Ситуация в Крыму способна оказать значительное влияние на рынок курортной недвижимости Краснодарского края, уверены эксперты «ФедералПресс.Юг». По их мнению, естественная конкуренция между двумя морскими регионами неизбежна. Вместе с тем эта ситуация, вероятно, скажется отрицательно на обоих рынках. Подробности – в материале экспертного канала.
Ситуация в Крыму способна оказать значительное влияние на рынок курортной недвижимости Краснодарского края, уверены эксперты «ФедералПресс.Юг». По их мнению, естественная конкуренция между двумя морскими регионами неизбежна. Вместе с тем эта ситуация, вероятно, скажется отрицательно на обоих рынках. Подробности – в материале экспертного канала.
Рост цен на курортную недвижимость Кубани и Крыма не предвидится
Естественная конкуренция между Кубанью и Крымом, как двумя морскими регионами, которая вскоре может возникнуть, повлияет отрицательно на оба рынка курортной недвижимости, полагают эксперты «ФедералПресс.Юг».
Как рассказал в интервью экспертному каналу Илья Володько, гендиректор консалтинговой компании MACON Realty Group, причина в том, что никакого синергетического эффекта не появится. «Девелоперам придется делить одну и ту же аудиторию, – пояснил Илья Володько. – Спрос на недвижимость в Крыму на 50–55 % формировался гражданами Украины, на 35–40 % гражданами России и на 15 % гражданами стран СНГ, среди которых было много представителей стран Балтии. С вхождением Крыма в состав РФ рынок может потерять спрос большей части граждан Украины и, конечно, покупателей со стороны стран Балтии. Среди покупателей останутся одни граждане России».
То есть, по сути, совокупный спрос на курортную недвижимость Черноморского побережья и Крыма даже снизится в абсолютных цифрах, что повлечет увеличение конкуренции. Следовательно, ожидать роста цен ни на Черноморском побережье России, ни в Крыму не стоит.
Сомнения инвесторов должны уйти
Что касается долгосрочных тенденций, то они будут зависеть от того, как пройдет период интеграции. «Республике Крым нужно пройти долгий, не менее двух лет, период интеграции, когда гарантии сохранности собственности и оформления недвижимости не будут вызывать сомнений у инвесторов», – отметил гендиректор консалтинговой компании MACON Realty Group. После этого периода, по словам эксперта, потребуется 8–10 лет для того, чтобы уровень развития курортной и транспортной инфраструктуры Крыма достиг того же уровня, какой сегодня есть у черноморских курортов Краснодарского края. «В случае если эти элементы будут одинаковы для двух курортных зон, то недвижимость в Крыму может стоить на 20 % выше аналогов черноморского побережья Краснодарского края за счет более значимого рекреационного фактора – историческое наследие, живописные рельефы Крыма куда более привлекательны для туристов», – уверен Володько. Но это вопрос не менее 10 лет, заключил эксперт.
Таким образом, на сегмент курортной недвижимости процесс объединения Крыма с Россией может оказать скорее негативное влияние в среднесрочной перспективе.
В целом на рынок жилой недвижимости Краснодарского края процесс объединения Крыма с Россией повлиять на должен, считают аналитики. Они не исключают, что какая-то часть населения Крыма решит перебраться для постоянного проживания на территорию Краснодарского края, но, по их оценкам, вряд ли количество мигрантов будет настолько существенным, чтобы вызвать значительные изменения на рынке. «В структуре спроса на Кубани доля мигрантов традиционно высокая и рынок недвижимости уже работает с учетом данных потребительских групп», – делится своими наблюдениями гендиректор консалтинговой компании MACON Realty Group.
«Если предположить, что события в восточных регионах Украины будут развиваться по трагическому сценарию и это вызовет массовую эмиграцию из страны, то очевидно, что в силу этнических и исторических причин большая часть захочет обосноваться на территории Краснодарского края, – уверен Володько. – Возросший уровень спроса может активизировать рынок жилищного строительства, но вряд ли вызовет значительный рост цен. Только этот фактор может вызвать увеличение цены реализации 1 кв. м жилой недвижимости не более, чем на 3-4 %».
Ипотечная индустрия затормозится
Аналитики напомнили о том, что последние несколько месяцев общая сложная макроэкономическая конъюнктура в России усугублялась оттоком капитала и ослаблением рубля на фоне роста политических рисков, связанных с кризисом на Украине. А это, по словам экспертов, безусловно, оказывает давление на рынок недвижимости и строительную индустрию.
«Естественно, такое сокращение ликвидности практически пропорционально отразится на величине ставки ипотечного кредитования, – предупреждают аналитики УК «Финам Менеджмент», – а это, учитывая общий спад в экономике, может тормозить динамику ипотечной индустрии и провоцировать снижение потребительского спроса, а значит и создавать напряженность на рынке жилой недвижимости в целом и затруднения для расширения нового строительства».
В то же время эксперты успокаивают: необходимо учитывать, что эта мера декларируется как краткосрочная. «Если развитие событий будет проходить в рамках базового сценария и в течение нескольких месяцев по мере стабилизации ситуации ключевая ставка будет пропорционально снижена, ипотечный рынок, вполне вероятно, не успеет почувствовать выраженного негатива», – прокомментировал экспертному каналу аналитик УК «Финам Менеджмент» Максим Клягин.
Сочи и впредь будет влиять на кубанский рынок
Что касается локальных особенностей Краснодарского края, то, по мнению некоторых экспертов, региональную конъюнктуру в ближайшее время во многом будет определять ситуация на рынке недвижимости Сочи. «Можно отметить, что в настоящий момент цены здесь выглядят перегретыми, – считает Клягин – особенно в среднем и высоком классе, где цена предложения формируется в примерном диапазоне 100–200 тысяч рублей за один квадратный метр». В своем интервью для «ФедералПресс.Юг» эксперт отметил, что сейчас можно ожидать некоторых изменений в плане цен, в первую очередь в среднем и высоком классе на фоне планируемого поступления на рынок довольно большого объема предложения, ранее не представленного на открытом рынке. Речь идет в основном об апартаментах, предназначенных для размещения участников и зрителей Олимпийских игр.
«К тому же летом заканчивается мораторий на новое строительство, – добавляет Клягин. – Увеличение вакантных объектов может скорректировать ценовую конъюнктуру, кроме того, давление может оказывать общий спад в экономике и сужение спроса, в том числе, инвестиционного».
В то же время эксперты предполагают, что эти процессы не будут носить слишком выраженный характер – ситуация будет, скорее, довольно устойчивой. «И тем более в среднесрочной перспективе этому локальному рынку, думаю, обеспечен поступательный рост и сбалансированное увеличение цен, – прогнозирует аналитик УК «Финам Менеджмент». – Столь крупных и современных туристско-рекреационных центров с сопоставимым уровнем развития инфраструктуры на черноморском побережье не появится еще довольно долго».