Недвижимость
Нижегородская область
26 марта 2018, 19:28 0
Редакция «ФедералПресс» / Наталья Егошина

Даешь стране жилья. Поволжским регионам задали строительный темп

Развитие рынка жилищного строительства обсуждали в Нижнем Новгороде участники совета при полномочном представителе президента России по Приволжскому федеральному округу. Глава государства Владимир Путин поставил амбициозную задачу – в 1,5 раза увеличить объемы вводимого в стране жилья. Однако в условиях перехода к проектному финансированию регионам предстоит минимизировать риски снижения темпов строительства, а кроме того, иметь в виду современные технологии, которые сократят его сроки и удешевят само жилье. Одной из центральных тем разговора стала защита прав дольщиков и оказание помощи гражданам, уже пострадавшим от действий или бездействия застройщиков. Предложения регионов по решению вопросов выслушал корреспондент ФедералПресс».

Настройка на рост

Открывая заседание, полномочный представитель президента России в Приволжском федеральном округе Михаил Бабич отметил, что совет проводится по итогам послания президента Федеральному собранию, и его участникам важно не только подвести итоги того, что было сделано в сфере жилищного строительства, расселения аварийного жилья и капитального ремонта за последние годы, но, главное, создать некую программу действий по исполнению решений, озвученных главой государства.

Напомним, что в послании Федеральному собранию Владимир Путин поставил задачу увеличить объемы строительства  в России с сегодняшних 80 млн до 120 млн кв. метров в год. Как сообщил Бабич, в ПФО в 2017 году введено 15,57 млн кв. метров жилья – это 20 % от всего общероссийского показателя. В строительном комплексе округа сегодня работают 82 тыс. предприятий, на которых трудятся более 530 тыс. человек.

558e81841a06edc82ed8756aabf25a5b.jpg

По отношению к 2016 году ввод жилья в округе в 2017 году снизился на 4 %, положительной динамики удалось достичь в восьми из 14 регионов Поволжья, в ее лидерах – Нижегородская область и Пермский край с показателем 102,3 % к 2016 году, рассказал врио губернатора Нижегородской области Глеб Никитин, выступивший с основным докладом, в котором содержатся консолидированные предложения регионов ПФО. Одним из действенных механизмов стимулирования темпов строительства, по словам Никитина, является ипотека. «В последние годы в субъектах округа наблюдается положительная динамика по привлечению ипотечных кредитов. В период с 2013 по 2017 год пик ипотечного кредитования пришелся как раз на последний, 2017, год: это 270 тыс. кредитов на сумму 403,3 млрд рублей, – констатировал врио губернатора. – Ставки по ипотечным кредитам находятся примерно на одном уровне: максимальные средневзвешенные ставки в Пермском крае (10,7 % годовых), в Чувашии (10,4 %), в Нижегородской области (10,6 %)». Впрочем, подчеркнул Глеб Никитин, эта ставка не означает, что ипотечное кредитование стало доступным, и в послании Федеральному собранию президент говорил, что нужно стремиться к снижению ставки до 7 %. Сократить сроки строительства, которые влияют на цены, может использование современных технологий, уверен Глеб Никитин. Что касается стоимости жилья, на первичном и вторичном рынках в ПФО она выросла в прошлом году на 3,3 %, в то время как в целом по стране этот показатель составил 13,2 %, уточнил он.

Глеб Никитин призвал коллег из других регионов активнее заявляться на участие в приоритетном проекте «Ипотека и арендное жилье», по которому федеральный бюджет софинансирует проекты массового жилищного строительства в части обеспечения социальной, транспортной и инженерной инфраструктурой. По словам докладчика, по результатам заявочной кампании федеральный бюджет выделит регионам Поволжья в 2018 году 4,7 млрд рублей (в 2017 году – 6,3 млрд рублей). «Застройщикам все равно, будем мы им помогать инженерной инфраструктурой, социальной или дорожной, внутриквартальной транспортной, им важно удешевить стоимость квадратного метра. И сегодня мы в эту сторону двигаемся поэтапно», – добавил министр строительства и ЖКХ России Михаил Мень.

О фактах, когда после комплексной застройки территорий жители новых домов оказываются не обеспечены социальной инфраструктурой, участникам совета рассказал губернатор Пермского края Максим Решетников. Глава Прикамья попросил рассмотреть возможность создания механизма, который бы позволил обязывать застройщиков возвести все необходимые социальные учреждения.

