финансировании. На переходном этапе — с 1 июля 2018 года по 30 июля 2019 года — предполагается осуществлять финансирование жилищного строительства как с использованием счетов эскроу или иного вида специальных банковских счетов, так и посредством договоров участия в долевом строительстве, заключаемых напрямую с застройщиком с учетом существующих механизмов защиты прав дольщиков.
Завершающий этап — с 1 июля 2019 года по 31 декабря 2020 года — является переходом к заключению всех договоров участия в долевом строительстве с использованием механизма счетов эскроу или специальных счетов.
Эскроу – это точно про Россию?
«На сегодняшний день уже можно говорить об общих контурах целевой модели финансирования жилищного строительства, — подчеркнул глава профильного комитета Госдумы Николай Николаев на слушаниях в Госдуме в конце февраля — Это обязанность открывать счета эскроу в банке, предоставившем кредитную линию застройщику; установление требований к банкам, в которых могут открываться счета эскроу; исключение обязательности начисления процентов на денежные средства участников долевого строительства по счету эскроу; установление факта постановки объекта на государственный кадастровый учет в качестве основания для передачи средств дольщиков застройщику».
Важная роль будет отведена компенсационному фонду, созданного для гарантий завершения строительства, защищая интересы граждан — участников долевого строительства. С начала своей работы (с конца октября 2017 года) фонд собрал около 180 млн рублей, при этом приняв на себя при тарифе 1,2% ответственность на сумму около 20 млрд рублей.
«Сейчас риск несет гражданин, и часто возникает асимметрия. В конструкции с использованием эскроу-счетов асимметрия исключается: с одной стороны застройщик, а с другой — банк, — напомнил он и добавил: — Мы получим сильного игрока банковского сообщества, который кровно, своими деньгами, будет заинтересован в том, чтобы проект был доведен до конца. Это самый важный результат перехода на проектное финансирование», — говорит финансовый директор АИЖК Виктор Шлепов.
Куда пойдет цена на квартиру?
Таким образом, в ближайшее время строительный рынок в принципе изменится. И тут есть новые риски — предупреждают профессионалы: например, может вырасти цена на квартиры. «В настоящий момент самой масштабной инициативой является идея проектного финансирования. Однако я считаю, что с введением этой идеи несколько поторопились — может быть, не стоило так торопиться и рубить с плеча. Если проектное финансирование будет реализовано в текущем предлагаемом варианте, в стране резко увеличится стоимость жилья — процентов на десять, или может быть, даже выше. Сильнее всего подорожает жилье в Москве и Московской области, и в результате на рынке, помимо прочего, появятся спекулятивные предложения. В этой схеме единственный путь — льготные кредиты для застройщиков, либо предоставление финансирования для них по привлекательным, низким процентам. В текущей схеме банки пользуются фактически бесплатными деньгами будущих собственников жилья. Для того, чтобы избежать проблем, необходимо удешевлять рынок жилья», - говорит запред комитета комитет по государственному строительству и законодательству Госдумы РФ Михаил Емельянов.
«Предпринятые государством меры помогают избежать тиражирования проблемных строительных проектов в будущем. Меры направлены на то, чтобы остановить вал компаний, которые неправильным планированием и другими ошибочными действиями (включая мошенничество) довели себя до неисполнения обязательств по договорам долевого участия», - говорит первый зампред комитета по жилищной политике и ЖКХ Госдумы Александр Сидякин.