Минэкономразвития замахнулось на проведение кардинальной реформы системы кадастровой оценки недвижимости. По мнению чиновников, разработанный ими проект закона «О государственной кадастровой оценке» упростит процедуры и положит раз и навсегда конец конфликту интересов властей и предпринимателей. С реформой категорически не согласны бизнесмены и оценщики УрФО...
Минэкономразвития замахнулось на проведение кардинальной реформы системы кадастровой оценки недвижимости. По мнению чиновников, разработанный ими проект закона «О государственной кадастровой оценке» упростит процедуры и положит раз и навсегда конец конфликту интересов властей и предпринимателей. С реформой категорически не согласны бизнесмены и оценщики УрФО, где периодически вспыхивают громкие скандалы, связанные с налогообложением по кадастровой стоимости. Подробности читайте в материале «ФедералПресс.Урал».
Монопольные владельцы объективной истины
Кадастровая оценка земли – давний камень преткновения между бизнесом и госорганами. Действующая система оценки стоимости недвижимости устарела, несовершенна, непрозрачна, необъективна и не устраивает ни одну из сторон. Для чиновников завышенная кадастровая оценка, к которой привязаны налог на землю и имущество компаний и физических лиц, – едва ли не главный источник дохода муниципалитетов (100 % поступлений остается в местном бюджете). Для бизнеса адекватная рыночной стоимости кадастровая оценка – вопрос рентабельности.
В настоящий момент оценкой в соответствии с законом «Об оценочной деятельности» занимаются независимые оценщики, привлекаемые по конкурсу и подотчетные своим саморегулируемым организациям (СРО). В соответствии с действующим законодательством пересмотр кадастровых оценок происходит раз в три-пять лет.
После каждой новой переоценки суды оказываются завалены исками. Стремительный рост числа судебных споров, в частности, наблюдался в 2014–2015 годах. Это связано с несколькими факторами. С одной стороны, в завышении оценки заинтересованы регионы, переживающие бюджетный кризис. С другой стороны, спад деловой активности спровоцировал у бизнеса ожидания быстрого снижения рыночных цен на недвижимость. Сегодня в досудебном порядке разногласия о результатах определения кадастровой стоимости рассматриваются в комиссиях при каждом управлении Росреестра по России. В их состав входят представители Министерства имущественных отношений РФ, представители Кадастровой палаты и представители Росреестра. По оценкам Росреестра, ежегодно в стране оспаривается более 10 тыс. кадастровых оценок. Как показывает судебная практика, в 70 % случаев суды выносили вердикты в пользу заявителей, оспаривающих кадастровую оценку.
Законопроект, который предполагается внести в Госдуму уже в первом квартале 2016 года, предусматривает отстранение независимых оценщиков от государственной кадастровой оценки, которая будет передана сети региональных бюджетных учреждений, а они будут действовать по разрабатываемой ведомством методике оценки. Институт государственных кадастровых оценщиков, убеждены в Минэкономразвития, позволит специализированным бюджетным учреждениям получать (в отличие от негосударственных оценщиков) доступ к информации органов власти об объектах, вести непрерывную работу по накоплению данных о них, анализировать налоговые результаты применения кадастровой стоимости и обосновывать целесообразность актуализации оценки. А применение единой методики оценки даст возможность, по мнению чиновников, нивелировать риски конфликта интересов.
Если законопроект Минэкономразвития будет принят в нынешней редакции, региональные власти получат право самостоятельно утверждать бюджетные учреждения и передавать им полномочия на кадастровую оценку, уверены предприниматели и оценщики. В дальнейшем эти же организации сами будут рассматривать жалобы на свою деятельность. Таким образом, фактически отменяется механизм оспаривания результатов оценки: обжаловать ее станет невозможно.
Оценщики: это революция со знаком минус
Оценщики, которые с принятием закона теряют рынок, окрестили его «революционным» и выступили с резкой критикой. Так, по мнению челябинского оценщика Павла Смолина, государство пытается вывести эту сферу из-под действия закона «Об оценочной деятельности в РФ». Председатель регионального Совета по оценочной деятельности и представитель Челябинского регионального отделения общественной организации «Деловая Россия» Игорь Патрушев считает, что новая концепция также приведет не только к встряске профессионального сообщества, но и к полному разрыву с действующим законодательством, упразднению профессиональной экспертизы. Отмена же возможности оспаривания итогов государственной оценки даст возможность для злоупотреблений административным ресурсом, уверен эксперт.
Председатель Свердловского областного отделения Российского общества оценщиков Андрей Потапов считает законодательную новацию конъюнктурной, а принятие документа – нецелесообразным. По его мнению, если новые правила игры в сфере кадастровой оценки и будут иметь положительные последствия для бюджета, то в организационном и профессиональном плане все только потеряют.
По оценке Потапова, предлагаемый законопроект – реакция на новую реальность, складывающуюся в экономике страны. «Экономический кризис вынуждает государство принимать экстренные меры, чтобы предотвратить снижение доходов в бюджеты. Недостатки имеющейся системы кадастровой оценки известны. Но это не повод для революционных решений по изменению ранее сложившихся правил игры в интересах только государства», – говорит он. Как считает эксперт, законопроект прежде всего подрывает независимую оценку как социальный институт, призванный снизить уровень коррупции на земельном рынке.
Оценщики также считают, что радикальная реформа может ухудшить качество оценки. «Давайте разберемся с понятием института государственных оценщиков, которое вводит новый законопроект. Кто будет исполнять функции этих оценщиков? Оклады специалистов в госсекторе небольшие, работать будут вчерашние студенты, без соответствующего опыта и навыков. В результате ошибки и недостоверность (учитывая низкое качество исходных документов по инвентаризации) отрицательно скажутся на конечном результате», – высказал сомнения Павел Смолин.
