Эксперты сферы недвижимости предрекают рост стоимости жилья, особенно в новостройках. Это связано прежде всего с усилением контроля над застройщиками, которые привлекают в свои проекты заемные средства, в том числе клиентские. Впрочем, есть и ряд других обстоятельств, способных повлиять на рынок новостроек на Южном Урале. В ситуации разбирался «ФедералПресс».
Застройщики готовятся к росту
После принятия изменений в закон о долевом строительстве южноуральский министр Виктор Тупикин спрогнозировал сокращение количества застройщиков в среднем на 60 процентов. Отказаться от этого бизнеса придется прежде всего малым компаниям, которые не имеют солидного капитала, или слиться с более сильными игроками рынка. Снижение конкуренции, очевидно, приведет к росту цен на новое жилье. Однако произойдет это не сиюминутно, считают представители отрасли. По прогнозам специалистов Южно-Уральской корпорации строительства и ипотеки (на 100 процентов принадлежит правительству Челябинской области), удорожания квартир стоит ожидать начиная со второго квартала 2019 года. Рост при этом, по их оценкам, составит от 0,23 процента до семи процентов за год.
«Прежде всего на рынок недвижимости в 2019 году окажут сильное влияние социально-экономические факторы, а именно снижение покупательской способности на фоне ускоренной инфляции и падение реальных располагаемых доходов. В свою очередь непосредственно на объемы строительства будут влиять повышение ставки НДС, ужесточение требований к застройщикам, которые привлекают денежные средства по 214-ФЗ. Ожидается рост стоимости, следовательно, и удорожание до 11 процентов непосредственно строительно-монтажных работ. Окажет влияние и изменение ключевой ставки Центробанка: снижение доступности ипотечных кредитов, рост процентных ставок для кредитования застройщиков», – поделилась своим прогнозом эксперт информационно-аналитического отдела ЮУ КЖСИ Анна Морозова.
В последнее же время на цену жилья имели влияние такие факторы, как рост объемов предложения, большие акции, то есть сбивание стоимости квартир. Все это стало последствием высокой конкуренции. Кроме того, отмечают в ЮУ КЖСИ, девелоперам приходится работать в условиях, когда клиент хочет как можно больше сэкономить и при этом получить максимальное качество.
Коммерческий директор строительной компании «Монолит-Макс» Кирилл Рогоза считает, что в этом году ждать подорожания жилья не стоит. А вот в следующем себестоимость строительства вырастет, что отразится и на конечных ценах на недвижимость.
«У застройщиков есть задел. Они ведут старые проекты. А в следующем году положение дел обязательно изменится. Потому что введение эскроу-счетов повысит процентов на 15 себестоимость строительства. Это, конечно, отразится на потребителе. Декларируется, что ипотека подешевеет, но пока она подорожала процента на два. Но думаю, что это не сильно будет влиять. Основной фактор – это 214-й закон», – прокомментировал Кирилл Рогоза.
Генеральный директор группы компаний DAN Валентин Корытный считает, что количество застройщиков не только в Челябинской области, но и в целом в России будет сокращаться. Этот процесс станет более очевидным к середине-концу 2020 года.
«Могу предположить, что стоимость жилья будет повышаться. Этот рост по ряду застройщиков мы увидели уже в конце 2018 года. Думаю, в этом году можно спрогнозировать первое повышение цен до конца первого квартала. Скорее всего, средний диапазон роста будет от двух до пяти процентов. Этот плюс мы увидим в период с конца января до начала мая. Это в среднем. Конкретные ситуации будут зависеть от того, насколько то или иное жилье востребовано, где оно находится, насколько надежен застройщик, насколько качественно он строит. Люди голосуют рублем», – отметил Валентин Корытный.
Ориентир – северо-запад
При этом риелторы отмечают, что говорить о нехватке нового жилья в связи с ужесточением законодательства рано. Конкуренция еще достаточно сильна, соответственно и цены пока держатся на низком уровне, в том числе в сравнении с другими регионами страны.
«В Челябинске дефицита жилья нет на данный момент. Он может появиться не раньше чем через два-три года. Это минимальные сроки. У нас построено достаточно много жилья стандарт-класса», – прокомментировал Валентин Корытный.
Эксперты рынка недвижимости отмечают, что наиболее востребованным районом Челябинска по-прежнему будет оставаться северо-запад, где идет активное освоение любых свободных площадок, застраиваются новые территории, которые еще с десяток лет назад представляли собой лесные участки. Однако остается спрос на другие районы, к которым челябинцы привыкли, имеют ту или иную привязанность и не хотят менять привычный уклад жизни. Но внутри города новостроек традиционно меньше, и это не микрорайоны, а небольшие жилые комплексы или отдельные дома.
Покупатель становится все более требовательным к качеству жилья и прилегающей территории, отмечают риелторы. Люди хотят иметь максимально комфортные условия проживания.
«Понятие комфортности у каждого свое. Людям важно, чтобы жилье было современным: с удобными детскими площадками, с огороженной территорией, с видеонаблюдением. Важны качественная отделка и стройматериалы, лифты, коммунальные сети, вытяжки, шумоизоляция и много другое», – отметил Валентин Корытный.
Среди застройщиков популярным становится привлекать внимание к своим жилым комплексам наличием подземных паркингов. Появился даже термин «двор без машин». Однако с этой услугой дела обстоят не так просто. Стоят парковочные места достаточно дорого, и клиенты часто не могут себе позволить одновременно вложиться в покупку квартиры, мебели и техники, да к тому же заложить в расходы траты на место для автомобиля. При этом не все застройщики готовы сдавать места на стоянке в аренду, так как содержание большой территории стоит дорого, а затраты хочется возместить как можно скорее.
Застройщики вместе с тем отмечают, что в регионе все более популярным становится малоэтажное строительство. Напомним, сейчас строятся три президентских поселка с коттеджами к саммитам ШОС и БРИКС 2020 года. Эти объекты будут дорогостоящими, однако востребованы и менее помпезные варианты.
«Наблюдаются рост строительства в городах и районах области и повышение интереса к индивидуальному жилью. Так, в 2018 году в Челябинской области введено в эксплуатацию 1516 тысяч квадратных метров жилой площади, что выше на 6,9 процента, чем в 2017 году. При этом выросла доля индивидуального жилищного строительства с 519 до 660 тысяч квадратных метров в сравнении с 2017 годом. За пределами Челябинска наибольший объем ввода жилья на тысячу человек отмечен в Сосновском, Красноармейском, Чебаркульском, Каслинском, Аргаяшском и Кунашакском муниципальных районах, Миасском, Кыштымском и Чебаркульском городских округах», – привела статистику эксперт информационно-аналитического отдела ЮУ КЖСИ Анна Морозова.
Напомним, ранее Челябинская область входила в число регионов с наибольшим количеством обманутых дольщиков и незавершенных объектов. Недавно законодательство существенно изменилось. К застройщику теперь выдвигают более жесткие требования, соблюдение которых должно снизить риск для покупателей жилья. Так, компания больше не имеет права одновременно возводить объекты по нескольким разрешениям на строительство, должна иметь не менее десяти процентов собственных средств от планируемых вложений дом, а также вести эскроу-счета.
Фото: ФедералПресс / Евгений Поторочин