Всякий раз, когда заходит речь о показателях экономического развития в Новосибирской области, обращают внимание на то, как обстоят дела в строительстве, ведь именно эта отрасль считается мультипликатором: вложишь рубль – получишь десять. Новосибирск всегда гордился своими показателями ввода жилья по итогам очередного года, но так ли все хорошо сейчас? Как отразился на ситуации кризис?
Всякий раз, когда заходит речь о показателях экономического развития в Новосибирской области, обращают внимание на то, как обстоят дела в строительстве, ведь именно эта отрасль считается мультипликатором: вложишь рубль – получишь десять. Новосибирск всегда гордился своими показателями ввода жилья по итогам очередного года, но так ли все хорошо сейчас? Как отразился на ситуации кризис? Подробности – в материале «ФедералПресс.Сибирь».
Обычно при упоминаниях кризиса действительная картина происходящего редко представляется во всей полноте. Но стоит только перечислить его составляющие, как оптимизм, если таковой имелся, быстро улетучивается: повышенные проценты по ипотеке, дефицит наличных, неуверенность в завтрашнем дне в плане получения стабильного дохода, инфляция – это сегодня понятия, которыми оперируют не только застройщики, но и потребители. Статистику теперь тоже все смотрят: по данным управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области, число сделок с недвижимостью в 2015 году сократилось на 30 %.
Известный эксперт, президент Новосибирского банковского клуба Владимир Женов так обрисовал положение дел новосибирским журналистам: «2014 год был неплохим для строителей. Новосибирская область по сдаче жилья побила все рекорды – сдано 2 млн 200 тыс. квадратных метров. Но только за первый квартал просрочка займов на строительство выросла в среднем до 13 %. Аналитики предсказывают, что до конца года удельный вес просрочки вырастет до 17 %, а на мой взгляд, на все 25 %».
Аналогичное мнение высказала и генеральный директор ООО «Новосибирск СтройМастер» Вера Коновалова, которая констатировала, что строительный рынок сейчас «испытывает трудности».
Естественно, строители в первую очередь обращаются к банкам, но у тех своих проблем хватает. Так, вице-президент, управляющий Сибирским филиалом ВТБ24 Станислав Могильников отметил, что снижение ставки (хоть до 10, хоть до 8 %) ситуацию принципиально не изменит, поскольку «когда у людей нет денег, то уже не имеет значения, какая ставка». Поэтому алгоритм действий банкиров вполне очевиден: они осуществляют переоценку состояния застройщиков, внимательно смотрят, кто реально продолжает строить конкретные объекты.
Об этом очень точно сказала на одном из круглых столов, посвященных проблемам строительного рынка, заместитель генерального директора стройкомпании «СД Альфа-Капитал» Марина Гирина: «Банки, стремясь минимизировать свои риски, что, в принципе, абсолютно естественно и понятно, предъявляют к строителям нереальные в текущей российской действительности требования».
Понятно, что в таких непростых условиях задача застройщиков – как минимум выжить в тяжелых экономических условиях и не превратить свои строительные объекты в долгострои. Хотя, как замечает независимый аналитик рынка недвижимости Сергей Николаев, самые амбициозные застройщики ставят задачи выше – потеснить конкурентов в трудных условиях, перетащить к себе потенциальных клиентов, предложить им лучшие условия. По его наблюдениям, количество заключенных договоров долевого участия уменьшилось на 13 % – можно говорить о небольшом спаде. Интересно, что относительно новых домов отмечается такая деталь, как большой удельный вес панельных домов. Логика понятна: предполагается, что в кризис люди будут покупать что-то попроще, цена приобретает решающее значение.
В апреле как раз наблюдалось некоторое падение цен. Однако эксперты резонно замечают, что цена на новостройки изменялась в пределах статической погрешности. За первый квартал в Новосибирске квартир сдано больше, чем продано. В 2007–2008 годах, когда цены на недвижимость быстро росли, застройщики продавать не торопились и придерживали квартиры. Поэтому, по словам Сергея Николаева, в 2008 году и купили не более восьми тысяч квартир, а сейчас с начала года продано 37–40 тысяч! 36 тысяч – это количество проданных квартир в несданных домах. В первом квартале сдано 10 тысяч 300 квартир, а продано 8730.
Как заявляют новосибирские риелторы, в 2015 году застройщики были вынуждены, что называется, повернуться к покупателям лицом. По их оценкам, сегодня в регионе сложился типичный рынок покупателя: застройщики выполняют работу с учетом интересов клиента. Особое внимание поэтому обращается на качество – и не только домов, но и придомовой территории.
Кроме того, новосибирские застройщики вынуждены идти на рассрочку платежа и даже снижать цену. Однако, как полагает Сергей Николаев, покупатель сегодня должен отнюдь не выбирать самые дешевые предложения, а ориентироваться на самых надежных застройщиков, которые имеют должную репутацию на рынке. А раз спрос сегодня меньше предложения, то застройщики идут на самые разные меры, чтобы привлечь покупателя: они готовы предоставлять скидки и компенсацию процента по ипотеке. Например, «Сибакадемстрой» создал собственную структуру по типу агентства недвижимости.
В первом квартале в Новосибирске было продано больше десяти тысяч квартир – это рекорд. Причем рекорд абсолютный – даже в 2010 году такого не было. В новом квартале начали строить шесть домов, что стало некоторой неожиданностью для экспертов. Но нужно заметить, что в основном строят панельные дома, так как они более дешевые. Сегодня 85 % новостроек Новосибирска представляют жилье экономкласса, поскольку, как дружно уверяют риелторы, сейчас не лучшее время для элитного жилья.