Полная передача в ведение чиновников вопросов по проведению и окончательному утверждению кадастровой оценки также потребует увеличения бюджетных расходов на организацию новой сети бюджетных учреждений, создание надзорного органа, обучение специалистов, разработку новых регламентов работы. «В условиях оптимизации государственных структур предлагается создать институт, который будет один раз в пять лет проводить оценку, а в остальное время бюджету просто придется содержать аппарат. Это неэффективный подход», – уверена заместитель начальника Главного контрольного управления Челябинской области Наталья Лугачева. Это не упростит, а наоборот еще более утяжелит и затянет по времени процедуры, уверены оценщики.
Большой разницы, кто будет проводить оценочные мероприятия – сотрудники коммерческой или государственной организации, – нет, куда важнее то, кто будет систематизировать и хранить информацию. В государственной системе легче создать условия для гарантированного хранения архивных баз данных, считает ряд экспертов.
«Оставьте все как есть»
Участники октябрьских слушаний в Общественной палате Свердловской области на тему «Пути совершенствования законодательного регулирования в области кадастровой оценки» пришли к общему мнению, что принятие законопроекта нецелесообразно. Это ведет к неконтролируемому росту стоимости базы налогообложения, ликвидации сложившегося диалога налогоплательщиков с органами власти при содействии профессионально подготовленных оценщиков, отсутствию ответственности исполнителя и социальной нестабильности. По словам зампреда областной ОП Владимира Винницкого, в среднем по новым правилам налоговая нагрузка может вырасти в 125 раз. «Абсолютно очевидно, что такая ситуация чревата серьезными последствиями», – заявил он.
Промышленники считают законопроект сырым. По мнению председателя регионального отделения РСПП по Курганской области Сергея Муратова, предлагаемый Минэкономразвития механизм «абсолютно не продуман и непонятен». «Я и коллеги по промышленности, с кем ни разговаривал – все выступают против законопроекта. Сегодня, в период экономической нестабильности, никаких новшеств в фискальной сфере лучше не вносить. Нам (бизнесу) обещали, что никаких изменений по налогам не будет. В реальности все происходит с точностью до наоборот. Государство начинает вводить какие-то новые налоги. Сегодня промышленность и так чувствует себя крайне тяжело. И в этой ситуации государство лишь усугубляет ситуацию. В случае принятия документа начнутся массовые банкротства, массовый отказ от земли, промышленники начнут бросать территории. Не нужно в кризис устраивать свистопляску с землей», – резюмирует промышленник.
В Челябинской области проведенная осенью актуализация кадастровой стоимости земли (в предыдущий раз кадастровая оценка проводилась в 2010 году) переполошила бизнес-сообщество. По данным регионального министерства имущества и природных ресурсов региона, рост по сравнению с показателями 2010 года составил в среднем 33 %. Впрочем, в ряде случаев цена земли подскочила сразу в десятки раз. «Стоимость земель под промышленными объектами выросла в несколько раз, в отдельных случаях увеличилась в 23–25 раз. Предпринимательское сообщество пришло в ужас», – цитирует руководителя комитета областного заксобрания по предпринимательству Константина Захарова информационный портал «Первый областной». Глава министерства имущества региона Алексей Бобраков убежден, что все подсчеты корректны. «Если мы сравним с совокупным размером инфляции, которая с 2010 года составила порядка 42 %, то на самом деле роста никакого и нет», – говорит чиновник.
Как уже писал «ФедералПресс.Урал», депутаты остались крайне недовольны кадастровой переоценкой земель на Южном Урале. Народные избранники посчитали, что такое резкое увеличение стоимости земли приведет к увеличению издержек у предпринимателей, а соответственно, и к повышению цен на их конечную продукцию. «Многие предприниматели, узнав новую кадастровую стоимость своих участков, готовы продать свой бизнес по цене земли, поскольку установленные суммы налога для них неподъемны. Эта оценка убьет малый и средний бизнес», – заявил глава промышленного комитета Союза предпринимателей и промышленников Южного Урала Сергей Кравчук.
Бизнесмены и депутаты полагают, что метод массовой кадастровой оценки, предлагаемый Минэкономразвития, не учитывает всех нюансов, влияющих на стоимость недвижимости. По их мнению, реформа не решает главного – не снимает проблемы качества кадастровой оценки, которое страдает в основном в результате неполных, а зачастую недостоверных сведений об объектах недвижимости в госкадастре недвижимости. Так, для некоторых видов использования не учитываются существенные ценообразующие факторы: плотность застройки, площадь участков, расстояние до ближайшей из основных дорог города, расстояние до остановок общественного транспорта.
В 2015 году министерство по управлению госимуществом Свердловской области также провело массовую переоценку кадастровой стоимости земель. Впрочем, на Среднем Урале, как заявили чиновники, это сделано с целью «снижения налогового бремени» на владельцев и арендаторов земли. Совокупная кадастровая оценка, действительно, снизилась в 31 муниципалитете. В частности, на 46 % кадастровая стоимость снизилась в Серовском городском округе, на треть – в Гаринском, в Арамильском городском округе – на 19,3 %, в Каменске-Уральском – на 15,5 %. «В сложное с экономической точки зрения время мы стремимся не допустить увеличения нагрузки на бизнес», – цитирует министра по управлению госимуществом Свердловской области Алексея Пьянкова департамент информполитики региона.
Тем не менее бизнес Среднего Урала в текущем году активно оспаривал кадастровую стоимость объектов недвижимости. Так, в первом полугодии в профильную комиссию при Росреестре (уполномочена заниматься досудебным разрешением споров) поступило в семь раз больше заявлений, чем за аналогичный период прошлого года.