В бешеных темпах увеличения стоимости ростовской недвижимости виновен кризис, последствия которого рынок ощущает на себе до сих пор, констатируют наблюдатели. Ростов-на-Дону уже стал лидером по росту цен на недвижимость среди городов ЮФО, но темпы подорожания сбавлять не намерен. Об этом, а также о других трендах – в обзоре рынка недвижимости Ростова-на-Дону от «ФедералПресс.Юг».
В бешеных темпах увеличения стоимости ростовской недвижимости виновен кризис, последствия которого рынок ощущает на себе до сих пор, констатируют наблюдатели. Ростов-на-Дону уже стал лидером по росту цен на недвижимость среди городов ЮФО, но темпы подорожания сбавлять не намерен. Об этом, а также о других трендах – в обзоре рынка недвижимости Ростова-на-Дону от «ФедералПресс.Юг».
Цены взмыли
Эксперты по недвижимости отмечают, что прошлый год показал высокие темпы роста цен на ростовскую недвижимость. «Средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке за 2012 год выросла на 12 % – до 62 тыс. 500 рублей на начало декабря 2012 года, – рассказал в интервью экспертному каналу гендиректор ростовского агентства недвижимости «Титул» Евгений Сосницкий. – Причем психологически важный рубеж в 60 тыс. рублей за квадратный метр был пройден уже в июле 2012 года».
По данным экспертов консалтинговой компании Macon Realty Group, средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке жилой недвижимости Ростова-на-Дону с начала 2012 года выросла на 13 % и составила 53 тыс. 310 рублей. Для сравнения – в других городах ЮФО цены росли гораздо менее активно, не превысив планку в 6 %. Так, например, в Краснодаре уровень цен на квартиры в среднем поднялся на 5 % – до 43 тыс. 395 рублей за 1 кв. метр, в Волгограде – на 6 %, до 43 тыс. 585 руб.
По наблюдениям аналитиков, в некоторых секторах рынка подорожание составило более 30 %. К ним, например, относится самый дешевый сегмент – комнаты в коммунальных квартирах и квартиры гостиничного типа жилой площадью около 15 кв. метров.
Кризис виноват
По информации экспертов Macon Realty Group, стоимость квадратного метра в ростовском жилье экономкласса составляет 42 тыс. 890 руб., среднего класса – 50 тыс. 630 руб., бизнес-класса – 60 тыс. 920 и элитного класса – 108 тыс. 90 руб.
Эксперты поясняют: традиционно Ростов-на-Дону входит в число городов с самой высокой средней стоимостью квадратного метра; кроме донской столицы, лидерами по ценам являются Москва и Московская область, Санкт-Петербург, Екатеринбург и еще один-два города, которые меняются между собой местами. «Ростов традиционно занимает пятое – шестое место по дороговизне квадратного метра», – констатирует Сосницкий.
Что касается темпов роста цен, то аналитики Российской гильдии риелторов относят Ростов к городам «второго эшелона», где восстановление после кризиса происходит несколько медленнее, чем в городах «первого эшелона», среди которых те же Москва, Екатеринбург. «Так как восстановление после кризиса происходило медленнее, чем у других, то сейчас мы можем наблюдать на конец 2012 – начало 2013 годов более высокие темпы роста цен, чем средние показатели», – объясняет гендиректор компании «Титул». Эксперт не исключает, что прирост будет наблюдаться и дальше. «Так как Ростов догоняет по темпам города, которые уже оправились после кризиса», – заключает Евгений.
Активное кредитование
Основным драйвером роста положительной динамики рынка жилой недвижимости аналитики УК «Финам Менеджмент» называют в первую очередь активное расширение ипотечного кредитования. По данным АИЖК, по итогам 11 месяцев 2012 года в Ростовской области объемы кредитования выросли на 42 % – до 87,6 млрд рублей.
Наблюдатели отмечают, что в 2012 году условия ипотечного кредитования оставались привлекательными, некоторые банки предлагали ипотеку по двум документам и по более низким ставкам, чем в предыдущие годы. Однако, по наблюдениям игроков рынка, в настоящий момент банки повышают процентные ставки и ужесточают требования, что повлечет за собой сокращение числа клиентов, способных воспользоваться ипотекой.
Более оптимистично настроен аналитик УК «Финам Менеджмент» Максим Клягин. В комментарии для «ФедералПресс.Юг» он отмечает: «В 2013 году позитивная тенденция, на наш взгляд, сохранится. Ожидаемое дальнейшее повышение ставок может оказать некоторое давление на уровень спроса, но тем не менее позволит рынку продемонстрировать заметный рост».
По наблюдениям экспертов, самым востребованным сегментом рынка остаются одно- и двухкомнатные квартиры. Причем если раньше были востребованы в первую очередь однокомнатные, то сейчас спрос и на те, и на другие уравнялся, так как стоимость квадратного метра одно- и двухкомнатных квартир стала практически одинаковой.
«Довольно позитивный сценарий реализовался в прошлом году и на рынке жилищного строительства региона, – отмечают аналитики «Финам Менеджмент». – По итогам 2012 года объем ввода нового жилья год к году увеличился на 5,5 % и составил почти 2 млн кв. метров». «Динамика, несомненно, достаточно сильная, – констатирует Клягин. – Для сравнения в целом по РФ показатель вырос только на 4,7 %. В ЮФО рост составил 13,5 %». По словам эксперта, высокие темпы сформировались преимущественно благодаря традиционно сильным результатам Краснодарского края (+17 %) и впечатляющему росту в Волгоградской области (+40 %).
Прогнозы
По прогнозам экспертов консалтинговой компании Macon Realty Group, в текущем году кардинального увеличения нового строительства, который мог бы приостановить дальнейший рост цен, не произойдет.
Эксперты компании Macon Realty Group прогнозируют, что по итогам 2013 года уровень цен на жилье в среднем может возрасти еще на 8–10 %.
Гендиректор ростовской компании «Титул» ожидает рост цен на недвижимость вторичного рынка в пределах 15 %. «Также думаю, что в 2013 году более активен будет рынок земельных участков – после кризиса он восстанавливается наиболее медленно», – прогнозирует Сосницкий.
Немаловажную роль в росте интереса к Ростовской области, по мнению экспертов, играет возросший интерес к городу со стороны инвесторов в связи с предстоящим в 2018 году Чемпионатом мира по футболу, который пройдет и в Ростове.
Гендиректор компании «Титул» согласен с другими экспертами: «Предполагаю, что оживление в земельном сегменте будет связано (как и в 2006 году) с приходом инвесторов, которые обратят внимание на землю, в результате чего она и начнет расти в цене».
«Что касается первичного рынка, то здесь наиболее активно будет проявлять себя сегмент экономкласса, поскольку он традиционно наиболее востребован, многие программы рассчитаны на покупателей жилья именно этого сектора, – добавляет Сосницкий. – Кроме того, мы ожидаем повышение интереса к элитному жилью. В этом сегменте в Ростове наблюдается дефицит. Активность здесь будет связана с возвращением инвесторов, которые, как мы предполагаем, и обратят внимание на этот рынок».