Горькая доля

В системе долевого строительства в ПФО строится порядка 80 % всего жилья, констатировал Михаил Бабич. «Правительством на основании решения президента утвержден план мероприятий, каким образом за три года мы должны уйти от тех принципов долевого строительства, которые сегодня есть и которые во многом послужили основой для появления такой категории, как обманутые дольщики», – напомнил полпред. По его словам, двухгодичный объем ввода жилья по договорам долевого строительства составляет почти 29 млн кв. метров, и одномоментная остановка действия этих принципов может иметь социальные последствия.

экспертное мнение
Наталья Назарова
26.03.2018, 18:24

«Каждая проблемная стройка, где затронуты интересы дольщиков, требует индивидуального подхода»

Проблему обманутых дольщиков практически все субъекты ПФО обозначили как основную и требующую безотлагательного решения, сказал Глеб Никитин. На 1 января 2018 года в округе насчитывались 17 738 обманутых дольщиков, в том числе 8 472 включены в реестр. Общий объем жилья по 159 проблемных объектам в округе составляет 1,252 млн кв. метров. В Республике Мордовия обманутые дольщики полностью отсутствуют, в Нижегородской области, к примеру, в реестр включены 670 человек, при этом фактическое количество пострадавших составляет 2 151. Однако при неблагоприятном стечении обстоятельств общее количество пострадавших дольщиков в ПФО может вырасти с 17,7 тысяч до более чем 25 тыс. человек, предупредил Глеб Никитин.

ec00f4caae333fcc4e78d7f438921a0e.jpg

Несмотря на весь комплекс мер, принятых федеральными властями по защите прав дольщиков, по-прежнему нельзя исключить нецелевое использование их средств, сказал врио нижегородского губернатора. Кроме того, для завершения строительства требуется продолжительная процедура оформления доли в объекте (некоторые дольщики при этом не хотят это делать), обследования конструкций объекта, корректировки проектной документации, и в этой связи стоит проблема «очистки» недостроенных домов от обременений, чтобы можно было скорее возобновить стройку. Субъекты РФ предлагают предусмотреть в федеральном законодательстве дополнительные меры защиты прав дольщиков. В частности, предлагается ограничивать возможность застройщиков привлекать средства граждан по новым объектам в случае просрочки обязательств перед дольщиками и обеспечить возможность приостановления деятельности застройщика при несоблюдении хотя бы одного из трех нормативов  финансовой устойчивости (сейчас это возможно при несоблюдении всех трех нормативов).

«На это можно посмотреть двояко, потому что застройщикам наверняка будет сложно своими силами искать средства для завершения строительства, – говорит представитель инициативной группы дольщиков «Слобода «Новое Сергеево» Татьяна Широкова (г. Киров). – С другой стороны, пускай обращаются в банки, пускай они кредитуют их. Дольщики несмотря ни на что берут ипотеку и продолжают платить. Все равно ответственность всегда на застройщике, как ни крути. Участники долевого строительства со своей стороны выполняют все обязательства по договору, и каким образом застройщик будет изыскивать средства, нас должно мало волновать».

Кстати, в связи с тем, что граждане-участники долевого строительства, признанные пострадавшими от действий или бездействия застройщиков, несут при этом бремя платежей по ипотечным кредитам, Глеб Никитин предложил рассмотреть вопрос оказания обманутым дольщикам льготного периода уплаты процентов по ипотечному кредиту.

Михаил Мень напомнил, что в 2017 году начал работу фонд защиты прав обманутых дольщиков, и для новых дольщиков он заменил страхование и поручительства банков. «К сожалению, институт страхования не сработал, – признал министр. – У той же группы «СУ-155», дольщикам которой мы недавно с Глебом Сергеевичем ключи вручали, все дома были застрахованы. Только страховые компании все лопнули».