Самая дешевая однокомнатная квартира в Новосибирске – студия, которая обойдется примерно в миллион рублей. Самые дешевые студии – у концерна «Сибирь». «Дискус» работает с большими объемами, а сейчас продает квартиры через ЖСК на свой страх и риск.
Но ставка на недорогое жилье – отнюдь не всеобщий рецепт выживания в сегодняшних условиях. Известный новосибирский бизнесмен Александр Бойко – владелец холдинга TS Group, в управлении которого находятся более 120 тыс. кв. м жилой и коммерческой недвижимости, полагает, что «нельзя строить для бедных». Логика у него следующая: «Во что превратятся эти дома через десять лет? У этих людей денег даже фасад поменять не будет. Строить надо качественно. Строить плохо и строить хорошо – разница 5 % в цене. Между строить хорошо и строить отлично – 7 %. Строить плохо и строить отлично – 12 %. На жилье для нищих зарабатывают 100 %. Это жадность. Рынок дешевого жилья уже насыщен. Все, кто хотел взять ипотеку, ее взял. Остались те, кому она не нужна, но для них мало достойных предложений, и те, кто не может ее взять даже под 12 %, даже с дотациями государства».
Ситуацию для новосибирских застройщиков осложняет и тот факт, что соседи вовсе не сидят сложа руки, а все с большим интересом поглядывают на мегаполис. Они в Новосибирске изначально получают преимущество, так как привыкли работать с меньшей нормой прибыли. Сейчас на рынок зашли две новые иногородние фирмы – «Союз» из Барнаула и СКАТ из Кемерова. А «Дом-Строй» (Томск) ввел два 18-этажных дома, предлагая квартиры с отделкой под ключ, что для Новосибирска не очень характерно.
В такой ситуации новосибирские застройщики должны активно реагировать на изменения. Кто-то конкурирует ценой, как, например, ГК «Дискус», которая предлагает квартиры экономкласса по цене от 28 тыс. рублей за квадратный метр в жилом комплексе «Просторный» в Кировском районе. К «малобюджетным» застройщикам, по мнению риелторов, можно отнести ЗАО «Строитель», активно рекламирующее ЖК «Новомарусино». «Строитель» снижает себестоимость за счет применения новых технологий.
«Сибирь» еще в прошлый кризис переключилась на малогабаритное жилье – студии от 19 кв. м в домах-муравейниках, насчитывающих более тысячи квартир в одном доме. Средняя цена студии на 20 кв. м на этапе котлована – менее 1 млн рублей. Можно купить и готовую в сданном доме – 1,2 млн от застройщика. «Сибирь» дает рассрочку под щадящие проценты, если у клиентов немного не хватает средств.
Почти все компании-застройщики практикуют рассрочки до конца строительства и скидки, если расчет ведется наличными или по ипотеке. В их числе ЗАО «Береговое» – ЖК «Марсель», ГК «Стрижи», «Сибакадемстрой». Эти застройщики завоевывают клиентов не низкими ценами, а «комплексной застройкой». Клиенту предлагают не просто квадратные метры, а комфортную среду обитания: закрытый периметр, высокий уровень благоустройства придомовой территории, куда входят велодорожки, детские площадки, ландшафтный дизайн и даже площадки для выгула собак. Цена «квадрата» – от 55 тыс. рублей.
ГК «Стрижи» включила обратный выкуп: через полгода это становится возможным, вернут 10 % годовых. Еще появился своеобразный тест-драйв – возможность заселиться на три дня в квартиру и оценить. Первый Строительный фонд дает рассрочку до конца строительства (заплатить нужно 50 %). Плюс компенсируют 50 % ежемесячной платы по ипотеке – на большие квартиры скидка может получиться до 8 %. «КПД-Газстрой» выставил привлекательную цену квадратного метра и предлагает оптимизацию пространства. Кроме того, компания работает над тем, чтобы улучшить транспортную доступность до метро. Сейчас обсуждается вопрос о трамвае до станции «Площадь Маркса». Из новых застройщиков эксперты выделяют также СЛК, которая строит микрорайон Дивногорский: они сразу ставят невысокие цены.
Аналитик Сергей Николаев уверен, что для рынка 2016 год будет тяжелым. Сейчас в Новосибирске насчитывается 55 замороженных строек. Для примера, в 2009 году таковых было 125 плюс еще 65 строек, где один этаж строился за квартал. По прогнозам, 20–30 % компаний заморозят объемы и, хочется того или нет, но неизбежно начнется передел рынка. Для чистых спекулянтов, как полагают эксперты, сейчас настает не самое благоприятное время. И их количество на рынке недвижимости уменьшается. Но оно все равно остается «достаточно приличным», поэтому покупатель и ищет прежде всего «надежные компании», которые смогут пережить кризис.
Если раньше застройщик просто захватывал площадь побольше, то сейчас ситуация диктует иной подход – концентрировать усилия на объекте, который может быть быстро завершен. 80 % домов, начатых в Новосибирске в этом квартале, строятся весьма активно. Многие поняли, что выгоднее теперь сконцентрировать средства на один-два дома, а не размазывать их по многочисленным стройкам. Опять же, репутация обязывает.
«ФедералПресс.Сибирь» будет внимательно следить за развитием ситуации на строительном рынке Новосибирской области.