По состоянию на март 2018 года, государственный фонд принял на себя обеспечение обязательств по договорам участия в долевом строительстве более чем от 600 застройщиков из 75 субъектов РФ. Вместе с тем, подчеркнул Мень, работа фонда не означает отмену обязательств, которые взяли на себя страховые компании за предыдущие построенные дома. Сейчас тариф на отчисление в компенсационный фонд долевого строительства составляет 1,2 % от стоимости каждого заключенного договора долевого строительства, но он экономически не обоснован, сказал Мень. Пока решения, каким будет принцип формирования тарифов, обсуждаются в правительстве РФ, однако, по мнению главы Минстроя, тарифорегулирование нужно отдать на уровень регионов. Мень заявил, что будет настаивать и на том, чтобы у регионов была возможность сделать тариф плоским или дифференцированным. «Нельзя ставить знак равенства между компаниями, которые у вас в регионе по 20 лет  проработали, ни разу никого не обманули, и компанией, которая пришла, даже выполнив все требования закона, но вы не может за нее отвечать, потому что она не имеет определенного опыта», – пояснил он. По мнению министра, нужно обелять отрасль и двигаться к тому, чтобы строительные компании, как и банки, получали рейтинги РФ, и чтобы эти рейтинги легли в основу тарифного регулирования.

«Вполне есть время, чтобы внести инициативу министерства строительства и ЖКХ в законодательство, и субъекты РФ смогут устанавливать ставку перечисления в компенсационный фонд. Все это логично, все это возможно в рамках дорожной карты. Но не надо забывать, каким путем движется регулирование долевого строительства. Фактически через три года это отказ от долевого строительства и замена его на банковское финансирование,  – комментирует аналитик рынка недвижимости Алексей Чемоданов. – То есть эти инициатива о формировании компенсационного фонда – просто временные меры, стремление показать, что правительство страны этой проблемой занимается, что оно не все централизует в своих руках, а что-то отдает субъектам Федерации. И эта инициатива будет действовать не более чем три года».

В связи с этим аналитик не видит перспектив к снижению стоимости жилья. «Повышение цен неизбежно, ни о каком снижении речь не идет. Так будет продаваться уже готовое, построенное жилье, чтобы его распродать, требуется время. Инвестиционный цикл проекта увеличивается, и как застройщик может его компенсировать? Удорожанием квадратных метров. Если он хочет, чтобы рентабельность его бизнеса осталась на прежнем уровне, он это компенсирует повышением цены продаж», – поясняет Алексей Чемоданов.

Затрагивая тему постепенного отказа от долевого строительства, Глеб Никитин отметил риски снижения темпов строительства, поэтому, по его словам, при переходе к проектному финансированию важно обеспечить застройщикам доступность кредитных средств в необходимых объемах по доступным ставкам. Кроме того, регионы предлагают считать объектом комплексный проект, то есть строительство нескольких домов в рамках одного проекта планировки территории, чтобы застройщики могли реализовывать масштабные проекты.

Обещанного не три года ждут, а больше

В то время как одни не могут заселиться в купленные квартиры, другие ждут своей очереди на расселение из аварийного фонда. В целом по ПФО на 1 января 2012 года было 2,7 млн кв. метров аварийного жилья, сейчас – 2,38 млн кв. метров. «На самом деле эта цифра растет. Есть иногда такой факт, что с признанием объектов аварийными некоторые уполномоченные органы не торопятся, потому что не видят быстрого решения этой проблемы, – сказал Глеб Никитин. – Для решения проблемы Нижегородской области по нами подсчитанным объектам требуются бюджетные средства в размере более 12 млрд рублей».

Михаил Бабич подчеркнул, что расселение ветхого и аварийного жилья после 1 января 2019 года во многом будет нагрузкой регионов, поэтому, по его мнению, нужно подумать над лучшими подходами и моделями, по которым регионам лучше приступать для решения задачи и не обрушить при этом свои бюджеты. Практически все субъекты округа отмечают успешное взаимодействие с фондом реформирования ЖКХ по софинансированию программы расселения аварийного фонда, признанному таковым до 1 января 2012 года. По объему выделенных средств из фонда Нижегородская область занимает третье место (5,1 млрд рублей), первое место у Саратовской области (7,7 млрд рублей). «Поскольку действие программы по переселению граждан на сегодняшний день официально завершено, убежден, что дальнейшее решение проблем граждан возможно также при софинансировании из федерального бюджета, на что обращали внимание практически все субъекты нашего округа», – резюмировал Глеб Никитин.

Регионы
ПФО
Присоединяйтесь к нам
Версия для печати
Loading...
Загрузка...
Комментарии читателей
0
comments powered by HyperComments
Odnoklassniki 1